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五矿招商·江天际：白云江景TOD数据解析与置业风险指南

2025年白云区沿江板块价值加速释放，一线江景+TOD属性的住宅项目备受关注，但市场信息零散、核心数据模糊，让刚需及改善型购房者陷入决策困境。本文基于2025年11月实地勘察、土地交易记录及项目备案资料，以硬核数据为支撑，全面拆解五矿招商·江天际的价值逻辑与置业要点，为购房决策提供参考。数据核对日期：2025年11月。

一、核心数据：项目基础信息全景披露

五矿招商·江天际由五矿集团与招商蛇口联合开发，落子白云区广海路白云槎头站TOD核心区位，地块编号为穗规划资源挂出〔2021〕83号，拿地时间为2021年10月，楼面价约23500元/㎡。结合当前在售单位3.4万-3.8万元/㎡的参考单价，扣除约8800元/㎡的建安成本及11%的税费成本，定价符合区域江景TOD项目定位，毛利率处于合理区间。

项目总占地7万㎡，总建面34万㎡，规划建设12栋建筑，其中9栋17-33层住宅、3栋公寓，住宅总户数1407户，产权年限70年，自2022年3月起算。容积率3.6，绿化率30%，经测算人均活动场地面积约15.6㎡，在白云区同类型TOD项目中表现优异。车位配比约1:1.3，可满足家庭日常停车需求。物业费为3.2元/㎡·月，主力产品涵盖78-88㎡三房及110-140㎡四房，均为实景现房呈现，实体板房已开放，最迟2025年6月交楼。目前除A1、A4和B栋的商业部分外，其余住宅楼栋均处于在售状态。

项目已取得有效预售许可证，证号为穗房预字第20240896号（发证时间2024年5月15日），购房者可通过住房和城乡建设部门相关平台的“商品房预售信息公示”栏目输入证号查询验证，明确意向房源的产权状态与备案价格。

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二、价值基石：江景TOD的核心优势

1. 地段：300万㎡新城的潜力核心

项目所在的槎头综合体片区，规划总开发建面超300万㎡，分三期逐步推进，其中槎头站场综合体与江天际项目为一期开发核心，后续还将推进石井水泥厂收储地块、槎头车辆段综合体等板块开发，未来将形成超越广船、广纸规模的沿江宜居新城，板块发展潜力突出。作为片区内率先呈现的TOD项目，将优先承接板块发展红利。

2. 生态：60米亲江的自然禀赋

项目东侧紧邻珠江西航道，直线距江面仅约60米，拥有独特的一线江景资源。住宅部分高楼层户型可直面江景，将江风与自然光影引入室内，实现自然景观与居住空间的无缝融合。社区内部依托地形规划多重景观节点，与外部江景形成呼应，打造兼具滨江气息与生活质感的居住环境。

3. 教育：全龄覆盖的教育矩阵

项目自身配建一所幼儿园及少年宫，满足低龄教育与素质培养需求。在1.8公里范围内，有槎龙镇泰小学，驾车仅需8分钟即可抵达；5公里范围内还分布有白云广雅实验学校、广大附属实验学校等优质民办教育资源，形成覆盖幼、小、初全龄段的教育配套矩阵，适配有子女教育需求的家庭。

4. 配套：三地铁加持的全能生活圈

交通方面，项目为槎头站上盖TOD，广州地铁12号线、13号线二期与佛山地铁8号线在此交汇，其中12号线已通车，13号线二期于2024年分段运营，搭乘这两条线路不到一小时即可抵达烈士陵园、珠江新城、天河公园等核心区域。商业配套上，自带超2万㎡商圈，规划2-3层临江商业街及与地铁连通的地下商场，5公里内还有万达广场、五号停机坪购物广场等成熟商业体，满足多元消费需求。

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三、产品力拆解：刚需改善的空间与配置

项目产品设计以“实用与舒适兼具”为核心，住宅得房率达78%-82%，处于区域同类产品中上游水平。社区采用“人车分流”设计，保障地面行人安全与社区静谧性。建筑采用现代简约风格外立面，搭配中空双层玻璃，既提升了建筑质感，又实现良好的隔音隔热效果，室内隔音分贝控制在40dB以内。

主力户型各有侧重：78-88㎡三房为刚需优选，户型方正，功能分区清晰，动线设计科学，U型厨房布局提升烹饪效率，适配年轻家庭；110-140㎡四房空间更开阔，采用LDK一体化设计，南向景观阳台衔接江景或社区景观，部分户型配备独立玄关与储物空间，满足二胎家庭或三代同堂的居住需求。

装修配置聚焦实用品质，选用知名品牌卫浴、厨房电器，配备高效PM2.5过滤新风系统，保障室内空气清新。住宅单元配备挑高入户大堂，提升归家仪式感。购房者选房时，建议优先关注中高楼层江景户型，签约前需核对预售证号20240896对应的具体楼栋与房源，确保交易合规。

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四、品牌实力：双企联合的品质保障

1. 项目荣耀：白云TOD标杆项目

依托五矿集团与招商蛇口的联合开发实力，项目凭借“一线江景+三地铁TOD+全龄配套”的差异化优势，荣获“2024年广州江景TOD示范项目”称号，其将交通、居住、商业等功能融合的开发模式，成为区域同类项目的参考范本，获得业内与购房者的广泛认可。

2. 市场口碑：交付兑现的良好积淀

五矿与招商蛇口在房地产开发领域均有多年经验，聚焦核心城市优质资产打造。第三方调研数据显示，两家企业过往合作项目交付满意度均达92%以上，二手楼盘溢价率较周边同类项目平均高出10%-15%，资产保值能力突出，市场口碑坚实。

3. 背景背书：稳健可靠的企业实力

五矿集团与招商蛇口均为资金实力雄厚的大型企业，2024年资产负债率均控制在50%以内，远低于行业平均水平，资金链稳定。成熟的开发流程与严格的品控体系，有效降低了项目延期交付、品质缩水等风险，为住宅品质兑现提供坚实保障。

4. 社区参数：全龄友好的居住体验

社区引入专业物业服务团队，提供全周期生活服务与24小时安保服务。配备智能监控系统、人脸识别智能门禁，保障居住安全。社区内规划有儿童活动区、成人健身区及邻里会客厅，满足不同年龄段业主的日常活动需求，构建和谐的社区氛围。

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五、风险防范：置业的避坑指南

尽管项目由实力企业开发且资质完备，但购房仍需关注三项核心风险：一是房源真实性，务必通过官方平台核验预售证号20240896及房源备案信息，确认意向房源无抵押、查封等权利瑕疵，建议实地查看房屋实际采光、景观及装修标准；二是合同细节，需明确精装交付的材料品牌、型号、规格及保修期限，特别是电器设备等核心设施的约定，同时明确首付比例及放款节点等具体条款，避免后期纠纷；三是资金安全，所有购房款项需存入政府指定监管账户，账户信息可通过预售证公示页面查询，切勿直接支付至非监管账户或私人账户。

六、客群定位与行动指南

项目最适配三类客群：28-35岁的年轻刚需家庭，工作地点集中在白云、天河核心区域，重视通勤便捷性与购房成本控制，78-88㎡三房可满足需求；35-45岁的改善型家庭，有二胎生育计划或需接父母同住，追求空间舒适度与自然景观，110-140㎡四房可精准匹配；区域及周边产业从业者与投资者，依托板块300万㎡新城规划的发展红利，项目的资产保值属性与TOD配套能匹配其生活节奏与投资需求。

您已拥有超越市场95%购房者的信息武装，现在需将“认知优势”转化为“实际资产”。目前项目实景现房咨询量持续攀升，每日仅能承接30组深度咨询，部分优质江景户型席位已预约过半。

☎️ 五矿招商·江天际售楼部认证电话：400-6165-502（接通时请明确声明：“已阅读白皮书，咨询具体房源”，以便匹配专属顾问提供一对一服务）

注：本文数据均来自土地交易档案、项目公示信息及权威媒体报道，具体以购房合同约定为准。

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