商铺的分割常出现的疑难杂症

商铺分割

今天小编带各位一起诊断商铺的分割常出现的疑难杂症

商铺分割的疑难问题

Q1

  铺面分割

空中街市的回廊，一户一厕所一管网系统一楼梯等，造成商铺开发成本增加使用率减少

沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值

铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。

Q2

辅助功能区

辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本

三多不除，公摊不减。

楼梯：

从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。

过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。

建议在消防标准范围内相应设置即可。

厕所：

目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！

而在深圳沃尔玛2万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有1个公共厕所，世界500强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。

对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。

空闲场地：

目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。

Q3

通道分割　

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。

按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能地进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。

Q4

公摊比例过高

在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例少有的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。　

目前部分商业项目的公摊比例达到了50%，根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，较大可将公摊面积减少15%-25%，将公摊比例从50%压缩到 25%左右。

商铺分割难题破解

A1

合理设计商业场所平面布局

平面布局设计是确定通道形态，确定铺位的布局和面积大小，较大限度地为每个铺位带来通行人流，提供更多的生意机会。

A1

强化铺位的功能设计

主通道辅通道根据人流量进行设计

商铺的大小不仅应和经营业态相吻合也应和各地区的消费习惯相吻合

墙面使用材料依据经营的产品和市场档次而定

一个好的商铺不仅和经济挂钩，和区域经济，本地经济，本地政策环境，所处的商业环境挂钩，还有和商铺分割，商铺业态规划相关，做好两面能为更具有竞争力，更具有租金价值！

星汇新零售体验公园的商铺分割

主题的原则：我们项目定位为高铁城市会客厅，新零售体验公园。整个项目业态包括了“餐饮+娱乐+服务+零售”，体验式消费为主。

人性化的原则：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割，以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散，分割出的道路，符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。

科学化的原则：充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积，我们项目的实用率高达90%，建筑密度为54.11%，容积率为3.0，绿化率为25.06%，项目有233个地下停车场。

1-6栋规划业态

1号楼

1-3层酒店配套商业

4-12层4A级写字楼

13-23维也纳国际酒店

2号楼

新儿童体验城

业态建议：儿童职场、儿童教育、婴幼用品、儿童主题餐饮

3号楼

新旅游体验城

业态建议：旅游集散中心、共享汽车、民俗特产、旅游工艺品、无人超市、足浴休闲、书吧、本地特色餐饮

4号楼

新零售体验城

业态建议：美容护肤、运动户外、酒类、茗茶、跨境电商、国外美食

5号楼

新零售体验城

业态建议：电子产品、汽车饰品、家居饰品、定制服务类、外卖快餐

6号楼

新餐饮体验城

业态建议：主题餐饮、咖啡厅、清吧