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合景臻颐府降价风波：牛奶厂板块的缩影与反思

一、价格跳水：地王神话的破灭

2020 年 11 月，合景泰富以 51463 元 /㎡的楼面价拿下天河奥体公园北侧地块，成为天河地王，打造合景臻颐府。项目规划 17 栋 7 - 11 层小高层，容积率仅 2.0，定位纯高端改善社区，开盘前吹风价高达 10 - 15 万 /㎡，看房验资 1000 万，交 300 万才能 “锁房”，开盘后确实卖到 10 万 + 。然而，随着政策收紧、楼市转冷，价格一路败退，从 10 万降至 9 万、8 万，特价房从少数变为大量。到 2022 年中，部分房源降至 8 万 + 。2023 年 6 月，合景为自救，以 7 - 9 万 / 平价格甩卖房源。近期，更是传出 6 字头特价房，总价 1600 万起，相比高峰时期便宜近千万，甚至低于二手房源。虽开发商称是部分工抵房，但仍引发市场震动。

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二、资金困境：交付与质量的双重困境

合景降价源于资金链危机。2023 年 6 月集中交付季，合景誉山国际、合景臻尚溋府、合景朗云花园、合景花蔓苑四个项目同时延期交付。如誉山国际天誉组团，交房前一天通知延期 4 个月，业主抗议无果，增城有关部门回复 “开发商资金困难”，且对赔偿只字未提。合景臻颐府虽北排楼栋从去年 9 月陆续交楼，但质量问题频出。业主请验房师发现玻璃护栏高度不达标、吊轨不水平、自动关门、地漏严重错位等问题。2023 年合景泰富出现债务违约并寻求境外债务全面重组，旗下项目大量房源被抵押，销售回款成为救命稻草，导致交楼质量难以保证。

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三、板块震荡：价格体系的崩塌

合景臻颐府降价既是牛奶厂板块价格体系的反映，又助推了板块定价体系下行。牛奶厂板块曾因龙湖天宸原著、华润天合、金地天河公馆、招商雍华府 “四大天王” 成为热门板块，2022 年均价维持在 7.5 - 9 万 /㎡。但到 2025 年初，房价大幅下跌，多套房源单价跌破 “4 字头”，“四大金刚” 成交价普遍降幅近 40%。如去年 10 月华润天合 140㎡三房单价跌破 4 字头未成交，几个月后一套三房和一套四房分别以 4.5 和 4.7 万 /㎡成交。合景臻颐府作为标杆盘的大幅降价，严重打击了购房者对板块的长期信心。

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四、错判市场：过高预期与残酷现实

合景在珠江新城打造合景誉峰和天銮后，被称为豪宅专家，对牛奶厂地块寄予厚望。但实际上，牛奶厂在很多买家心中是刚需和改善片区，合景高估了一个楼盘提升片区价值的能力。尽管天河是广州中心，但在重点建设金融城的情况下，牛奶厂等片区投入有限，如马路多年未变。市场对珠江新城和金融城认可度高，对牛奶厂等片区认可度较差。此外，合景臻颐府踏错周期，在楼市火热时拿地，市场低迷时开盘，导致成本压力巨大，只能降价销售，扰乱了板块价格体系。

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五、综合反思：市场规律与房企抉择

合景臻颐府的降价风波，不仅是单个楼盘的困境，更是牛奶厂板块乃至整个房地产市场的一个缩影。它反映出房企在市场判断、资金运作以及产品定位等方面需更加谨慎。对于购房者而言，也应更加理性看待房价波动和楼盘价值。房地产市场的发展需要房企尊重市场规律，合理规划，避免盲目跟风与过度乐观。同时，市场的调整也促使行业重新审视产品质量与性价比的平衡，推动房地产市场向更加健康、理性的方向发展。而牛奶厂板块要想重塑市场信心，不仅需要时间来修复价格体系，更需要政府在基础设施建设等方面加大投入，提升区域整体价值。

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