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金茂越秀・璞樾墅：天河 1.1 低密叠墅，凭什么叫板大平层？

一：楼盘卖点

天河奥体核心区新一代叠墅标杆，璞樾墅以 1.1 超低容积率，成为城市核心罕见的低密墅居作品。金茂与越秀强强联合，打造上下双叠纯版式产品，约 200㎡主力户型实得面积最高达 577㎡，得房率超 280%，全面碾压大平层使用率。10.8m 南向舒展面宽，单层面积均超 100㎡，彻底解决传统叠墅局促痛点。创新坡地南北双入户设计，上下叠均享亲地花园，通高仪式空间与地下庭院化设计，赋予 200㎡户型 400㎡+ 豪华别墅的居住体验。依托奥体板块全运会场馆与湖岸资源，构建高端家庭化生活场景，成为城市新富改善的优选。

二：基本信息

项目为越秀观樾 4 期产品，定名金茂越秀・璞樾墅，坐落于天河奥体板块核心区域。容积率仅 1.1，属城市核心稀缺低密住宅用地。规划上下双叠纯墅产品，无传统中叠设计，主力户型建面约 200㎡，涵盖下叠与上叠两类产品。下叠建面约 200㎡，实得面积约 504㎡；上叠建面约 200㎡，实得面积约 577㎡，空间利用率远超同面积段大平层。依托坡地自然高差，打造南北双入户格局，上下叠均配备花园与庭院空间，产品设计聚焦高端家庭的空间需求与仪式感。

三：区域发展

项目占位天河奥体板块，作为中国第十五届全运会开幕式举办地，板块汇聚奥体场馆、高等院校等优质城市资源，形成兼具松弛感与高端属性的居住环境。区域属于天河 CTD（中央科创区）延伸辐射范围，承接天河智谷的产业红利，科创企业与高端人才集聚，为居住价值提供坚实支撑。临湖两岸规划高端消费与社交场景，构建与珠江新城 CBD 差异化的高端生活方式，成为广州高端家庭化居住的核心承载区。板块交通与配套持续升级，凭借主城核心区位与低密生态优势，发展潜力持续释放。

四：配套信息

生态配套

紧邻湖畔生态资源，临湖两岸打造高端生活场景，为居者提供瞰湖、休闲、社交的多元化生态体验。项目自身依托低容积率优势，构建与自然相融的社区环境，上下叠均配备花园空间，实现 “有天有地” 的生态居住体验。周边奥体场馆环绕，运动休闲设施丰富，为家庭生活增添更多健康选择。

生活配套

板块内规划高端消费与社交场景，满足高端家庭的日常消费与圈层社交需求。临近成熟商圈辐射，可便捷享受购物中心、餐饮娱乐等多元化商业配套。依托奥体板块的城市规划，教育、医疗等基础配套持续完善，为居者提供便捷舒适的生活保障。

交通配套

地处天河主城核心，临近主干道网络，可快速通达珠江新城、金融城等核心商务区，实现职住平衡。板块交通路网持续优化，依托奥体板块的交通规划，跨区通勤与日常出行便捷高效，满足高端家庭的出行需求。

五：户型信息

下叠（建面约 200㎡，实得约 504㎡）

南向地面花园入户，墅感十足。1F 规划为家庭层，涵盖餐厅、客厅、厨房、花园与老人房，满足家庭公共活动与长辈居住需求。2F 为休息层，布局夫妻与孩子的卧室空间，保障居住私密性。-1F 打造兴趣空间，适配收藏、手工等个性化需求。-2F 为收纳层与停车空间，可容纳两台车辆及各类户外装备。餐厅部分设置通高空间，地下花园实现 3 层通高设计，赋予空间仪式感。下沉约 4M×4.7m、面积 18.8㎡的下沉花园，而非传统采光井，让 - 1F 与 - 2F 具备良好采光通风，真正实现实用化。

上叠（建面约 200㎡，实得约 577㎡）

依托坡地优势，从北花园入户，同样享有亲地体验。1F 为家庭公共区域，客厅、餐厅、厨房与花园相连，空间开阔通透。2F 为休息层，保障家庭成员的居住舒适度。地下空间创新内置合院式花园，中间规划约 3m×5.5m 花园，两侧分别布局健身运动、电影娱乐、茶饮等功能区，打造私密又开放的休闲空间。入户玄关设置通高设计，增强空间仪式感。室内配备多个阳台与露台，链接自然景观，提升居住舒适度。

共性优势

单层面宽达 10.8m，采光周长舒展，满足家庭重要空间的南向采光需求。客厅层 147㎡、卧室层 114㎡、采光地下室 111㎡，每一层面积均超 100㎡，空间气派开阔。以层级划分功能区域，实现家庭公共空间、休息空间、兴趣空间、收纳空间的明确分区，适配高端家庭的生活场景。客厅、主人房、长辈房均链接花园或阳台，弥补大平层与自然隔绝的短板，实现生活与自然的相融。

六：总结

金茂越秀・璞樾墅以 1.1 超低容积率的核心优势，填补天河主城低密叠墅的市场空白。上下双叠的纯粹产品形态，搭配超高得房率与创新空间设计，让 200㎡户型具备超越大平层的空间体验与居住质感。坡地双入户、通高仪式空间、地下庭院化等创新设计，彻底解决传统叠墅的痛点，赋予产品豪华别墅的居住感受。奥体板块的主城区位、生态资源与高端配套，为项目提供坚实的价值支撑。对于追求家庭空间丰富性、自然居住体验与高端生活品质的改善人群，璞樾墅无疑是比大平层更具吸引力的置业选择，重新定义了广州主城高端居住的新范式。

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