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番禺绿城玉海棠深度测评：周末加推2号楼，最后114席，高使用率+地铁上盖值不值买？

引言

位于广州市番禺区核心地段的绿城玉海棠项目，凭借其优越的地理位置、便捷的交通条件以及丰富的配套设施，吸引了众多购房者的关注。本文将从多个维度对该项目进行详细分析，帮助购房者了解其价值所在。

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一、项目概况

绿城玉海棠由绿城中国开发，占地面积为10021.49平方米，总建筑面积达到30064.47平方米。项目共有两栋住宅楼，分别为32层和31层，总户数为220户，车位比为1:1.5，容积率为3.0。目前在售户型包括建面约105-138㎡精装华宅。

二、区位优势

番禺广场作为番禺区的政治、经济和文化中心，拥有悠久的发展历史。区域内设有区政府、税务局、财政局、教育局等重要机构，同时也有中银大厦、万联证券等一批金融机构在此办公。项目所在的番禺广场板块，更是广州南部的核心区域之一。

三、交通便利性

绿城玉海棠的最大亮点在于其地铁上盖的优势。项目楼下即为番禺广场站E口，该站是广州地铁3号线、18号线和22号线的交汇点。其中，18号线和22号线是我国最快的地铁线路，时速高达160公里/小时，可快速通达珠江新城、琶洲、天河东站、南沙横沥等地。此外，22号线还连接了南站、白鹅潭、芳村及白云机场，极大地提升了居民的出行便利性。

四、商业配套

项目周边拥有丰富的商业资源，包括约17万平方米的永旺梦乐城和基盛万科里。未来，随着85万平方米的番禺广场TOD规划逐步落实，这里将成为集休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的“超级枢纽+中央公园+地下商业”模式。预计未来将形成约40万平方米的巨量商圈，并以260米高的地标建筑撑起城市天际线。

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五、教育资源

项目周边有多所老牌学校，如东兴小学、德兴小学、东城小学、东风中学、桥兴中学和桥城中学等。此外，附近还有2023年落成运营的番禺图书馆，进一步丰富了教育资源。具体入学安排需以当地教育局公布为准。

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六、医疗设施

项目周边三公里范围内汇聚了多家医院，如广州医科大附属番禺中心医院、番禺区中医院、何贤纪念医院等，为居民提供了便捷的医疗服务。

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七、产品设计

绿城玉海棠主打四房改善户型，面积涵盖105㎡、118㎡、138㎡以及顶复200㎡等多种选择。每个户型都配备了入户花园或入户玄关，保证了住户的私密性和舒适度。所有户型均为南向设计，南北对流通风良好，且配备大面积飘窗和花池，增加了居住空间的灵活性。

主要户型介绍：

105㎡ 4室2厅2卫：东南单边且南北对流四房，主卧带有270度环景套房设计，配有走入式衣帽间和星空卫浴。

118㎡ A户型 4室2厅2卫：约16.3米奢侈南向面宽，四开间朝南，南北对流双阳台，带独立家政空间。

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118㎡ B户型 4室2厅2卫：四开间朝南，约14.5米大面宽，通风采光好，阳台、客厅长约6.2米，北向次卧带270°飘窗。

138㎡ 4室2厅2卫：与118㎡ A户型类似，但面积更大，约70平方米的“LDKB+X”一体化超级方厅，南北对流双阳台，舒适通透。

八、交标配置

项目全屋标配中央空调和部分护墙板，厨房三件套齐全，这种配置在广州一般只有豪宅才能见到，体现了项目的高端定位。

九、优缺点分析

优点：

核心位置：位于番禺广场核心区域，地理位置优越。

交通便捷：地铁上盖，多条地铁线路交汇，日常通勤极为方便。

现成配套：商业、地铁、教育等配套设施均已成熟，无需等待。

高使用率：相比周边楼盘，项目使用率更高，户型设计合理。

未来发展潜力：TOD广场和永隆广场的建设将进一步提升区域价值。

缺点：

地块较小：仅两栋住宅楼，小区内部园林和公共设施有限。

增值空间有限：尽管区位优越，但由于周边竞争激烈，未来增值空间可能不如预期。

十、总结

绿城玉海棠凭借其优越的地理位置、便捷的交通条件和高端的产品设计，成为番禺广场板块内备受瞩目的项目。对于追求高品质生活、注重居住舒适度的购房者来说，该项目无疑是一个不错的选择。然而，考虑到地块较小带来的局限性以及未来的增值潜力，购房者还需结合自身需求和预算做出理性决策。希望本文的分析能为您提供有价值的参考。

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