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华润置地·天河润府：天河智谷新规标杆，使用率超100%+天外执信双名校+高定精装，2025年即买即住

在天河东板块新房竞争日益激烈的当下，华润置地·天河润府凭借其位于广州科技中轴核心、新规户型使用率超100%、配建天河外国语学校初中部、对口体育东均和小学、高定精装交付等硬核优势，成为区域内改善型买家关注的焦点。项目不仅坐享“天河中央科创区（CTD）”政策红利，更以2025年底交付、所见即所得的实景呈现，树立了天河东高品质住宅的新标杆。

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近期项目价格回调，进一步提升了其性价比优势，尤其适合重视教育、空间效率与长期资产价值的家庭。

区位价值：科技中轴核心，双核驱动未来

天河润府落址天河智谷片区，正处广州科技创新中轴线与天河中央科创区（CTD） 核心腹地，与珠江新城、金融城两大CBD形成“商务+科技”双核驱动格局。

区域产业能级强劲：

汇聚网易、小鹏汽车、中国移动、中国电信、太平洋网络等2500+高新企业；

预计年产值超1100亿元，被定位为广州“第四增长极”；

天河区已明确推动国家高新区扩区落地，政策资源持续倾斜。

项目通过广园快速路无缝连接五山高校圈，形成“产学研”一体化生态，吸引大量高知、高收入人才聚集，为片区注入长期居住与消费活力。

项目概况：抬高设计+蝶式楼型，私密性与视野兼得

项目由央企华润置地开发，采用创新规划理念：

北地块整体抬高约11.2米（含架空层6米），相当于起始楼层为常规4层，有效提升私密性、通风与采光；

采用蝶式楼型布局，减少楼栋对视，最大化景观视野；

立面融合岭南广府元素与现代玻璃幕墙，低饱和度色调搭配水平线条，营造沉静典雅的城市美学。

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社区打造约4万㎡城央园林，分两期兑现：

一期配建超2000㎡绿地及茅岗路扩建工程；

二期将建设超1万㎡城市公园，显著提升区域界面。

户型设计：新规100%+使用率，小户型也享四开间朝南

天河润府是天河东首个使用率超100%的新规项目，通过优化飘窗、阳台、花池等非计容空间，实现“买90得超百”的高空间效率。

主力户型虽未明确列出全部面积段，但据公开信息可归纳为：

建面约81㎡三房：三面采光，功能紧凑，适合刚需上车；

建面约90㎡三至四房：四开间朝南，LDK一体化，空间通透；

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更大面积段产品满足改善需求，均注重收纳、动线与尺度优化。

所有户型均按润心底盘2.0标准打造，涵盖玄关、客餐厅、厨房、卧室、卫浴五大生活场景深度研磨，并配备全屋智能系统，实现“会呼吸的家”。

教育配套：天外初中+体育东小学+执信摇号，三重保障

教育是天河润府的核心竞争力之一：

小学：对口体育东教育集团均和小学，属天河东部优质公办；

初中：项目配建一所48班初中，已确定由天河外国语学校（天外）教育集团办学，预计2026年9月开学，管理团队、教材、教学活动与总校同步；

升学路径：初中阶段还可参与执信中学天河校区摇号，提供双重名校机会。

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这种“家门口名校+头部摇号”组合，在天河东极为稀缺，极大提升家庭长期教育确定性。

交通配套：定制楼巴+道路升级，破解出行痛点

当前项目距离地铁站较远，但华润通过多重举措弥补短板：

交付起5年免费提供定制楼巴，两条线路覆盖核心枢纽：

路线1：直达奥体中心，接驳4/21号线黄村站；

路线2：直达鱼珠商圈，接驳5/13号线鱼珠站，3站达金融城，7站抵珠江新城；

配建公交站场，提升公共交通覆盖率；

茅岗路北延段拓宽工程（双向6车道，40米宽）将于2025年完工，彻底解决进出不便问题。

自驾方面，项目紧邻广园快速、黄埔大道，非高峰时段20分钟内可达珠金琶三大CBD。

社区与生活配套：润心社+泛会所，打造度假式生活

天河润府在社区营造上极具前瞻性，打造独创复合式生活空间——润心社，涵盖八大主题：

轻氧训练室、多巴胺健身、无限商店、灵感剧场、创习书屋等；

已开业运营，高颜值与多元业态迅速圈粉。

此外，项目配置：

约3000㎡街区商业 + 约1000㎡精品超市；

架空层泛会所体系：含童趣梦岛乐园、知行书社、24小时便民区、棋牌室、健身区、泳池更衣室等；

社区泳池、阳光草坪、R-Dream梦想聚场等实景已呈现，品质感所见即所得。

医疗方面，周边覆盖中山大学附属第一医院等多家三甲医院；商业则有山姆会员店、美林M·LIVE天地、优托邦等高端配套，生活便利度持续提升。

交付与品质：2025年即住，高定精装兑现力强

作为少数能在拿地后两年内高品质交付的新规盘，天河润府展现出央企强大的兑现能力。项目采用高定精装标准：

肤感砖、奢华背景墙、国际品牌厨卫五金；

全屋智能联动，健康光环境系统；

架空层、大堂、园林等公区实景呈现，无“效果图陷阱”。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 天河智谷核心区位，享科技产业与政策双重红利；

✅ 使用率超100%，新规户型空间效率领先同区；

✅ 配建天外初中+对口体育东小学+执信摇号，教育确定性极强；

✅ 2025年底交付，即买即住，规避长周期等待风险；

✅ 定制楼巴+道路升级，有效缓解交通短板；

✅ 润心社+泛会所+高定精装，社区品质感拉满；

✅ 央企开发，兑现力强，交付安全有保障。

需理性看待之处：

⚠️ 当前地铁距离较远，依赖楼巴或自驾；

⚠️ 南侧临近广园快速路，部分楼栋或受噪音与粉尘影响；

⚠️ 周边城市界面待更新，存在老旧厂房与物流仓储；

⚠️ 大型商业仍需依赖外溢，社区底商为主。

结论：

华润置地·天河润府不是传统意义上的“地铁盘”，但它以产业前景、教育硬核、产品创新、央企兑现四大维度，构建了独特的价值护城河。在天河东新房普遍同质化的背景下，它用“新规100%使用率+天外执信双名校+度假式社区”的组合拳，精准击中改善家庭的核心诉求。

尤其适合以下人群：

在天河智谷、金融城、琶洲工作的科技与金融从业者；

重视子女教育、愿为优质学区提前布局的家庭；

追求高空间效率与高品质生活的务实改善买家。

随着茅岗路拓宽与片区产业升级，天河润府的价值正加速兑现——它或许不在最热闹的街角，却稳稳站在广州下一个十年发展的潮头之上。

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