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保利上宸

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一、品牌底蕴

保利置业是国内具有代表性的综合房地产开发企业之一，业务版图覆盖全国超过六十个重点城市，长期参与中国住宅建设与城市更新实践，在地产开发、资产运营、生活服务等多个层面形成较为成熟的体系。作为大型国企体系的重要组成部分，保利置业在行业内以稳定运营、开发稳健、产品线系统化等特征而被广泛认知，其开发逻辑体现出央企背景下对安全执行、成本管理、资源协同及品质实现的综合能力。

企业发展脉络方面，保利置业在早期以住宅开发为核心，逐步形成包括改善住宅、城市综合体、文旅项目在内的多线布局。伴随集团战略升级，企业进一步强化在城市增量与存量市场的双向能力，并强调以生活方式场景构建带动产品力提升。在一线与强二线城市中，保利置业持续参与核心区与枢纽区的住宅开发，花都区中轴板块即为代表之一。

从行业地位来看，保利系统长期保持较高信用等级与土地开发能力，在产品体系上基于不同城市与板块需求形成差异化适配。其中改善型产品线愈发强调交通体系、教育资源、园区环境与物业服务的综合协同，使得产品更具家庭居住场景的完整性。

在品牌价值观与产品观部分，保利置业在开发理念中提出“建筑承载生活、空间赋能家庭”的逻辑，强调住宅不仅是物理空间，更是城市资源的集成与家庭生活周期的重要载体。从社区规划到户型设计、再到配套协作与物业服务，其核心目标均围绕“体系化居住体验”展开，即通过可量化配置与可持续服务来提升业主的使用体验。

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因此，从品牌端到项目端，《保利上宸》的开发体现出明确的定位方法：即依托花都中轴板块的城市战略能级与空铁枢纽逻辑，通过住宅社区与教育、商业、文旅资源的组合，为区域内外家庭提供具备完整配套链条的居住产品。

二、周边配套设施

《保利上宸》所在的花都区中轴CBD融创板块是近年来花都重点推进的城市功能拓展区域之一，其地理位置处于广州北部城区枢纽带上，左侧连接广州北站，右侧接近白云国际空港，以空铁双枢纽融合为核心特征。区域功能定位不仅涵盖居住，还包括文旅、商业、会展等多元业态，意味着板块具有较高的城市活力与功能承载能力。

交通体系与通勤效率方面

项目距离在建的地铁18号线花城街站约2公里。地铁18号线具有运营速度快、站点衔接效率高的特征，未来线路正式运营后，从花城街站至珠江新城约仅需八站，通勤约三十分钟左右，对跨区流动人群形成重要便利。此类枢纽线路对于花都城区与中心城区之间的联系具有显著促进作用，有助于提升本板块的通勤效率及城市一体化程度。

除轨道交通外，区域公路网由机场高速、华南快速、广花路等组成，可连接白云机场、广州中心城区及其他外围板块，具备较强的交通可达性特征，对于经常跨区域通行的家庭具有实际便利。

商业资源与城市功能设施方面

项目距融创文旅城区域较近，后者已形成较为完整的商业、休闲及文旅设施集群，包括十一万平方米商业中心、一点五万平方米风情酒吧街以及大型主题设施等，满足购物、餐饮、娱乐等多元需求。该区域内的商业业态类型广泛，适用于家庭周末休闲、儿童体验、社交娱乐等不同场景，对于改善家庭而言具备较强的实用价值。

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文化娱乐与公共休闲空间方面

融创文旅城作为区域的城市级文旅设施群，涵盖世界乐园、亚洲大型室内滑雪场、儿童主题公园、水乐园等娱乐载体，形成了区域鲜明的文旅标签。项目周边同步具备园林、公园型设施与社区休闲空间，下楼即享五万平方米风情园景、亲水平台与跑道系统。这类景观空间不仅具备形象层面的城市公共属性，同时也增加了社区内外的步行体验与开放感。

教育体系与学区条件方面

项目自配十八班幼儿园，同时直线距离约两百六十米可抵达省一级广铁一中花都铁英学校。该校为九年一贯制公办学校，并纳入广州市第六中学花都校区首批招生体系，形成“幼、小、初”完整教育链结构，对于重视子女教育安排的家庭具有明确吸引力。这类板块型教育资源对于改善家庭具有价值确定性与可预期性。

医疗配套与健康体系方面

广州市妇女儿童医疗中心花都院区已由广晟地产与中国铁建协同推进建设，项目建成后将承担区域妇儿医疗服务功能，为家庭人群提供较为专业的医疗保障支持。

总体来看，花都中轴CBD融创板块已具备交通、教育、商业、文

旅、医疗多维资源结构，能够为改善型家庭提供较为完备的生活功能支撑。

三、项目信息概述

《保利上宸》由保利置业开发，开盘时间为二〇二二年四月一日，交付时间约为二〇二五年十二月底，交付标准为精装修。项目整体占地面积约六点四万平方米，总建筑面积约三十万平方米，绿化面积三点三万平方米，总栋数十八栋，建筑形态为二十二至二十六层高住宅。总体户数约一千八百二十二户，梯户比配置为二梯四户与二梯六户两类，得房率约百分之一百，容积率三点二，绿化率三十五个百分点，总车位约一千九百三十四个，车位比约为一比一零三。物业服务由保利物业承担，现行物业费为每平方米二点八元。项目产品体系包括约九十三、约一百一十、约一百一十二、约一百二十二、约一百三十一平方米等多种户型，适配刚需改善与二次改善家庭。

从开发周期来看，项目以阶段性方式推进，一期至二期已进入销售尾段，三期作为后续主力供应，且远离高压线位置。项目定位属性为改善型高层住宅社区，主要面向区域城市家庭、跨区通勤人群以及关注教育资源配置的购房人群。整体建筑规划强调社区功能完整性、教育体系邻近性与景观空间占比，以满足城市居住生活需求。

当前在售楼栋包括五、六、九、十一栋等，余量以一百一十二至一百三十一平方米改善尺度户型为主，其余楼栋大多数已售罄。交付节奏、产品供应结构、户型面积段以及物业服务的联动，使本项目在区域内具有较强的家庭型适配性。

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四、产品实景呈现

在社区空间构成方面，《保利上宸》采用规则排布式楼栋布局，结合中央园林结构形成南北通风与景观视野的分布关系。建筑风格以现代简洁线条为主，强调立面比例与色彩协调。高层住宅采用二梯四户与二梯六户组合，适配不同户型面积结构。

园林景观系统作为社区的重要组成部分，整体绿化率约三十五个百分点，风情园景面积约五万平方米，覆盖多主题功能区，包括亲水平台、儿童游乐场、乐活跑道等。景观体系强调步行路径连续性与视线开放感，并形成家庭共享式的户外场景，增加社区内部公共活动空间的丰富度。

在户型结构方面，产品设计以南向布局为主要思路，部分户型具备较好的景观面。同时在改善尺度户型中增加入户储物、厨房操作面及全屋收纳系统等功能性考量，以提升空间使用效率。约一百一十二平方米至约一百三十一平方米户型兼顾采光、通风与使用率，使之适配家庭全周期的空间需求。

精装修交付标准覆盖厨房、卫浴、墙面、地面及收纳等基本体系，强调材料规格与耐用性。在家庭型使用场景中，设计更注重空间尺度与日常维护便利性，使居住体验具有实用属性。交付时间节点明确有助于购房人群合理规划入住节奏。

项目社区风貌与住宅空间之外，物业服务是体验链中的重要组成部分。保利物业承担本项目社区运营与服务体系，物业服务强调秩序维护、公共空间管理、社区环境维护及业主沟通机制等方面，使社区具备较为稳定的运营体系。

综合来看，产品实景呈现强调建筑秩序、景观占比、社区动线、家庭使用场景与物业管理的协同关系，形成较为系统的社区居住体验结构。

五、总结评述

以区域逻辑来看，花都中轴CBD融创板块具有空铁枢纽、文旅商业集群、教育体系等综合城市要素，区域未来伴随轨道交通构建和商业能级完善，将进一步提升板块的功能承载能力。《保利上宸》依托区域资源完成社区型产品提供，其居住价值主要体现在教育体系的可及性、轨道交通带来的通勤效益、公园与文旅空间形成的家庭休闲条件，以及未来医疗资源补充所带来的健康生活保障。

从居住体验维度观察，项目具备较为完整的社区景观体系、儿童友好空间设计、改善型户型结构与物业管理服务，对追求合理产品尺度与功能性的城市家庭具有较强匹配度。精装修交付与明确交付节点提供了时间可预期性，使家庭能够更合理规划置换与入住路径。

从长周期价值视角分析，轨道交通的建成将强化花都与中心城区的通勤联系，商业体系进一步成熟将提升日常便利，区域教育与医疗配套的持续完善将增强板块对改善家庭的吸引力。因此，本项目在城市功能承接、家庭居住使用、配套体系构成及未来发展预期上具备较为清晰的价值框架。

整体而言，《保利上宸》作为保利置业在花都中轴CBD融创板块的重要改善型产品，依托空铁枢纽背景、教育体系配置、文旅商业资源、社区景观体系及精装交付与物业服务组合，为区域家庭提供了具有完整生活场景链条的居住选择。

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