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御溪世家位于增城区中新镇广汕路段，称得上是中新镇比较核心的地段。

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【基本信息】

项目备案名：孚创花苑

开发商：中建东孚·侨建·劲和·融创

物业公司：融创物业

占地面积：152000㎡

总建筑面积：379000㎡

容积率：2.5

绿化：30%

物业费用：3.2元/㎡

产权年限：70年

拿地日期：2018年年底

作为广州入增城的第一站，中新板块的战略地位越来越突出。3年时间，已形成自主创新、知识密集的三集群两高地格局，2023年规划固投超1200亿，累计固投约4000亿。世界500强企业集聚，注册中小企业超2.8万家，粤芯、百济神州、小鹏汽车、宝能新能源汽车、中国移动、联通等168个重大项目纷至沓来。

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交通方面，镇龙TOD超级交通枢纽中心就在旁边。项目距离中新站约900米、镇龙站约1200米，快线3站至天河（天河智慧城站）、7站到员村，换乘5号线直达珠江新城。

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镇龙站是地铁21号线、14号线、穗莞深-新白广城际的交汇处。从镇龙站出发，21号线快线3站到天河（智慧城），7站员村，快速横跨增城、黄埔、天河。未来地铁11号线开通，于天河公园换乘，2站琶洲。今年内镇龙站还将迎来新白广城际通车，站内可换乘4站广州东，6站到机场。

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此外今年2月份社区楼巴已启用，直驳14/21号线中新、镇龙站，让业主们通勤更加便捷。

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教育方面，御溪世家自带约7000㎡的幼儿园，与项目同期交付，另外项目约500米外已建成的省一级标准广外增城实验学校（小学至高中）！不过没有配套公立小学，得去镇区的中新一小，步程1.6公里。

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广外增城实验学校

商业方面，项目楼下就是10万㎡的御溪谷商业街，目前已有麦当劳、淘蛙、四季茗厨等大牌商家开业。直线距离仅约2公里的财富广场也已提前封顶招商。

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医疗配套方面，周边只有镇级的中新医院(即中新镇中心卫生院)，大型的医院则要稍微偏远，按约20公里以内，分布有广州市妇女儿童医疗中心增城院区(2020年建成)、南方医院(增城分院)(已投入使用)、中山大学附属肿瘤医院(2020年建成)三所三甲医院。

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中新医院

回到产品上，小区打造约1.8万㎡岭南园林，再现当代版本的余荫山房，还有花海教堂、ins风商业街、约1000㎡的公共图书馆、约2000㎡的肉菜市场、约2000㎡的文化活动中心、约2000㎡的社区卫生服务中心等公共配套。

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项目分2期开发，共25栋，4191套住宅。产品主打刚需，户型有61㎡两房，72㎡和84㎡的三房，99㎡的四房，实用率高达82-84%。

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建面约60㎡创新蝶形户型，这个户型面积小，门槛也低，既能自住又能投资，实乃性价比之王。该户型动静分区，主卧带有全景飘窗，景观视野极佳，还可以打造成精致的收纳区。

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建面约 74㎡户型，做了“2+1”设计，灵动空间可做书房、电竞室，也可以搭建床铺，秒变身为客房使用。

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建面约84㎡户型则是72㎡的进阶版，做到了三面宽朝南，大幅增加了采光面，舒适度不言而喻。

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建筑面积约99㎡3+1房则更受三口之家欢迎，整个空间做到四面宽朝南，采光效果一流。

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限购政策优化调整

①120㎡以上（不含120㎡）房子不限购，包括一二手，限购区，不再限购，本地居民和外地任意买。

②商服类物业不再限定转让对象！

③卖一买一（挂牌也算），租一买一，购买住房时相应核减家庭住房套数。

④允许办理双证/多证合一！

想买120㎡以下住房的购房者，在广州非限购区依旧可以随便买，限购区也只要2年社保，其实门槛也并不高。

关于限购

问题一：非本地户口+无社保，现在能在广州哪里买房？

目前无社保的外地朋友，想在广州买房，可通过以下两种形式：

1、包括天河、海珠、荔湾、越秀、南沙、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）的限购区内，120平以上住房，随便买。

2、非限购区，如番禺、黄埔、增城、白云（含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、花都、从化等区域，均为全户型不限购。

以上形式，都可以无需户口和社保，外地朋友能不限套数进行购房。

问题二本地户口，限购区有1套90平，非限购区有1套130平，能否还在限购区买房？

可以。主要分为以下三种情况：

1、维持原状不变。本地户籍居民家庭，在限购区域内能买2套住房，目前还能在限购区内买1套，任何户型都行。

2、将90平房子出租或挂牌。前往相关部门备案后，在限购区能买2套房。

3、120平以上房子，直接买不用愁。

问题三：本地户口，限购区已有两套，如何在限购区再买房？

1、120平以上的住房，不限购，随便买；

2、如果你的房子中有120㎡以上的，那不计入限购套数，可以再买，能在限购区买2套。

3、如果你的房子两套都在120平以下，可以将其出租或挂牌，核减套数后取得购房名额。

问题四：广州有1套房在供，是否直接去门店挂牌，挂牌后再买能3成首付吗？

目前广州各大银行的房贷政策还没跟进；其中“租一买一”和“卖一买一”的情况，能否按首套房的首付比例和利率执行，还需要等银行细则。

问题五：限购区刚好120平的，会占用名额吗？不限购的界定标准在哪？会，120平住房仍在限购范围内。

据通知显示，其界定标准为在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平）住房，不纳入限购范围。

关于限售

问题一：限购层面几乎是全面放开，那么，个人限售2年，公司限售3年还存在吗？

存在的。

就个人层面，目前广州二手房买卖仍执行限售2年的界定标准，须取得不动产证满2年后，方可转让。

假设买家手上有未满2年的房源，眼下仅能通过出租备案，进行核减住房套数。

关于贷款

新政后，是不是名下自有住房只要出租或挂牌出售，再买房的首付成数和利率就可以按照一套计算？据悉，根据广州不同银行的工作人员说法，大部分都表示会有新政策（即名下房子出租或挂牌后可按首套核算），但是还在等具体细则。

一、2024年两套已结清再买第三套直接按首套房贷款，三成首付？

最新解答：2024年2月19日起，广州纷纷传闻多家银行吹风：把限购区两套房挂牌放租或放售，再买第三套房可按首套房贷款。记者今日走访确认，目前已有至少一家国有银行，及一家股份制银行已悄然执行。“除了120㎡以上（不含120㎡）住房不限购这一条外，租出去的房子（备案）或者挂了牌准备卖的房子，也不算限购指标。这意味着有两套以上房子的家庭，只要把房子租出去或者挂牌出售，就可以再买。把两套房子挂牌出售或放租，再买当首套。

某四大银行珠江新城支行的一名业务经理告诉记者：其所在银行内部已口头通知执行广州市政府的文件，“具体文件还未下发”。该经理指出，政府层面管控住房套数，银监部门管控利率，只要按照政府的文件执行就可以。她称，如果在限购区有两套建面超120㎡的住宅，再买第三套完全没限制，“两套已结清再买第三套直接按首套房贷款，三成首付，利率按最新的3.95%；结清一套则可以四成首付，利率4.25%。如果名下有一套建面超120㎡，也可以直接剔除掉这套房的名额”。该业务经理表示，目前政府想方设法支持大家买房，如果家有两套房建面未超120㎡，则可以将两套都挂牌放售或放租，“按照政府的文件，这样也可以购买第三套房”。

“只要把两套房都挂牌出售或出租，凭回执，我们就会受理，且直接按三成首付办理贷款”。不过，他指出，必须名下两套放盘的房子都是已经收楼，或已属现楼，“如果两套房都放盘且已结清贷款，再买第三套就按首套贷款；如果只放盘其中一套，再买的第三套，就按二套房贷款4成首付”其称，目前其所在银行已支持执行政府政策，“无论购买一手房还是二手房都可以。