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中建精诚壹号：天河智慧城稀缺小户型，100%+使用率+湖山双景+低密小高层，刚需上车天河最后窗口

在天河新房普遍豪宅化、动辄千万起步的当下，中建精诚壹号以“78㎡起三房、使用率超100%、总价可控、湖山环绕”的差异化定位，成为天河智慧城板块难得的刚需友好型项目。作为目前天河区唯一主打高赠送小户型的新盘，它不仅填补了市场空白，更凭借央企背书、低密规划与生态资源，为首次置业或预算有限的家庭提供了难得的“天河入场券”。

近期项目启动价格调整，性价比进一步提升，对于在智慧城、金融城、琶洲工作的年轻家庭而言，无疑是极具吸引力的选择。

区位价值：CTD科创核心，承接25万高知人才红利

中建精诚壹号位于天河智慧城核心区，属广州“十四五”重点打造的中央科创区（CTD），是粤港澳大湾区科技创新走廊的首要节点。

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区域产业能级强劲：

聚集网易、小鹏汽车、酷狗、中国移动等2800+高精尖企业；

2021年营收高达1787亿元；

汇聚超25万高知高薪人才，消费力与居住需求旺盛。

项目东临约3万㎡原生态碧湖东大湖，北靠9000亩火炉山森林公园，真正实现“推窗见湖、出门入园”，是天河罕见的“有山有水”生态住区。

项目概况：2.5超低容积率，围合式花园小高层

由中建四局、广州天投、天河科投联合开发，项目总占地3.29万㎡，总建面6.38万㎡，容积率仅2.5，为智慧城板块最低之一。

规划亮点：

10栋12+1层小高层，楼距超90米，户户采光观景；

围合式布局，最大化共享中央园林与湖山景观；

绿化率40%，打造约5400㎡“东湖之钻”主题园林；

总户数626户，车位配比1:1.14，满足基本停车需求；

预计2025年下半年交付，物业为中建四局旗下城市运营公司，管理费3.5元/㎡。

外立面采用全玻璃公建化设计，搭配冠盖造型，现代简约且具豪宅质感，在同价位产品中颜值出众。

户型设计：78–118㎡三至五房，使用率超100%

项目主力户型为78–118㎡三至五房，全部按新规报建，通过阳台、飘窗、设备平台等优化，实际使用率可达100%以上，是天河区少有的“高赠送社区”。

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分段户型亮点：

建面约78㎡ 2+1房2厅2卫

四开间采光，全明通透；

LDKG一体化客餐厨，空间灵活可变；

约5.5米双面宽阳台，独立主套（开间3.8米），功能齐全。

建面约89㎡ 3+1房2厅2卫

四开间九面采光，通透性极佳；

客厅与次卧可自由组合，适应不同家庭阶段；

约5.6米双面宽阳台，视野开阔。

建面约118㎡ 4+1房2厅2卫

四开间朝阳，11面采光，奢阔尺度；

约6米超宽客厅+6.2米双面宽阳台，三代同堂无压力；

主卧配270°飘窗，全明套房，功能可灵活改造。

所有户型均注重通风对流，项目规划南北、东西三条通风廊道，引入火炉山负氧离子与湖面清风，居住舒适度显著提升。

交通配套：自驾便捷，地铁依赖接驳

项目距离21号线天河智慧城站约1.8公里，步行不便，建议依赖电瓶车、共享单车或打车接驳。规划中的10/30号线华观站约600米，但尚处前期阶段，通车时间未定。

自驾优势突出：

毗邻科韵路、华观路，快速接入华南快速、沈海高速；

火炉山隧道已开通，前往金融城、琶洲、珠江新城车程约15–30分钟；

对于智慧城上班族而言，通勤效率极高。

教育配套：清华附中湾区学校在侧，但非对口直升

教育是项目需理性看待的环节：

规划中的清华附中湾区学校（二期） 距项目较近，预计2025年竣工，与项目交付时间同步；

学校为公立12年一贯制（小学+初中+高中），共108个班；

但根据一期政策，小学需三公里内摇号，初中全区摇号，不保证对口直升；

若未摇中，可能入读凌塘小学、岑村小学等村办学校。

因此，对教育确定性要求极高的家庭需谨慎评估，建议提前规划学位备选方案。

生活与生态配套：湖山双景+社区泛会所

项目最大亮点在于自然资源与社区营造：

东大湖：东侧30米即达，未来南岸将设亲水公园与露营专区；

火炉山森林公园：北侧紧邻，规划登山步道，实现“家门口登山”；

5400㎡中央园林：含9大景观节点、1处水景，打造沉浸式森居体验。

社区内部配套丰富：

约4000㎡架空层泛会所：涵盖观景、运动、阅读、儿童活动等功能；

约3500㎡人文艺术馆：拟引入天河区文化馆、图书馆分馆；

1047㎡多业态商街：满足日常购物、餐饮需求；

功能性下沉地下室：专设快递、垃圾处理区，提升居住洁净度。

商业与医疗方面：

2公里内达万科广场；

15分钟车程覆盖太古汇、K11、IGC、天河城等顶级商圈；

20分钟可达南方医科大学第三附属医院、广州复大肿瘤医院、天河区中医医院。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 天河智慧城核心地段+湖山双景资源，生态稀缺性突出；

✅ 78㎡起三房+使用率超100%，天河罕见刚需友好型产品；

✅ 2.5超低容积率+围合式小高层，居住密度低，舒适度高；

✅ 全玻璃公建化外立面+央企开发，品质感与安全性兼备；

✅ 自驾通勤高效，15–30分钟直达珠金琶三大CBD；

✅ 价格回调后性价比凸显，为天河上车提供最后窗口。

需理性看待之处：

⚠️ 地铁距离较远（1.8公里），依赖接驳或自驾；

⚠️ 教育存在摇号不确定性，非对口直升；

⚠️ 周边有凌塘村及封闭式戒毒所，城市界面有待提升（后者无实际影响，主要为心理接受度）。

结论：

中建精诚壹号并非完美无缺，但它精准抓住了当前天河市场的核心痛点——“既要天河地段，又要可控总价”。在豪宅遍地的天河，它用小户型、高得房、低总价、好生态，为年轻家庭打开了一扇现实可行的大门。

尤其适合以下人群：

在天河智慧城、金融城、琶洲工作的年轻白领或新婚家庭；

预算有限但希望扎根天河核心区的首次置业者；

看重自然环境与居住舒适度，对地铁依赖度较低的买家。

随着天河新房持续豪宅化，像中建精诚壹号这样兼顾地段、价格与生态的产品将愈发稀缺。对于务实理性的购房者而言，它或许不是最耀眼的选择，但很可能是最合适的那一个。

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