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珠江天河都荟

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最新楼盘介绍：天河智慧城低密新规住宅新选择

珠江·天河都荟（二期）位于天河智慧城核心板块，是继一期热销清盘后推出的扩容组团。项目整体规划12栋住宅，其中二期新增8栋，总户数约1200户。二期产品分为两类：1–4栋为14–15层小高层板楼，主打104–144㎡四房；5–8栋为32层塔楼，提供71–124㎡三至四房。全系容积率仅2.5，绿化率35%，车位配比1:1.1，采用2梯3户或2梯5户设计，强调低密度与高实用率。部分楼栋仍按旧规报建，使用率可达约120%，在新规收紧背景下尤为稀缺。

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开发商背景、顶级圈层

项目由本土实力房企珠江实业开发，深耕广州多年，以打造高性价比刚需及首改产品见长。天河都荟凭借精准定位与实用户型，吸引大量天河智慧城、科学城及琶洲外溢的年轻家庭、互联网从业者及科技企业员工。业主群体普遍注重通勤效率、居住舒适度与教育配套，形成务实、活力强的新兴中产社区，邻里氛围偏向自住导向，投资属性相对克制。

交通便捷出行无忧

项目距地铁21号线天河智慧城站约690米，步行约8–10分钟，属合理通勤距离。通过21号线，可快速换乘5号线直达珠江新城（约30分钟），或接驳11号线通达琶洲、金融城等核心商务区。自驾方面，紧邻大观路、广汕路等主干道，15分钟内可接入广园快速、华快等高速路网，通勤珠金琶效率较高。虽非地铁上盖，但在智慧城板块中交通便利性位居前列，尤其适合依赖轨道交通的上班族。

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教育配套

教育配套正加速完善。项目配建6班幼儿园；北侧规划教育用地已明确引入广州中学教育集团，将建设一所九年一贯制公立学校，未来有望实现“家门口上学”。周边3公里范围内还有华阳新塘小学、凌塘小学及在建的清华附中湾区学校二期（预计2026年完工），教育资源覆盖从基础公办到优质合作办学，满足多元教育需求。尽管具体学区划分需以教育局当年政策为准，但整体教育能级在天河东部具备较强竞争力。

3公里内商业与医疗呵护

商业配套成熟且层次丰富。小区底商满足日常所需，500米范围内即有广百广场、时代E-PARK、万科云城商业中心，涵盖餐饮、零售、休闲等业态；3公里内还可抵达美林天地（含山姆会员店、宜家、华润万家），生活便利度高。医疗资源同样优质：广州医科大学附属中医医院（天河院区）、中山三院岭南医院（三甲）均在3公里范围内，构建起高效可靠的健康保障体系，兼顾日常诊疗与急重症需求。

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小区绿化、会所满足日常

社区依托天河智慧城优越生态基底，毗邻火炉山森林公园、天河湿地公园及杨梅河滨水绿道，推窗见绿，空气清新。内部园林设计简洁实用，绿化率达35%，搭配儿童游乐区、健身步道及休憩空间，满足全龄段活动需求。虽未设高端会所，但凭借低密楼栋布局、宽楼间距与良好采光通风，营造出安静、有序的居住环境。需注意的是，二期北侧临近主干道及幼儿园，部分低楼层单位可能存在噪音与粉尘影响；东侧靠近中华墓园，高楼层东向视野或受心理因素干扰，购房者需实地考察权衡。

新规户型图

户型设计紧扣市场主流需求，兼顾紧凑性与功能性。71㎡做到三房两卫，85㎡实现三房双卫+南向阳台，104–144㎡板楼产品则主打四房格局，LDK一体化、主卧套房、多飘窗设计提升空间感。得益于部分楼栋仍沿用旧规，使用率高达约120%，在当前广州新房普遍“缩水”背景下极具吸引力。然而，3–6栋可能按新规报建，使用率或有所回落，建议优先关注1–2、7–8栋。综合来看，珠江·天河都荟（二期）以“2.5低密+地铁近+高实用率+智慧城产业支撑”为核心优势，在总价可控前提下，为天河刚需及首改家庭提供了兼具性价比与成长性的居住选择。

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