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110㎡花出170㎡的享受？广州首个“超新规”第四代住宅横空出世！

在楼市进入深度调整期的当下，真正能打动购房者的，早已不是简单的“便宜”或“配套”，而是空间价值、生活方式与未来潜力的三重兑现。而就在南沙横沥岛，一个名为招商林屿境的项目，正以颠覆性的产品力和前所未有的“超新规”设计，重新定义广州人居标准——实用率逼近150%、户户空中花园、地铁口350米、金融岛C位……这不是概念炒作，而是已经出炉的实景方案。

作为广州首个落地的“超新规”第四代住宅试点，它不仅击穿了横沥地价新低，更用“110㎡得170㎡”的空间魔法，让刚需也能拥有改善级生活体验。接下来，我们将从九大维度，全面拆解这个站在大湾区几何中心的“未来社区样本”。

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1. 楼盘基础介绍和优越地理位置

招商林屿境坐落于广州南沙国际金融岛核心——横沥岛尖，具体位置紧邻地铁18号线横沥站E出口，直线距离仅约350米。项目占地约3.1万㎡，总建面约7.8万㎡，容积率仅2.5，规划800户，由7栋住宅组成，包含3栋小高层（17-23层）与4栋高层（30-32层），采用围合式布局，最大化中央园林景观视野。

其区位之优越，在整个大湾区都属罕见：横沥岛位于粤港澳大湾区几何中心，100公里半径内覆盖全部11座湾区城市。更关键的是，这里是全国首个国际金融岛，已落地IFF国际金融论坛永久会址、广州期货交易所等六大国家级金融平台。招商林屿境恰好卡位金融岛“黄金十字轴”交汇点，北接能建·金融城，南望铂玥明珠ONE，东临横沥TOD枢纽，堪称横沥岛C位中的C位。这种地段能级，决定了它不仅是居住空间，更是未来城市资源的聚合点。

2. 便捷的交通线路，让出行变得方便又快捷

对于在琶洲、万博、珠江新城等CBD工作的上班族而言，招商林屿境的通勤效率堪称“降维打击”。项目步行约5分钟即可抵达地铁18号线横沥站，这条“湾区最快地铁”时速达160公里，实现真正的“超级通勤”：

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横沥→万博：约24分钟

横沥→磨碟沙（琶洲西区）：约37分钟

横沥→冼村（珠江新城）：约42分钟

更重要的是，18号线未来将延伸至中山、珠海，形成贯穿珠江西岸的轨道大动脉。这意味着，住在横沥，不仅能高效链接广州核心就业区，还能无缝接入整个大湾区生活圈。此外，项目周边路网密集，通过凤凰大道、万环西路等主干道，快速接驳南沙港快速、广澳高速，自驾出行同样便捷。地铁+高速双轨驱动，让“工作在CBD，生活在金融岛”成为现实可能。

3. 双一流的教育配置，让孩子赢在起跑线

教育是家庭置业的核心考量之一，而横沥岛的教育资源正在加速兑现。根据最新规划，岛上将布局3所小学、3所九年一贯制学校、1所十二年制学校及1所国际学校。其中，54班九年一贯制学校已于2024年获批建设，预计2026年投入使用；另一所48班小学也将在2025年建成。两校均距离招商林屿境约500米，步行可达。

更值得期待的是，南沙作为国家级新区，正大力引进优质教育品牌与师资力量。参考此前执信中学、广大附中等名校在南沙的成功落地，横沥岛极有可能引入省级或市级教育集团托管办学。这意味着，未来业主子女不仅能享受家门口的学位，更有机会获得高起点、国际化的一流教育。在“教育内卷”时代，这样的配置无疑为家庭提供了确定性保障。

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4. 繁华的生活商业，满足必要的购物需求

虽然横沥岛尚处开发初期，但商业配套正快速成型。目前，项目周边已有多个社区底商及邻里中心在建，步行范围内即可满足日常购物、餐饮、便利店等基础需求。更关键的是，随着IFF永久会址全面运营，其配套的会展、酒店、商务服务等功能将带动高端商业导入。

未来，依托横沥TOD综合开发及金融岛整体规划，预计将引入区域级购物中心、精品超市、文化娱乐等业态。值得一提的是，18号线沿线的万博、番禺广场等成熟商圈，也在30分钟地铁圈内，周末家庭出行、高端消费完全无忧。短期靠社区商业，中期靠TOD商业，长期靠金融岛高端配套——三重商业层级，确保生活便利度持续升级。

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5. 一流的医疗配置，为身心健康保驾护航

健康是幸福生活的基石，而招商林屿境的医疗资源堪称“顶配”。项目约5公里范围内，中山大学附属第一医院（南沙院区）已正式运营，这是一家全国排名前列的三甲综合医院，提供全科诊疗、急诊急救、高端体检等服务。同时，中山大学附属（南沙）口腔医院主体结构已封顶，将进一步补强专科医疗能力。

此外，南沙正推进“15分钟医疗圈”建设，未来横沥岛还将规划建设社区健康服务中心，满足日常健康管理需求。无论是突发疾病还是常规体检，业主都能在短时间内获得高水平医疗服务。三甲医院就在家门口，这在许多主城区都难以实现，而在横沥却已成为现实。

6. 大师级的户型设计

如果说地段是骨架，那么产品就是灵魂。招商林屿境作为广州首个“超新规”第四代住宅，其户型设计彻底打破传统——实用率最高逼近150%，真正实现“买110㎡得170㎡”的空间奇迹。

项目主力户型为82㎡、110㎡、125㎡三至四房，全部采用户户空中花园设计。根据新规，阳台计容比例从20%提升至25%，露台赠送率高达40%，加上飘窗等不计容面积，实际使用面积大幅扩容。以84㎡奇数层户型为例，拥有20㎡空中花园；偶数层更达24㎡，且采用6米挑高错层设计，形成私密、通透、可绿化的立体庭院。

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更惊艳的是，部分户型支持客厅与次卧打通，打造超12米南向面宽的LDK一体化大方厅。四开间朝南、全屋采光、花园入户……这些过去只属于豪宅的配置，如今在刚需面积段就能拥有。这不是简单的“多送面积”，而是对生活方式的重构——把自然、阳光、社交融入日常。

7. 优质的社区配套和优美的周边环境

招商林屿境不仅关注“户内”，更打造“户外”的沉浸式生活场。项目采用围合式布局，中央形成超万平园林，融合叠水景观、林荫步道、镜面水景等元素，营造“隐奢度假感”。架空层被精心设计为多功能社交空间：儿童游乐区、共享厨房、健身角、书吧、棋牌室一应俱全，促进邻里互动。

外部环境同样优越：北望金融岛滨水绿廊，东接横沥水道，生态资源丰富。未来，随着IFF会址周边公园、滨水步道、慢行系统陆续建成，整个岛尖将形成连续的蓝绿生态网络。住在这里，每天推窗见绿、出门入园，真正实现“公园里的家”。社区即景区，归家即度假——这才是第四代住宅的终极理想。

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8. 精致的装修配置，给予业主极致的生活享受

项目采用全屋精装修交付，虽未公布具体品牌清单，但招商蛇口作为央企背景的头部房企，其精装标准一向注重品质与细节。结合其过往项目（如招商雍景湾、招商臻府等）经验，预计将在厨卫系统、智能化家居、环保材料、收纳设计等方面下足功夫。

尤其考虑到“第四代住宅”强调生活仪式感，精装设计大概率会融入归家动线优化、玄关礼序、花园衔接等细节。例如，入户门厅与空中花园的视觉连贯性、阳台防水与绿植灌溉系统、智能灯光与安防联动等，都将提升居住体验。精装修不仅是省心，更是对生活方式的精准匹配。

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9. 楼盘的前景价值和后续发展

最后，也是最关键的问题：横沥岛值不值得长期持有？答案藏在国家战略与土地逻辑中。

政策层面：南沙是《南沙方案》核心承载区，享有“半小时到港澳、1小时到湾区主要城市”的战略定位，金融、科创、航运三大引擎齐发。

土地稀缺性：横沥岛住宅用地供应有限，2024年楼面价已降至1.3万/㎡，但配套能级远超价格水平，存在明显价值洼地。

人口导入：随着IFF、广期所等机构入驻，预计未来将吸引数万高端金融、科技人才定居，形成强劲住房需求。

招商林屿境作为首个“超新规”试点项目，不仅享受政策红利，更以产品创新树立标杆。当市场回归居住本质，高实用率、好环境、强通勤的产品，将成为穿越周期的硬通货。站在大湾区心脏，手握金融岛门票，它的未来，远不止于一套房子。

结语：

在“减量发展”时代，房子的价值不再只是钢筋水泥，而是空间效率、生态友好与未来确定性的总和。招商林屿境，用110㎡的总价，兑现170㎡的生活想象，更站在国家战略的风口之上。它或许不是最便宜的选择，但很可能是最具前瞻性的生活投资。

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