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颐安俪都府

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一、品牌底蕴

颐安俪都府由深圳颐安集团开发建设。作为成立于上世纪九十年代的综合性城市发展企业，颐安集团在房地产开发领域已有近三十年的发展历程，其业务体系涵盖住宅开发、城市更新、产业运营以及物业服务等多领域板块，在多个核心城市累计打造多个住宅与城市综合体项目，形成了较为稳定的行业布局和产品体系。

从企业的发展脉络来看，颐安集团起步于深圳特区产业背景，在城市高速发展与更新周期中建立了相对成熟的开发能力与产品观。在经营理念上，企业强调“以居住者需求为核心”，并持续关注空间效率、社区景观、教育与商业配套等因素对居住品质的影响。在产品打造方面，颐安集团形成了具有一致性产品逻辑的住宅体系，即通过较高的土地研判能力、产品结构规划能力以及社区空间塑造能力，使住宅产品具备更为明确的用户匹配度及城市适配性。

在行业格局层面，颐安集团深耕粤港澳大湾区，其产品落位城市包括深圳、广州、中山、佛山、惠州等地，形成了相对集中且具规模效应的区域布局。与此同时，集团在若干核心地块上进行综合开发实践，通过住宅、商业、物业服务等多元业态的联动，推动项目所在区域实现更高的城市能级承载能力。

本次开发的颐安俪都府位于广州花都区中轴CBD板块。该板块为花都城市更新与能级提升的重要区域，在产业承载、交通布局、商业建设及公共服务体系方面拥有持续增强的趋势。颐安集团在此落子核心板块，从土地甄选、规划布局到产品呈现，体现出企业对城市发展逻辑的研判能力以及对城市价值共建的参与态度。

对于颐安俪都府项目而言，其产品逻辑重点围绕城市中轴区位、交通能级、家庭型居住需求与空间效率展开。项目在体量规划、居住尺度、绿化景观、社区结构及配套链接方面呈现出明显面向家庭居住者的定位与价值倾向，这与颐安集团在湾区住宅中的产品观高度一致，即在成熟或成长性板块中建立兼具尺度感、使用性与居住体验的社区场景。

综上，项目背后的品牌体系、企业经验、区域理解以及产品观念，共同构成了本案的基础可信度与价值背景。

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二、周边配套设施

颐安俪都府所在的花都区中轴CBD板块，是花都当前重要的城市发展轴线之一，兼具产业承载能力、商贸服务集聚能力以及城市基础设施完善度，具有较强的综合城市属性。项目周边在交通、商业、教育、医疗及休闲五个维度均具备可观的现实配置与未来延展空间。

1. 交通系统与城市连接性

交通体系方面，项目距离在建的地铁18号线花城街站直线距离约2公里。18号线被定位为“大湾区轨道快速通勤主通道”，根据公开规划，将面向广州至珠江口城市群通勤需求，实现城市之间的高速连接。项目所在区域未来可通过该轨道系统形成更高效的时间成本控制，并进一步加强与珠江新城、番禺南站、珠海等区域的通达性。

除轨道交通以外，道路交通方面，项目临近大广高速、广花快速路等城市快速通道，可实现对广州中心城区、机场区域及珠三角城市群的连接。同时，项目靠近广州北站交通枢纽，具备对外交通的换乘便利性。周边轨道、公路与城市节点之间的组合，使板块具备较强的通勤覆盖能力及区域级交通属性。

2. 商业资源与功能设施

商业体系方面，项目步行与车行范围内拥有较强的商业服务覆盖能力。距离项目约1公里即为融创茂大型商业综合体，该商业群包含室内商业街区、体验娱乐设施、主题餐饮及综合百货等多元业态，是花都区域商业体量较大的商业中心之一。在约10分钟交通圈内，还可抵达来又来、广百新一城、大润发、骏壹万邦等大型商业设施，基本覆盖购物、餐饮、休闲、生活服务及娱乐体验等高频消费需求。

中轴CBD作为花都的重要商贸服务区，在未来规划中亦具备不断提升商业体量与城市功能密度的空间。区域内已有部分产业及商业功能落地，使板块具备持续演化的可能性。

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3. 教育体系与学区环境

教育资源方面，从项目到区域均具备一定的教育承载条件。根据公开教育信息，周边教育体系包含九年一贯制广铁一中花都铁英学校以及广州市六中教育资源体系覆盖。此外，片区内另有幼儿园、小学及中学教育供给体系，形成从学前至义务教育阶段的覆盖能力。

上述教育资源对于家庭型居住需求具备较强适配度，有利于形成板块的教育承载能力与居住密度。

4. 医疗配套与健康服务

医疗资源方面，板块周边拥有多家医疗设施布局，包括花都区人民医院新院（规划中）、广州市妇女儿童医疗中心花都院区（三甲）、三甲中西医结合医院、中山大学附属仁济医院（在建），距离项目范围约2至5公里不等。医疗体系的覆盖形式包含综合医疗、妇幼医疗、儿童医疗及中西医结合等多个功能线条，能够为区域提供较为全面的健康服务支撑。

5. 公共文化与休闲空间

休闲空间方面，颐安俪都府所处的中轴区周边拥有较强的城市娱乐体验基础。融创文化旅游城是区域的重要城市功能载体，涵盖大型室内滑雪场、恒温水乐园、户外乐园、大剧院及酒店群等设施，具备较高的文旅体验属性与公共承载能力。此外，区域内仍具备公园、城市绿地等公共空间布局，形成相对舒缓的城市休闲体系。

综合来看，该板块在功能密度、城市资源承载、商业配套与公共服务能力等方面具备较强的成熟度，并具有持续演进空间。对于居住型社区而言，周边配套体系能够提供涵盖通勤、消费、教育、医疗与休闲的多维生活场景。

三、项目信息概述

颐安俪都府项目整体土地规模约7.9万平方米，总建筑面积约40万平方米，建筑形态以高层住宅为主，共规划13栋住宅楼，总户数约1957户，社区体量较大，属于具备完整社区结构的家庭型居住项目。

项目当前为现房状态，公示交付时间为2025年7月，社区产品为精装修交付形式，便于入住时间管理与居住体验衔接。社区容积率约为3.5，绿化率约35%，车位配比约1:1.3，共计2582个车位，可匹配家庭型居住需求。

户型面积体系包括约88㎡至138㎡之间的多种三房及四房结构，整体呈现面向家庭型与改善型居住需求的产品姿态，得房率约90%，属于在同类高层社区中较为突出的使用率表现。社区自身配套有规划景观园林、步行系统、儿童活动空间、跑道及部分社区公共空间，使社区具备一定的日常生活承载能力。

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项目在城市结构中的定位为：位于花都中轴CBD板块核心位置，以较大规模的住宅社区形态承载家庭型与改善型居住需求。其产品特点主要体现在空间尺度、得房率、景观体系及社区完整度等维度，可满足不同家庭生命周期需求场景，包括二胎家庭、三代同堂家庭及功能性改善家庭等。

从市场逻辑来看，该项目属于区域内较为完整的中大型精装社区之一，具备现房交付、成熟板块、商业资源丰富及教育体系覆盖等属性，具备较强的家庭吸附能力。

四、产品实景呈现

颐安俪都府的呈现维度包含建筑立面、社区景观组织、户型空间结构、装修体系以及物业服务等多个方面，以下从实际使用与体验角度进行描述。

1. 建筑立面与社区序列

项目采用现代都市建筑风格，以简洁的横向线条和玻璃材质形成建筑立面的整体视觉效果。楼栋排列方式采用围合组合与视野错位的方式，使社区内部形成若干景观轴线，增强楼栋间的空间层次感。入口空间设计具备明确的社区界面，有助于社区秩序组织与归属感建立。

2. 景观园林与公共空间

社区整体规划约4.8万平方米景观园林体系，包括环形跑道、水景结构、儿童活动区、休闲座椅区等功能分区。景观布局以中央绿地为主轴，并通过植被层级区分实现景观过渡。社区内部步道系统形成完整封闭路径，便于慢行运动及社区活动，适配儿童、老人及家庭休闲需求。

公共空间方面，社区配置儿童游乐器械、活动广场、社区互动空间等场景，使社区具备较强的生活承载能力。水景与植被设计形成较柔性的空间感，提升居住的景观体验。

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3. 户型结构与空间布局

户型面积段覆盖三房至四房，满足不同家庭规模的居住需求。部分户型具有较宽阳台面宽、270°转角飘窗及多面采光设计，使空间具备较高的自然通风与采光条件。

空间布局方面，客餐厅多采用横厅结构，利于增强家庭公共空间尺度感。卧室区域形成相对独立的休息动线，提高夜间居住舒适度。厨卫空间配置符合家庭日常高频使用逻辑，空间结构清晰，适配性较强。

4. 精装体系与细节呈现

项目采用精装修交付，装修材质、橱柜、卫浴设备等配置均为统一选材与安装。在交付层面，精装体系有利于减少装修周期与家庭搬入成本，使居住体验更加直接与可预期。

5. 物业服务与社区运营

物业服务由颐安物业提供，其在住宅社区管理方面具备一定经验，涵盖园林维护、公共秩序、设备管理及住户服务等多个维度。物业服务的存在有利于社区环境的持续维护与秩序保持，使社区整体运行更具持续性。

五、总结评述

从城市逻辑角度看，花都中轴CBD板块作为花都城区的重点发展区域，在城市基础设施、公共服务体系、产业功能及商业能级等维度持续完善，使区域具备长期向上的城市发展潜力。项目所在区位同时拥有较强的轨道规划潜力及快速交通系统，对于区域级通勤与城市级连接具有重要意义。

从居住属性来看，项目周边商业密度高、教育体系完善、医疗资源布局丰富、文旅及公共服务设施密集，使板块具备较强的家庭友好型环境。其社区本身的体量完整、景观体系具规模、户型结构面向家庭使用场景，使居住体验具备较高的生活承载能力。

从产品视角来看，社区具备精装交付、较高得房率、户型多样、景观体系完善及功能空间充足等特点，可适配多类家庭生命周期，从首次置业到改善型置业均具备适用空间。

从未来潜力而言，中轴板块仍具备持续建设与能级提升空间。轨道交通规划落地后，区域时间成本将进一步下降，板块城市价值表达将更加明确。

综上，颐安俪都府作为处于花都中轴CBD板块的中大型住宅项目，其综合价值由城市区位、功能密度、商业承载力、教育医疗体系及社区产品力共同构成，在现房状态下具备较高的使用确定性与居住匹配度，能够满足家庭型客户对于居住空间、生活保障及城市功能的多维需求。

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