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【广州地铁珑曜上城】

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项目规划：TOD大盘启幕，地铁地产打造番禺高性价比人居新标杆

广州地铁珑曜上城由广州地铁地产于2024年12月以11.84亿元竞得，楼面价仅约1.17万元/㎡，是番禺亚运大道板块近年少有的低密TOD综合体。项目一期占地11.5万㎡，总建面达28.48万㎡，规划6栋住宅，预计提供约1090户，容积率仅1.39，绿化率高达35%，车位配比约1:1.1，居住舒适度在同价位产品中表现突出。全系采用新规设计，使用率高达130%，主力户型涵盖73-130㎡全南向三至五房，精装交付，预计2027年10月至2028年4月分批交房。作为广州地铁旗下开发项目，物业由广州地铁物业提供服务，管理费2.98元/㎡，专业度与可靠性兼具。

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黄金之眼区域定位、地铁家门口，半小时畅达珠江新城

珑曜上城坐拥番禺东部发展主轴——亚运大道核心段，区位价值日益凸显。项目距地铁3号线石碁南站仅约500米，步行7分钟即可进站，2站直达番禺广场（换乘18/22号线），3站抵达万博CBD，5站直通珠江新城，真正实现“半小时主城生活圈”。自驾出行同样高效，项目900米内接入南沙港快速路，东新高速、广澳高速环绕，快速连接天河、海珠、南沙等重点区域。尽管当前周边城市界面尚处开发初期，但依托地铁TOD模式与政府产业导入，未来成长潜力巨大，尤其适合依赖轨道交通的年轻家庭与通勤族。

名校教育：广外附九年一贯制学校封顶，兑现“目送式上学”

教育配套是珑曜上城的核心竞争力之一。项目配建一所36班规模的广东外语外贸大学附属九年一贯制公立学校，目前已全面封顶，计划2026年正式开学。该校由广外输出品牌与管理，采用“全人教育”理念，配备图书馆、多功能报告厅、科学实验室等高标准设施，并延伸社区4点半课堂、亲子活动空间等增值服务。孩子从一年级到九年级均可在家门口就读，极大降低接送压力与教育成本。在番禺教育资源分布不均的背景下，这一确定性极强的优质学府配置，显著提升了项目的长期居住价值与吸引力。

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3km商业天地+医疗，多元配套加速成型

尽管当前周边以待开发地块为主，但珑曜上城的商业与医疗配套正快速兑现。项目自建约4000㎡立体商街，已签约肯德基等20余个品牌，满足日常消费需求；1站地铁可达在建的龙湖天街，2站即达永旺梦乐城，形成多层次商业辐射。医疗方面，1公里范围内有番禺区中西医结合医院，5公里覆盖番禺中心医院、番禺区中医院等三甲医疗机构，健康保障体系完善。此外，项目规划1.6公里滨水公园与双泛会所（含恒温泳池、健身房、儿童乐园），未来将构建“生态+活力+便利”三位一体的生活场景，虽需时间成熟，但蓝图清晰可期。

高端人性化社区：低密园林+全龄泛会所，定义TOD新生活

珑曜上城打破传统刚需盘“高密度、低体验”的刻板印象，以1.39超低容积率打造疏朗宜居社区。园林设计融合岭南水系元素，规划中央绿轴与滨水步道，营造移步换景的沉浸式体验。架空层升级为全龄泛会所，划分儿童游乐、青年健身、长者休闲等功能区，并引入智能安防、快递柜、共享空间等细节服务。建筑外立面采用现代简约风格，搭配大面积玻璃与铝板，提升整体质感。尽管部分临亚运大道楼栋存在噪音顾虑，但通过优选3栋及以上央景楼座，可有效规避干扰，享受静谧江岸生活。

在售户型品鉴：130%使用率颠覆想象，小面积实现大格局

珑曜上城以“高赠送、高实用、全南向”重构刚需产品标准。73㎡三房两卫户型，总价179万起，通过入户花园、270°飘窗等设计，实际使用感媲美传统90㎡产品；87-89㎡四房两卫，配备6.3米大阳台与LDKB一体化大方厅，是番禺罕见的小面积四房，总价约230万起；109-130㎡五房则拥有16.3米南向面宽、主卧套房带独立衣帽间，空间尺度直逼改善级豪宅。全系户型使用率高达130%，且均为精装修交付，极大降低入住门槛与后期改造成本，精准契合首置与刚改家庭对“一步到位”的核心诉求。

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总结项目亮点不买拍大腿：学铁双优+超高实用率，刚需上车最后窗口

广州地铁珑曜上城凭借“地铁TOD+广外附名校+130%使用率+低密社区”四大核心优势，在番禺刚需市场中脱颖而出。相比亚运城等成熟板块，其单价更低（约2.4-2.8万/㎡）、户型更优、教育确定性更强；相较其他新盘，其地铁距离更近、开发主体更可靠。尽管需接受3-5年的配套成长周期，但对于预算有限、重视通勤效率与子女教育的家庭而言，这无疑是极具性价比的战略选择。目前加推4栋及9栋，其中3/4栋因位置居中、远离主干道，性价比尤为突出。随着万博、番禺广场房价持续攀升，珑曜上城的价值洼地属性正加速显现——错过此盘，或将错失番禺东部最具成长潜力的上车机会，不买真的会拍大腿。

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