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【越秀熙悦江湾】

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项目规划：海珠西新规标杆，高密度小盘主打高实用率

越秀·熙悦江湾位于海珠广纸板块核心地段，是越秀地产于2025年9月以35.6亿元竞得的广纸314地块开发项目，楼面价约3.4万元/㎡。项目占地面积仅约1.48万平方米，总建筑面积约10.47万平方米，容积率高达7.5，规划4栋超高层住宅（均为57层），总户数约1040户，采用4梯5户蝶式布局。尽管体量小巧、园林空间有限，但其最大亮点在于新规下使用率可达120%，远超同区旧规产品。主力户型为建面约88–120㎡三至四房，定位刚改客群，属越秀“广府系”新品，融合在地文化与现代居住理念。虽未公布物业费标准，但依托越秀成熟服务体系，预计将在智能化管理、公共区域维护等方面提供匹配高端社区的服务水准。

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黄金区域定位、地铁家门口，双轨交汇畅达全城

项目坐拥海珠罕见的双地铁上盖级便利：距已开通的11号线棣园站仅约250米，步行3–5分钟；距广佛线燕岗站约400米，两线形成黄金换乘节点。11号线作为广州首条环城地铁，7站直达琶洲、7站抵达广州南站，串联天河、荔湾、白云等核心区；广佛线则无缝连接佛山千灯湖、祖庙等商圈。从项目出发，30分钟内可覆盖珠江新城、金融城、琶洲等主要就业中心，通勤效率极高。同时，项目不临主干道，周边以社区道路为主，相对安静，有效规避了高密度开发常见的噪音干扰问题。

名校教育：宝玉直教育集团加持，优质小学就在家门口

尽管项目未配建学校，但教育配套优势显著。直线约500米处为工业大道中小学，现已正式纳入宝玉直实验小学教育集团，拟更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”。宝玉直小学创办于1921年，是海珠首批省一级小学，办学底蕴深厚、口碑卓著。此外，3公里范围内还聚集五中附中、41中、江南外国语学校等9所优质中小学，形成全龄段教育生态圈。对口入学政策明确，学位确定性强，极大缓解家长择校焦虑，为家庭长期居住价值提供坚实支撑。

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3km商业天地+医疗，成熟生活圈触手可及

项目地处广纸片区成熟生活圈，3公里内三大商圈环绕：紧邻广纸天地荟社区商业，1.5公里达乐峰广场，3公里覆盖江南西、江燕路等老牌繁华商圈，满足从日常采买到品质消费的多元需求。医疗资源尤为突出：步行约250米即达广医二院（西院区），850米内有全国首批三甲珠江医院，3公里范围内还汇聚红十字会医院、省口腔医院、中山二院南院等多家三甲机构，健康保障体系完善。生态方面，步行可达广纸历史公园（3.6万㎡工业遗址公园）、庄头公园及规划中的滨江公园，兼顾文化休闲与自然体验。

高端人性化社区：广府文化融入，打造全龄泛会所生活

越秀·熙悦江湾在社区营造上强调“在地性”与“人文感”。设计融入榕树、骑楼、街角公园等广府元素，规划“老友闲聚街区”“榕树温暖聚场”等八大主题泛会所，覆盖儿童游乐、长者社交、青年健身等全龄需求。虽受限于地块面积，园林规模不大，但通过立体绿化、架空层功能化及城市界面优化，提升空间利用率与归家体验。整体风格延续越秀对细节的把控，力求在高密度环境中营造有温度、有记忆点的邻里生活场景。

在售户型品鉴：88–120㎡全南向四开间，新规尺度媲美旧规大户型

项目主力户型以高赠送、全南向、多开间朝南为核心卖点。88㎡三房两卫实现四开间朝南（客厅+三卧室），入户花园、L型玄关柜、整面飘窗均以花池或阳台报建，近乎全赠送，实际使用感接近旧规110㎡；108㎡横厅四房，5.95米开间客厅联动5.8米观景阳台，LDKB一体化设计，公区气派；120㎡四房则实现南北对流，主卧配270°无柱飘窗与步入式衣帽间，次卧亦保证1.5米床具摆放空间。所有户型阳台占比达套内20%，叠加飘窗、设备平台等，使用率稳定在120%左右，在海珠西极具竞争力。

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总结项目亮点：120%使用率+双地铁+宝玉直学区+全南向，海珠西高性价比之选

综上所述，越秀·熙悦江湾凭借四大核心优势，成为海珠西刚改市场的高价值选项：一是120%超高使用率，小面积实现大功能，性价比突出；二是11号线+广佛线双地铁上盖，湾区通勤效率领先；三是宝玉直教育集团成员校500米，教育确定性强；四是全南向四开间朝南户型，居住舒适度高。尽管存在容积率高、小区园林有限等客观局限，但对于预算有限、重视通勤、教育与空间效率的购房者而言，该项目在海珠核心区提供了难得的“高得房率+强配套”组合，尤其适合琶洲、珠江新城上班族及海珠本地改善家庭。

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