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【湾区·金融城】

能建・湾区金融城：横沥岛芯的标杆人居范本

在南沙明珠湾横沥岛这片承载着国家战略的热土上，能建・湾区金融城以超大体量与全能配套脱颖而出。作为区域红盘，项目凭借央企实力、地铁枢纽与全龄规划，成为置业南沙的热门之选。

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项目基本信息

能建・湾区金融城由实力央企能建城发联合两大国企打造，占地约 13.92 万㎡，总建面约 62 万㎡ ，分五期开发，规划 25 栋住宅，容纳约 5000 户，车位比 1:1.29。项目容积率 3.8-4.0，绿化率 38%，配套约 4000㎡临街商铺与 2000㎡净菜超市 。作为横沥岛规模最大的社区，其央企背书实力雄厚，母公司中国能源建设集团连续 8 年跻身世界 500 强，工程建造经验享誉全球。

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教育配套

教育资源实现全龄覆盖。项目配建幼儿园、48 班小学及九年一贯制学校 ，其中小学预计明年开学，九年一贯制学校后年启用。南沙区官方透露将联合广州大学、市教研院组建教育集团，未来名校资源引入值得期待。此外，周边湾区实验学校、广大附中南沙实验学校等 5 所学府环伺，从启蒙到中学的优质教育体系，为孩子成长保驾护航。

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交通配套

交通网络构建湾区黄金枢纽。项目距地铁 18 号线横沥站仅约 80 米，作为时速 160km/h 的快速地铁，1 站直达万博 CBD、2 站琶洲、3 站珠江新城 。18 号线未来还将延伸至中山、珠海，无缝串联大湾区核心城市。无论是通勤广州核心区，还是畅达湾区各地，高效便捷的交通让生活与商务自由切换。

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医疗配套

医疗保障坚实可靠。已投入使用的中山大学附属第一（南沙）医院，以及已开工建设的三甲级口腔医院，均在项目 1 公里范围内 。两所优质医疗资源，构建起全方位健康守护体系，日常诊疗与紧急就医需求均可快速响应，为家人健康筑牢防线。

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商业配套

商业生活场景丰富多元。社区内规划约 4000㎡商业街区与 2000㎡生鲜超市，下楼即享便捷生活；邻近的邻里中心与规划中的 12 万㎡横沥 TOD 商业综合体，将打造一站式消费地标 。此外，横沥岛 20 万㎡地下商业空间集工作、商业、文化于一体，未来繁华生活触手可及。

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户型鉴定

项目主推二期 7、9 地块户型，兼顾实用性与舒适性。88㎡户型实现 3+1 房设计，四房带主套，堪称横沥岛最小面积四房，空间利用率极高；98-115㎡户型通过 3+1 设计灵活扩容，卧室全飘窗搭配 7 米景观阳台，南北通透采光极佳 ；135㎡ 4+1 房奢享超 7 米豪华景观阳台，35㎡餐客厅连通一线江景与园林，主卧套间配备独立衣帽间，演绎墅级居住体验。

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优点

能建・湾区金融城亮点突出：其一，地铁 18 号线横沥站约 80 米直达，快速通勤广州核心区；其二，央企开发带全屋硬装与中央空调，品质有保障；其三，自建全龄教育体系，5 所名校环绕，教育无忧；其四，社区商业与岛芯规划商业互补，生活配套齐全；其五，高实用率户型设计，88㎡四房等产品极具竞争力。

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楼市又有利好

国家税务总局 12366 纳税服务平台近日以热点问题答复形式回应称，" 二套转首套 " 满足相关条件，可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受 1.2 万元税前扣除额。

这一消息在房地产市场和广大购房者中引发强烈关注。

// " 二套转首套 " 可抵扣个税 //

据国家税务总局介绍，纳税人可以通过手机个人所得税 APP 在 " 专项附加扣除 " — " 住房贷款利息专项附加扣除 " 模块填报住房贷款相关信息（包括提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料）后享受。

填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

针对纳税人办理了 " 贷款置换 " 并以首套房利率新签贷款合同的情况，国家税务总局表示，纳税人按照《通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的 " 组合贷 " 等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合国发〔2018〕41 号文件中有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

回溯房地产政策历程，2023 年 8 月是一个重要节点，住建部等三部门宣布 " 认房不认贷 "。在此之前，只要购房者有过贷款记录，即便名下无房，再次购房也会被认定为二套房，面临高额首付和较高利率，极大限制了改善型需求的释放。

而 " 认房不认贷 " 政策实施后，许多地区二套房首付比例大幅下降，以上海为例，从 70% 直降至 35%，利率也相应降低，大大减轻了购房者的资金压力。此次 " 二套转首套 " 可享个税扣除政策，正是在这一政策背景下的进一步深化。

// 2 类人将享受红利 //

哪些人能够享受这一政策红利呢？

主要有两类人群。其一，贷款利率符合首套房利率执行标准，并且此前从未享受过房贷利息抵个税政策的纳税人。

对于符合条件的人群，每月可抵扣 1000 元应纳税收入，若贷款期限长达 20 年，最多可节省 24 万元的税款。

假设在一线城市贷款 500 万，一年利息约 22.5 万，抵扣后每年可少交 2400 元税，长期来看，这无疑是一笔可观的减负。

其二，商业贷款或 " 组合贷 " 中商业贷款部分已调整为 " 首套房贷利率 " 的购房者，只要满足未享受过专项附加扣除这一条件，同样可以享受该政策。

另外值得注意的是，税务总局称，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的 50% 享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的 100% 扣除。

// 机构解读 //

从专家视角来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地持续降低房屋持有成本，此政策对于二季度及后续购房需求的提振具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023 年 8 月实行 " 认房不认贷 " 之前，有贷款记录的购房者被认定为二套房购置，无法享受个税专项扣除。政策调整后，他们的房产变为首套房且实际仅有一套房，理应享受个税专项扣除。并且，此次政策属于对既有政策规定的完善，除了降低居民生活成本，还能鼓励居民继续持有房屋和贷款，避免出现无序挂牌售房和提前还贷的现象。

总体而言，" 二套转首套 " 可享个税扣除政策是楼市调控精细化的体现，也是切实减轻民生负担的重要举措。它在楼市调控与减税降费之间找到了平衡，为房地产市场的稳定发展注入了新动力，也为广大购房者带来了实实在在的利好。

当前政策组合已形成 " 需求端降成本 + 供给端稳预期 " 的双轨框架，下一步有望围绕财政货币协同、存量资产盘活、区域精准施策三个