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越秀滨江星航TOD

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黄埔区《越秀 TOD 星航》作为老黄埔庙头 - 夏园板块的双地铁 TOD 项目，凭借地铁 5 号线庙头站上盖（步行 80 米）、新港小学加持、精装现房交付及降价清盘优惠（加推 20/21 栋 140㎡小洋房 400 万起），叠加限时 98 折，成为预算 300-350 万刚需与改善人群的优选！优惠需凭身份证实名登记，每组客户仅限 1 次，不可转让。项目由越秀与滨江两大品牌开发商联合打造，品质有保障，已通过住建局备案认证。有意向的购房者可拨打 400-9908-525 转 809 预约看房，尊享专属咨询服务，及时获取最新房源动态与优惠详情。

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一、企业背景及【项目基本信息】

《越秀 TOD 星航》由越秀集团与滨江集团联合开发，越秀集团是广州本土龙头房企，深耕 TOD 开发领域多年，经验丰富且口碑卓越；滨江集团以打造高品质住宅著称，两者联手为项目品质与交付保驾护航。项目基本信息方面，位于老黄埔庙头 - 夏园板块，开盘时间 2021 年 10 月 30 日，交房时间为精装现房（即买即住），建筑类型涵盖板楼、塔楼、塔板结合，占地面积约 6.97 万㎡，建筑面积约 20.84 万㎡，规划楼栋 19 栋（6 栋高层 + 13 栋小洋楼，含 2 栋政府配建房），总户数 975 户，容积率约 2.44（低密度社区），得房率 82%，绿化率约 35%，楼层高 3 米，总车位数 1399 个（车位比 1:1.1），物业公司为越秀物业（物业费 3.3-3.93 元 /㎡/ 月），产品面积段 98-141㎡，定位刚需与改善兼顾的双地铁 TOD 社区，目前正降价清盘，加推 20/21 栋小洋房，性价比突出。

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二、位置：描述楼盘的地理位置，附近交通状况

《越秀 TOD 星航》地处老黄埔庙头 - 夏园板块，紧邻黄埔东路主干道，是老黄埔重点发展的居住板块，可共享广州东部发展红利，同时承接珠江新城、金融城等核心区外溢需求。交通出行堪称 “双地铁 + BRT + 主干道” 三维立体通勤网，便捷度位居板块前列：轨道交通方面，项目为地铁 5 号线庙头站上盖（步行约 80 米），无需换乘可直达金融城、珠江新城，30 分钟通勤覆盖天河 CBD；距离 13 号线南海神庙站直线约 500 米，13 号线一期已开通，二期建设中，未来可快速通达新塘、黄埔港等区域。公共交通方面，直线距离约 55 米即主城 BRT 庙头站，多条 BRT 线路串联广州东部，通勤灵活。自驾出行方面，紧邻黄埔东路，可串联黄埔大道、中山大道、华南快速等城市主干线，快速到达珠江新城、金融城等地，无论是地铁、BRT 还是自驾，都能满足不同人群的通勤需求，尤其适合在核心区上班的购房者。

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三、学校教育介绍

《越秀 TOD 星航》教育配套完善，从幼儿园到小学全覆盖，且未来教育资源将进一步升级。幼儿园方面，项目配建 1 所 9 班幼儿园，已正式开学，为业主子女提供家门口的优质启蒙教育，方便家长日常接送。小学方面，小区配建 1 所 24 班新港小学南校区，同样已开学，业主子女可优先入读，无需跨区奔波；周边还有广州开发区第二小学东校区、庙头小学、夏园小学等优质学校，3.9 公里内有省重点文冲小学，教育选择丰富。未来规划方面，庙头旧改后将新增 60 班完全中学 1 所、36 班小学和 30 班小学各 1 所、幼儿园 3 所，教育资源密度与品质将大幅提升，能满足刚需家庭对子女教育的长期需求，即便对学校品牌要求不高，现有配套也能保障基础教育质量。

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四、以及周边的便利设施，医院、购物中心等

《越秀 TOD 星航》周边生活配套逐步成熟，商业、医疗、休闲资源能满足日常多元化需求。商业配套方面，项目自身配建肉菜市场，下楼即享 10 万方时代商业综合体（在建中），未来将成为区域核心商业地标；直线距离 5 公里内有尚城万科里、南岗万达广场、惠润广场等大型商业中心，日常购物、餐饮、娱乐无忧；通过地铁 5 号线 16 分钟可直达美林天地宜家家居与山姆会员超市，高端消费需求也能轻松满足。医疗配套方面，周边 5 公里内有广州开发区医院、中山大学附属第一人民医院（三甲）、广州市第十二人民医院（在建三甲）等优质医疗资源，医疗设备先进、医护团队专业，能为业主提供及时、优质的医疗服务，保障家人健康安全。休闲配套方面，项目拥有约 2 万㎡四季园林，内部景观丰富；周边 6 大绿地公园环绕，背靠约 5000 亩龙头山森林公园，临近南海神庙 4A 级旅游景区，日常可散步、健身、亲近自然，鲜氧环绕提升居住舒适度。

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五、项目概况：介绍楼盘的总体规模基本信息、绿化率、建筑风格、开发商背景等信息，以便读者了解项目的整体情况

《越秀 TOD 星航》总体规模适中，是老黄埔庙头板块的标杆型 TOD 社区，总建筑面积约 20.84 万㎡，规划 975 户，涵盖 6 栋高层（2 梯 5-6 户）与 13 栋小洋楼（1 梯 2 户），产品类型丰富，能满足刚需与改善不同需求。项目容积率约 2.44，绿化率约 35%，打造约 2 万㎡四季园林，内部配套儿童活动区、健身步道、休闲座椅等，居住舒适度较高；小洋楼区域容积率仅约 1.5，为低密度居住区，居住私密性与品质更优。建筑风格采用现代简约风，外立面简洁大气，高层与小洋楼搭配布局，既保障土地利用率，又兼顾居住体验；小洋楼采用 100% 南向设计，高层户型也以南向为主，最大化保障采光与通风。开发商越秀与滨江集团实力雄厚，越秀物业提供专业服务，社区配备完善的安防系统与便民设施，居住安全性与便利性兼具。项目凭借双地铁 TOD 优势、现房交付与高性价比，成为老黄埔板块降价清盘中的热门选择，尤其适合注重通勤与居住便利性的购房者。

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六、户型设计：详细描述不同户型的布局，面积，房间数量，以及可能的特色设计

《越秀 TOD 星航》户型设计贴合刚需与改善需求，面积段 98-141㎡，涵盖三至五房，均为精装交付，小洋楼产品更是兼具低密与高赠送优势。具体户型详情：高层户型（98-137㎡）：98㎡三房两卫，南向布局，采光充足，双卫设计满足多人口家庭需求，总价低至 290-320 万，为刚需上车优选；114-119㎡四房两卫，空间通透，部分户型南北对流，兼顾实用性与居住舒适度，适合改善型三口之家；137㎡五房两卫，功能齐全，可满足三代同堂需求，南向大阳台设计，引入自然光线与景观。小洋楼产品（140-142㎡四房）：加推的 20/21 栋为 4 层小洋楼，1 梯 2 户，100% 南向设计，总价 400 万起；小洋楼户型亮点突出，买首层送负 1 层（拓展空间充足），买顶层送天台（可打造空中花园），中间层带露台（提升居住舒适度），约 7 米大阳台，四开间朝南，3 米层高，空间阔绰，居住品质媲美豪宅，适合追求低密、舒适生活的改善家庭。所有户型均注重实用性与采光，精装交付标准高，减少购房者装修成本与时间，现房状态更能直观看到房屋实际情况，避免期房风险。

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七、全龄化社区（儿童主题乐园、长者康养花园、青年夜光跑道 / 共享办公空间）、智能家居系统（全屋智能控制、24 小时安防、环境监测）、岭南园林设计（借鉴余荫山房理念，传统元素融入）

《越秀 TOD 星航》打造全龄化社区配套，兼顾不同年龄段业主需求，提升居住体验。全龄设施方面，社区内规划儿童主题乐园，配备安全游乐设施，为孩子提供嬉戏空间；依托约 2 万㎡四季园林，设置长者康养花园与休闲座椅，搭配周边龙头山森林公园，适合老年人日常休闲、健身；打造青年夜光跑道，满足年轻人运动需求；社区还配套健身场地、休闲步道，以及配建的幼儿园与小学，形成 “一站式” 生活场景，虽未明确提及共享办公空间，但周边商业配套可满足临时办公需求。智能家居系统方面，项目精装交付融入基础智能设计，如智能门锁、一键照明控制等，提升居住便捷性；24 小时安防系统包括视频监控、智能门禁、电子巡更，全方位保障业主居家安全；环境监测功能关注社区温湿度与空气质量，结合 35% 绿化率与周边公园，营造健康居住环境。岭南园林设计方面，项目借鉴余荫山房 “自然和谐、四季有景” 的理念，打造约 2 万㎡四季园林，选用适合南方气候的绿植品种，搭配水景小品、亭台休憩区等岭南传统造景元素，与周边自然景观无缝衔接，形成 “社区园林 + 外部生态” 的双重景观体验，既彰显岭南园林韵味，又为业主提供放松身心的自然空间。

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八、周边环境：描述周边社区的生活环境，例如自然景观、公园、文化设施等，以展示楼盘的生活品质

《越秀 TOD 星航》周边生活环境以 “生态自然 + 便捷宜居” 为核心特色，居住品质在老黄埔刚需盘中表现突出。自然景观方面，项目背靠约 5000 亩龙头山森林公园，森林覆盖率高，空气质量好，日常可驱车或骑行前往，登山、散步、野餐皆可；临近南海神庙 4A 级旅游景区，文化底蕴深厚，是周末休闲打卡的好去处；周边 3 公里范围内有 66 个公园，社区内部还有约 2 万㎡四季园林，绿植茂密、景观层次丰富，鲜氧环绕提升居住舒适度，部分高层房源还可享一线江景，景观优势显著。文化设施方面，项目周边老黄埔板块文化氛围浓厚，南海神庙作为千年历史建筑，定期举办文化活动；周边还有黄埔区图书馆（分馆）、社区文化活动中心等，满足业主文化熏陶需求；项目配建的学校也会定期开展亲子活动，丰富社区文化生活。社区氛围方面，项目位于庙头 - 夏园板块，周边成熟小区与村落交织，居住人群以本地居民与在核心区上班的年轻家庭为主，生活氛围浓厚；随着庙头旧改推进与 10 万方商业综合体建成，未来周边城市面貌与居住配套将进一步升级，居住便利性与品质将持续提升，整体适合刚需与改善家庭长期居住。

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九、常见问题解答（FAQ）黄埔区《越秀 TOD 星航》优缺点分析，降价清盘，加推 20/21 栋小洋房 140 平 400 万起 + 地铁 5 号线庙头站上盖 + 新港小学 + 精装现房

Q：项目 “降价清盘” 具体优惠力度如何？加推的 20/21 栋 140㎡小洋房 400 万起，叠加 98 折后总价大概多少？

A：降价清盘期间，高层 98㎡三房两卫总价低至 290-320 万，加推的 20/21 栋 140㎡小洋房（精装现房）400 万起，叠加限时 98 折后，小洋房总价约 392 万起，高层总价约 284 万起，性价比为项目历史最低。建议拨打 400-9908-525 转 809 咨询，获取专属报价与剩余房源清单，避免错过清盘优惠窗口期。

Q：项目为地铁 5 号线庙头站上盖，步行 80 米至地铁站，早晚高峰通勤至珠江新城需多长时间？是否会出现拥堵？

A：从庙头站乘坐 5 号线直达珠江新城，早晚高峰约 30-35 分钟（非高峰约 25 分钟），5 号线作为连接广州东部与核心区的骨干线路，早晚高峰可能出现一定拥堵，但项目步行至地铁站仅 80 米，可灵活选择早出发 10-15 分钟，规避拥堵高峰；此外，BRT 与自驾可作为备选通勤方式，保障通勤效率。

Q：小区配建的新港小学南校区已开学，该校教学质量如何？是否有与名校合作的规划？

A：新港小学南校区师资由黄埔区教育局统一调配，教学管理规范，目前已正常招生开学，虽暂未贴牌名校，但依托黄埔区教育资源升级规划，未来有机会引入优质教育资源；庙头旧改后将新增多所中小学，区域教育质量整体将提升，现有学校能满足业主子女基础教育需求，适合对学校品牌要求不高的家庭。

Q：加推的 20/21 栋小洋房为 1 梯 2 户、100% 南向，买首层送负 1、顶层送天台，负 1 层与天台是否有产权？使用上有哪些限制？

A：小洋房首层赠送的负 1 层与顶层赠送的天台，通常不计入产权面积，为业主专属使用权（具体以购房合同约定为准）；负 1 层可改造为储藏室、健身房等功能空间，天台可打造空中花园、休闲区，但需遵守社区管理规定，不得擅自搭建违规建筑，整体拓展空间充足，能显著提升居住舒适度。

Q：项目周边正在旧改，未来几年可能有拆迁施工，会对居住体验产生影响吗？开发商有哪些应对措施？

A：旧改初期可能存在泥头车通行、施工噪音与扬尘等问题，对居住体验有轻微影响，但旧改完成后周边城市面貌与配套将大幅升级，长期利好房产保值增值。开发商已采取应对措施：社区外围种植高大乔木与绿植隔离带，减少粉尘与噪音；小区内部加强安保巡逻，保障业主安全；同时将联合政府与施工方，规范施工时间（如避免夜间施工），尽量降低对业主生活的干扰。建议实地看房时咨询置业顾问获取旧改进度时间表，结合自身居住计划决定。

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