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一：楼盘卖点

保利罗兰国际曾是科学城网红标杆楼盘，核心卖点聚焦地段与早期配套优势。紧邻科学城核心区政府，早期凭借区域稀缺性成为置业热点，二手成交单价峰值达 4.6 万 /㎡。配建小学满足基础教育需求，周边有至泰广场、宝能文化中心等商业配套，日常消费场景成熟。部分楼栋远离主干道与高速，规避噪音干扰，居住体验相对优质。当前二手房挂牌价低至 250 万 / 套（98㎡南向），对比周边同类型次新房，价格优势渐显，适合预算有限且看重核心地段的购房者。

二：基本信息

项目由保利地产开发，坐落于黄埔科学城核心板块，定位刚需改善型住宅社区。具体占地面积与建筑面积未明确披露，规划以高层住宅为主，社区规模成熟。产权性质为 70 年住宅，目前处于二手房流通阶段，无新房在售。小区临近开创大道且毗邻高速路，部分楼栋受交通噪音影响显著，是购房者核心抗性点。周边 5 公里范围内有龙湖首开云峰原著、保利中珺广场等竞品项目，二手房售价区间在 2.5-3.2 万 /㎡左右，竞争环境激烈。

三：区域发展

科学城作为黄埔核心发展板块，近年新增大量新盘与次新房，市场供应持续扩容。区域规划不断完善，但楼盘早期的地段红利被后续新项目分流，稀缺性逐渐减弱。广州整体房价下行周期中，科学城刚需住宅市场竞争加剧，新规户型产品迭代冲击，老旧户型楼盘竞争力下滑。周边城中村改造等规划推进，短期内可能影响居住氛围，长期为区域价值带来不确定性。板块内交通、商业配套持续升级，但楼盘自身配套未同步优化，相对优势逐步缩小。

四：配套信息

交通配套：距离地铁口约 1.5 公里，步行通勤成本较高，公共交通便捷度一般。临近开创大道与高速路，自驾出行便利，但主干道与高速带来的噪音污染影响居住舒适度。周边路网成熟，可快速接驳区域核心商圈与交通枢纽。

教育配套：配建小学（开发区二小）已投入使用，学校口碑与教学质量处于区域中等水平，无显著优势。无优质中学资源加持，教育配套吸引力不足，难以满足高知家庭对学位的核心需求。

商业配套：周边有至泰广场、宝能文化中心等商业体，可满足日常购物、餐饮等基础需求。商业业态相对常规，缺乏高端或多元化消费场景，对比新盘配套显逊色。

生态与休闲配套：无明确特色生态资源披露，社区内部休闲设施未提及突出亮点，整体宜居性依赖外部环境。

五：户型信息

主力户型涵盖 90㎡三房一卫与 98㎡三房两卫，户型设计偏早期风格，已逐渐过时。90㎡三房仅配置一卫，功能性不足，难以满足现代家庭日常使用需求。98㎡南向户型为成交主力，去年 7 月成交价 333 万，今年同户型成交价 280 万，跌幅 16%，最新挂牌价 250 万，一年时间跌幅扩大至 25%。户型使用率与空间布局无明显优势，对比新规户型的高拓展性与舒适性，竞争力薄弱。200-300 万预算区间内，黄埔区域有大量新规户型或配套更优的选择，楼盘市场定位沦为备选。

六：简单总结结尾

保利罗兰国际房价大幅下跌，核心源于自身硬伤与市场环境双重作用。噪音干扰、配套平庸、户型过时三大短板，叠加广州房价下行与区域供应过剩，导致楼盘跌幅远超同类项目。当前 2.5 万 /㎡左右的单价虽具价格吸引力，但核心抗性未解决，置业需谨慎评估。对小区有偏好的购房者，建议以近期成交价为基准议价，避免高位入手。楼盘已从科学城置业首选沦为备选，仅适合预算有限、对噪音不敏感且看重核心地段的刚需群体。未来房价走势仍受区域市场与自身配套限制，短期内难有显著回升。

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