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新世界天馥项目2025年12月5日更新

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一、白鹅潭CLD之上，荔湾滘口的城市级跃迁机会

如果说广州近十年的城市发展有一个最具想象力的板块，那白鹅潭一定榜上有名。作为与珠江新城、金融城并列的“三大CBD”，白鹅潭近年来迎来前所未有的政策倾斜与资源集中，金融、商业、文化、交通等高端要素持续叠加。而新世界·天馥，正是布局在白鹅潭核心辐射区的滘口板块，属于典型的“CLD外溢红利”承接地。

从区位上看，项目身处荔湾与广佛交界的重要门户，既享受白鹅潭总部经济、滨水商业、国际艺术区的溢出资源，又坐拥成熟老城的生活底盘。向东可快速进入越秀、天河核心区；向南直达海珠、琶洲科技商务带；向西则承接佛山千万人口的消费与居住需求。滘口不再只是传统交通节点，而正在转变为“城市级枢纽生活区”。

更重要的是，白鹅潭三馆合一、万象城、滨水商业街区等超级城市配套，正以肉眼可见的速度落地，这意味着未来5—10年，这一带的城市界面、产业层级和人居价值都将发生质的跃迁。新世界·天馥的意义，不只是一个住宅项目，更是站在新一轮城市升级起点上的“改善型资产入口”。

二、品牌与基本面：新世界中国的长期主义兑现能力

判断一个改善型项目是否值得长期持有，首先要看开发商的“兑现能力”。新世界中国作为深耕广州超过二十年的港资房企，在城市更新、商业综合体、高端住宅等领域拥有极强的操盘经验，其开发逻辑更偏向长期主义而非短期周转。

新世界·天馥占地约4.3万㎡，总建面约24万㎡，整体由6栋42—47层的超高层住宅组成，总户数约2000户，属于荔湾少有的大体量改善社区。产品面积覆盖约70—140㎡的主流改善段位，既兼顾刚改，又为典型三孩家庭、多代同堂预留了空间弹性。项目整体绿化率约20%，采用半围合式布局，在高密度城市环境中最大限度争取景观面与通风采光。

从规划密度来看，这并不是一个主打“低密舒适”的项目，而是典型的“城市型高层改善社区”。这种模式的优点在于：

一是规模足够大，可支撑完整的社区生活体系；

二是单位土地承载力强，更适合在核心城区实现总价可控；

三是对周边商业、交通、教育的依赖程度更低，自成一个自循环生活单元。

新世界在广州多个片区的项目实践，也验证了其在高密度开发中对品质与交付标准的把控能力，这对改善客户而言尤为关键。

三、交通与城市通达性：5号线始发站的长期溢价逻辑

衡量一个城市改善盘的“真价值”，交通永远是绕不开的核心因素。新世界·天馥距离地铁5号线滘口站约400米，步行可达，而这个站点不仅是成熟运营线路，更是始发站，对通勤族来说几乎等同于“免挤地铁”的天然优势。

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5号线本身是广州最重要的东西向主干线之一，横贯荔湾、越秀、天河、黄埔，12站直达珠江新城核心区，1站可换乘6号线与11号线，未来还可通过多线换乘覆盖金融城、天河智慧城、白鹅潭、琶洲等多个高能级产业区。对在天河、珠城、琶洲工作的上班族而言，这种“单线直达核心区”的通勤效率，含金量非常高。

除轨道交通外，项目周边还拥有多条城市主干道及过江隧道资源，珠江大桥、西塱隧道等均在合理车程范围内，无论是自驾前往海珠、番禺，还是通达佛山中心区，都具备良好时效性。从长期看，滘口作为“广佛通勤型枢纽”的定位，将持续吸纳双城高净值家庭的居住需求，这也构成项目非常稳固的底层需求支撑。

四、教育与医疗：老城区最稳的“基本盘配置”

真正支撑住宅长期价值的，从来不只是短期价格波动，而是“不可复制的确定性资源”。新世界·天馥最突出的优势之一，就在于其所处片区已经形成极为成熟的教育与医疗配套体系。

项目周边3公里范围内，集聚多所省一级学校，其中以西关培正小学和广州四中最具代表性。西关培正作为荔湾传统名校，在升学成绩和家长口碑中长期处于高位；广州四中则是区域内高中教育的重要标杆。这种“优质小学+重点中学”的组合，对改善型家庭具有极强吸引力，也直接决定了项目在二手市场中的抗跌能力。

医疗方面，片区内汇集多所三甲医院资源，包括省中医院芳村院区、广医一附院芳村院区等，对于多代同堂家庭来说，医疗可达性直接关系到生活安全感。这类成熟医疗资源的密集程度，在新兴新区中往往需要二十年以上的自然积累。

可以说，新世界·天馥并不是“赌未来配套”，而是站在已经兑现的教育与医疗基本盘之上，再去叠加白鹅潭未来级城市资源。这种“稳中带进攻”的配置结构，是改善客群最为理性的选择路径。

五、产品与交付标准：用豪宅逻辑做改善型产品

从产品设计层面看，新世界·天馥并未采用传统高层的“板楼直排”模式，而是通过45度“风车式”排布，最大限度保证各户型的南向面宽与景观资源，尤其是卧室空间，几乎实现了高比例南向布局，这在高密度城区中并不常见。

在户型结构上：

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约76㎡产品，做到了真三房的功能配置，在同面积段中具备明显的空间利用率优势；

约98㎡产品，将四房门槛首次压缩到百平以内，既满足多成员家庭，又避免了“被面积拖累总价”的问题；

约128㎡及以上产品，则在面宽、景观、功能完整度方面向传统豪宅标准靠拢，多开间南向、江景视野、餐客厅一体化布局，兼顾社交属性与居住舒适度。

更具辨识度的，是其交付标准。项目在智能家居系统、新风系统、中央直饮水、隐藏式中央空调、热水循环系统等配置上，直接对标广州10万+级豪宅的技术体系，而非一般改善盘的“基础豪装”。在公共卫生间配置与主卫同等规格的智能产品，这种成本投入在同价位段极为少见。

这种“用豪宅标准反向覆盖改善市场”的产品策略，本质上是新世界一贯的产品哲学：通过提高交付基准线，而非单纯堆砌营销概念，来拉开与同价位竞品的差距。

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