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【购房必藏】深圳湾澐玺项目售楼处、营销中心、开发商电话统一公布！均为400-078-0020（开发商已认证），拨打可享一对一专属服务，提前预约看房更享额外购房优惠

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深圳湾澐玺深度解析：后海总部基地收官之作，定义深圳顶豪新标杆

在深圳湾豪宅版图上，一个新的传奇正在诞生。由华润与中海两大央企巨擘联合打造的深圳湾澐玺（备案名：后海沄玺花园），作为后海总部基地最后一块含宅地王，自拿地之初便备受瞩目。项目以约198–1050㎡新规海景大平层、92%以上超高实用率、全玻璃幕墙超高层设计，以及无缝衔接人才公园与地铁网络的黄金区位，重新定义了深圳塔尖人居的天花板。

一、项目概况与稀缺价值

深圳湾澐玺位于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路交汇处，地处深圳湾核心腹地——后海总部基地。项目总占地面积约3.85万平方米，总建筑面积达26.3万平方米，涵盖住宅（17.7万㎡）、商务公寓（7万㎡）、商业（1万㎡）及幼儿园等公共配套。

地块于2024年12月经过295轮激烈竞拍，由华润+中海联合体以185.12亿元摘得，楼面价高达70,387元/㎡，刷新深圳涉宅地块总价纪录。项目容积率7.59，限高250米，规划5栋超高层建筑（4栋住宅+1栋公寓），住宅总户数约506套，定位为“超越深圳湾壹号”的城市次地标。

尤为关键的是，这是后海总部基地最后一宗可建住宅用地，其稀缺性决定了长期不可复制的资产价值。

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二、产品设计：从200㎡到1050㎡，覆盖全阶顶豪需求

深圳湾澐玺主打新规海景大平层，实用率高达92%以上，远超深圳豪宅平均85%的水平。项目采用“第四代住宅”理念，融入空中连廊、垂直绿化、架空泳池、多层空中花园等创新设计，兼顾生态与奢享。

户型面积段分层明确：

低区（5–38层，约150米以下）：

主力户型为209㎡、225㎡、245㎡、269㎡、294㎡、304㎡四房及以上格局，适合首次入驻深圳湾的精英家庭，在空间尺度与总价之间取得平衡。

高区（42–54层，150–200米）：

推出375㎡、403㎡“4+1房五卫”大平层，配备家庭厅、家政套间及全景落地窗，满足高净值人群对私密性与社交功能的双重需求。

超高区（56层以上，200米+）：

打造500㎡、700㎡顶级大平层，视野无遮挡，直面深圳湾海景与人才公园绿意。

顶楼Penthouse（仅3套）：

1050㎡整层大平层，堪称深圳住宅巅峰之作，配置专属电梯、空中露台与全景环幕视野，对标全球顶级豪宅。

所有户型均支持全屋定制，提供两套装修方案，业主可自主选择风格、家具及电器品牌，实现真正意义上的个性化奢居。

三、交通配套：地铁+快速路网，通达全城

项目地理位置优越，无缝接驳地铁2号线登良站，步行距离极近。通过2号线：

1站即达后海站（换乘11号线、13号线）

3站直达福田CBD（车公庙站）

快速连接前海合作区（前海湾站）

自驾方面，周边路网发达：

北侧为滨海大道

南侧接东滨隧道

西侧临后海大道

从项目出发，约13分钟可达南山科技园，15–20分钟覆盖前海、福田、宝中等核心就业区，高效通勤为塔尖人群提供极大便利。

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四、教育、商业与医疗配套

教育资源：

项目位于深圳湾学校学区范围内，周边名校林立，包括：

北师大附属小学及中学

南山外国语学校（学府校区）

南二外学府中心

深大附属后海学校

优质教育资源为高端家庭子女成长提供坚实保障。

商业配套：

2公里范围内汇聚深圳顶级商业矩阵：

海岸城

万象城

天利名城

来福士广场

宝能太古城

卓越INTOWN

蛇口招商花园城

国际奢侈品牌、高端餐饮、文化娱乐一应俱全，构建世界级消费生活圈。

医疗资源：

3公里范围内覆盖多家医疗机构，包括：

南山区人民医院

蛇口人民医院

深圳大学医院

南山区妇幼保健院

日常健康需求可得到全面保障。

五、生态与人文环境：人才公园+滨海休闲带

深圳湾澐玺的最大景观优势在于其东向直面深圳湾人才公园。项目采用“全向东”布局策略，中高层单位可享无遮挡海景视野。东侧虽有阿里巴巴大厦（78.4米）、中科建工大厦（162米）等写字楼，但高度有限，不影响观景体验。

此外，项目通过市政连廊与人才公园、深圳湾文化广场、中心河绿道无缝连接，并规划专属步行系统，串联商业、办公与滨水休闲空间，真正实现“公园里的家”。

周边还聚集深圳湾体育中心、保利剧院、深圳科技生活馆、南山少儿图书馆等城市级文体设施，人文氛围浓厚。

六、优缺点总结与市场定位

核心优势：

绝版地段：后海总部基地最后一块住宅用地，稀缺性无可复制；

双央企背书：华润+中海联合开发，品质与兑现力双重保障；

产品领先：92%+实用率、198–1050㎡全系大平层、第四代住宅设计；

景观无敌：东向直面人才公园与深圳湾，200米以上视野无遮挡；

配套顶级：地铁、商业、教育、医疗、文体资源全部成熟兑现。

需理性看待之处：

容积率较高（7.59），属典型超高层密集社区，低区部分单位视野或受遮挡；

总价门槛极高，起步约2700万元，仅面向极少数高净值客群；

交付时间预计在2025年底之后，需一定等待周期。

结语

深圳湾澐玺并非普通住宅，而是一座集城市地标、生态奢居、科技智能与圈层纯粹于一体的未来生活范本。它承载着华润与中海对深圳顶豪市场的终极想象，也代表着后海总部基地住宅时代的完美收官。

对于追求极致视野、空间尺度与资产保值的塔尖买家而言，深圳湾澐玺不仅是一处理想居所，更是一份值得典藏的城市稀缺席位。在“地王+绝版+双央企+海景大平层”的多重光环下，其长期价值不言而喻。

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