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历经85轮厮杀，这宗土地以58.74%的溢价率被越秀拿下。其楼面价，登榜广州楼面价TOP1、全国TOP6。

大家想想——

去年年底哎，那是个啥节点？

市场已经不能用信心惨淡来形容，得称之为：万马齐喑。

相信你肯定好奇，

这到底是一宗啥样的地块，能让9个一线房企抢成这幅模样？

很少有一宗地，

能像331这样承载着广州的过去、现在和未来。

广州作为国际化都市的起源在哪里？

清乾隆22年，琶洲。

清开放海禁，广州成为当时中国唯一的通商口岸。

所有的外国商船，必须在黄埔古港报关后，才能进入广州十三行交易，最后才是流入内地。

黄埔古港，就在今天的琶洲。

彼时的琶洲，常年停泊着5000余艘外国商船。美国的西洋参、瑞典的银器，从这里进入中国；中国的瓷器和茶叶，从这里运往欧洲……

古黄埔码头

如果说，广州是中国第一批睁眼看世界的国际化大都市；那么，琶洲是这个国际化大都市所睁开的第一只眼睛。

琶洲，就是广州出海精神和外向文化的起源。

除此之外，

琶洲，还有个更重要的头衔——

这是广州近10年发展最快的区域。

其建设速度之快、质量之高、产业之扎实，广州前所未有，未来也很难再有。

2015年，琶洲CBD概念出炉。

2023年，琶洲CBD跻身全国十强CBD。

在此期间，

广州几乎所有与新经济有关的产业和总部，全都落户在琶洲CBD。

——广州民企排名第一的唯品会，总部在琶洲；国民软件微信，总部在琶洲；小米、国美、阿里、科大讯飞、TCL、欢聚时代……他们的企业大楼，也都在琶洲。

下面这张图，是目前广州三大CBD的相关数据汇总。

根据规划数据梳理，

预计2035年，琶洲CBD的营业收入将达到1.2万亿、就业人口将达到80万人，相当于金融城和珠江新城之和。

数据图来源网络

至此，

广州将正式进入“琶洲时间”。

接下来，重点来了！

越秀从其他8家房企口中抢下的331地块，就在琶洲最核心的区域：琶洲西。

怎么评判“琶洲最核心”？

1、331地块所在的琶洲西，拥有全广州最密集的总部。

2.1平方公里的土地上，扎堆聚集了包括阿里、小米、微信、YY、名创优品等等在内的98家头部企业、3.6万家其他企业，企业密度1068家/平方公里。

有企业，就意味着有就业；

有就业，就意味着有源源不断的购买力，且这些购买力大部分来自于前沿数字科技的高收入人群。

琶洲樾·华樾周边总部分布图

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2、331地块所在的琶洲西，目视所及几乎全是地标名片。

北边，隔珠江遥望珠江新城；西边，是广州塔和正在落地的广州博物馆/文化馆/美术馆等四馆一场；东边，是前面提到的、全广州最密集的企业总部天际线；南边，是绵延7.6公里的一线滨江步道……

琶洲西景观实拍图

3、331地块，可能是琶洲西最后一块宅地。

根据2022年10月广东发布的《琶洲经济开发区批复方案》——越秀331所在的琶洲西，未来将严禁商品房开发。

从某种意义上说，

331将是浓缩广州城市精华的绝版封面。

广州已经有太长时间没有出现过类似这样的地——

它交汇着一座城市的过去、现在和未来；也汇集着这座城市几乎所有的城市地标、名片和产业；与此同时，还带着绝版的稀缺印记。

拿到这样的土地，

对于越秀来说，也是一种考验。

该做什么样的产品，让用户愿意为之买单，

也不辜负已经绝版的广州之心地段，与视野内的地标遥相呼应？

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8月初，琶洲331地王的案名定档——琶洲·樾｜华樾，由越秀和华发两家国企联合开发。

与案名一起流出的，还有华樾的设计方案。

看完设计方案，我只想说一句话：

华樾用三板斧，劈开了上面的超级难题。

第一板斧：融入。

前面我们提到，华樾的北面是高楼林立的琶洲CBD总部集群。

阿里、唯品会、微信、名创优品等众多形态丰富、立面多样的总部大楼，将其重重包裹。

于是，

华樾先将主体楼栋跃升138米，主动融入琶洲的城市天际线中。

与此同时，

华樾结合广州作为海上丝绸之路发源地的“船港文化”，引入珠江之上的船帆、甲板、船舷等元素，将整栋楼体塑造成一面纯幕墙包裹的“珠江云帆”。

为了凸显建筑的通透感，华樾还运用了大量的弧形玻璃。

这些充满居住温度感的弧形玻璃，让华樾既融入城市之中，又与周边棱角分明的总部集群暗暗分离。

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琶洲樾·华樾效果图

前面我们还提到，华樾的南面一线直望珠江水道。

为了放大观景面、对城市资源实现极致占有，华樾将楼栋微微向东南折角。一个简单的折角，将面宽拉长到80米，进而实现了户户观江。

奔流入海的珠江水道，成为华樾的“堂前水系”。

琶洲樾·华樾户型分布效果图

以上融合在一起——

华樾，就像是飘荡在广州城市山水之间的“一片云帆”。

它的身后是琶洲CBD总部集群的群山，它的堂前是珠江水道上卷起的浪花。

琶洲樾·华樾设计图

第二板斧：折叠。

前文我们提到，华樾是个小地块。小地块的核心问题是，腾挪空间不足，很难做出花样。

华樾的出现，让我们真正见识到越秀在豪宅塑造上的功力。

让我们缓缓展开华樾的景观图卷——

它取意自“环秀山庄”，于咫尺之内造乾坤。1997年，环秀山庄被联合国教科文组织批准列入《世界遗产名录》，与其同期获批的还有拙政园、留园和网师园。

一个主入口，先把景观丰满度拉满。

长达75米的毛石山门和阔达21米的仿铜移门，彰显豪宅尺度的同时，还有一波来自“质朴自然和先锋现代的强烈对冲”。

主入口的对景，

则是由黑松、古朴树、巨石影壁、山泉叠瀑共同构建的自然山水、立体铺陈。

一个中庭，再把景观层次感拉满。

进入中庭空间，天然石壁、建筑与错落绿植围合出一个私密山水内庭。

近7米高、20米宽的山体石壁上，流瀑汩汩而下。约30米长的弧形拱桥，从内庭婉转而出。飞虹卧波的东方山水意境，以充满现代感的方式得以还原。

一个层台，将城市山水纳入其中。

沿中庭的立体游廊而上，则进入二层和三层的观江露台。白天是珠江水道的江水延绵和滨江公园的白鹭振翅，晚上是琶洲CBD之上望不尽的灯火璀璨。

讲到这里，你会发现一个问题：

我们已经忘却了这是一个小地块！

通过抬升下沉、造廊架桥、堆山引水，华樾塑造出一个与城市山水相呼应的立体折叠山水叙事轴线。

第三板斧：高定。

有个既定事实，华樾是个豪宅。

对于豪宅来说，前面所提到的位置、立面、景观，包括户型和精装，都是硬件，属于必需品。那么，真正能让豪宅升华的是什么？

场景和服务！

充满高定感、最大化满足情绪价值的场景和服务。

至于服务嘛……

娃哥这个人，比较耿直。毕竟还没交付，谈服务还有点远。

咱重点说说高定场景。

这是我所见过的、通过场景把情绪价值拉到最满的豪宅之一。

简单挑两个最有意思的说说。

1、车马厅。

华樾在归家落客区，做了一个超规格的车马厅。这个车马厅里，像古铜墙面、金属纹饰、天花吊顶、石材拼接、艺术灯光……都是基本操作，不多说。

牛的是，

它做了一个藻井！

类似我们在电视剧里看到的，古代王公贵族家宅里做的那种天花穹顶，这在现代商品房项目中相当少见。想象一下，你在这样的藻井下，每天下车归家，情绪价值顶不顶？

藻井设计图

2、游艇级公区。

既然车马厅都用上了藻井，那公共空间得配上什么？

必须是游艇！

于是，游艇来了。

华樾在主体楼栋之下，做了一个4层的架空会所。而会所的建筑取意，就是游艇。

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琶洲樾·华樾设计示意图

这个游艇会所内，包罗了私宴厅、恒温泳池、健身房、露天花园等多个功能空间。

恒温泳池，以玻璃幕墙合围，就像是游艇上的无边际泳池；露天花园，地面以实木铺就，并直面珠江水道和滨江公园。站在上面，还真有站在游艇甲板上的恍惚感……

藻井穹顶归家、游艇会所休憩、对话琶洲CBD……

就算手里不拿雪茄红酒，也依旧是上流。

以上就是华樾的三板斧。

单凭这三板斧，我就特别想说一句话：

越秀真的懂豪宅，它太懂豪宅客户想要什么！

另外，预计11月亮相的华樾，户型只有254、248、330三个面积段，仅96席。

无论是从客户圈层还是面积段的稀缺度，更让华樾的期待值拉满。

新晋豪宅专家。

之前我还写过一篇文章，希望大家可以关注下近两年的越秀。

它在这两年，做了很多让人眼前一亮的产品。

而这些产品——

无一例外，全是非标、定制！

1、比如，琶洲南TOD。

在我看来，

琶洲南TOD不仅是全年销售破160亿的全国千万+豪宅销冠，更是一座未来城市的样板。

它既是一个超级公园——

越秀利用双涌环绕的优势，引水入园、绿脉生长，在琶洲南TOD内部做出来一个对标曼哈顿高线公园的超稀缺滨水生态核心。

琶洲南TOD实景图

它又是一个自琶洲数字总部延伸而来的办公集群——

传统住宅之外，琶洲南TOD内部还有一个由约250米城市地标、新型科创谷、人才基地、创意办公等共同构筑而成的创新产业集群。

伴随它的落地，越来越多的人才、企业和城市资源都将向此聚集。

琶洲南TOD实景图

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它更是一个超级枢纽——

在琶洲南TOD二期，围绕着中心的大型中央公园，若干条交通动线分别串联着地铁、住宅、商业、办公和学校。它们之间也不再割裂，都可以连接到公园/TOD，实现高度融合。

住在这里的人们，

可以沉浸式的感受自然、交通、商业和人文交织的独特场域。

琶洲南TOD效果图

综合以上，

琶洲南TOD，就是一座融合了自然、城市、建筑和交通的超链魔方。

2、除了琶洲南TOD，越秀在今年元宵开放了让人眼前一亮的观樾。

与滨江樾和华樾相同的是，观樾也在城市核心区：天河智谷。而不同的是，观樾是个大社区，还怀抱着5.3万㎡的日月湖原生湖景。

围绕这片湖景，观樾做出来了一篇花团锦簇的锦绣文章。

先“砸”了近千万来改造环境——

通过生态重塑和湖水净化，保留原有乔木的同时，新增260颗植物，将这片湖水重塑成更有亲近感和参与感的“超级生态公园”。

越秀观樾实景图

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而后又将地块整体抬高——

借助地势条件，南侧抬高5米，北侧抬高10米，再加上首层5米架空层，达到“观樾的1层，相当于普通住宅的4-6层”。

以此实现，低层区也能部分观湖。

越秀观樾效果图

最后它又采用纯板式一字型错落排布——

在达到南北通透、提高舒适度的同时，还让湖景和景观的向内延伸。

超3成的一线沿湖单位，拥有270°转角亲湖体验；约7成的中心园景住宅，被沉浸式的园林所包围。

以此实现，东望山，西瞰湖，户户观景。

当以上动作叠加在一起，

观樾，就像是一座城市绿岛，而人，就是山水画卷中的生命力。

3、除了观樾和琶洲南TOD，越秀还做出了一个架高30米的垂直花园住宅——滨江樾。

它与华樾有着相似的宗地特征：同处城市核心，同是小地块、同样临江。

在产品塑造时，它也是先放大对城市核心资源的极致占有。

——将整体建筑向上抬升18-30米，直接越过城市步道的绿化遮挡，做到了户户观江。

滨江樾设计示意图

在直面社区空间不足时，也利用建筑向上托举后的18-30米高差，做出一个4层的垂直花园。以增加垂直空间的延伸，来弥补平面空间的丰满。

——又是熟悉的空间折叠、立体景观。

滨江樾设计示意图

在场景塑造时，它做了大量充满在地文化的定制。

——珠江意向的水波纹、寓意富贵的海棠花、借鉴广东百年名园“余荫山房”的花窗鸳鸯扣元素等岭南文化印记，都大量应用在室内石材拼铺、景墙灯饰设计中。

滨江樾设计示意图

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房地产行业深度调整背景下，传统中介机构开始寻找新的破局之路。

近日有市场传言称，广州本土老牌机构合富置业将加盟贝壳。对此，合富方面否认加盟，并向媒体表示，合富置业与贝壳是合作关系。

记者从知情人士处获悉，合富辉煌（00733.HK）旗下的房产中介品牌合富置业将与贝壳成立合资公司，合富置业位于广州的60家门店将与后者展开合作。

“合富置业此次拿出60家门店与贝壳成立合资公司，这一合作既折射出传统中介应对行业压力的破局诉求，也凸显贝壳在存量房领域巩固优势的战略意图。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。

“合富置业与贝壳是合作关系，未来希望通过彼此合作、相互成就。”接近贝壳人士告诉记者。据了解，双方成立的合资公司，合富辉煌集团依然是该品牌大股东。

作为创立于1997年的老牌中介，合富辉煌业务覆盖一二手交易及租赁。财报显示，2024年，其代理业务全面覆盖全国约40个大中型城市，代理专案约600个，二手分行数目约70间。

但房地产市场低迷对该公司也形成影响，其近几年业绩受到不小冲击。据合富辉煌2024年年报，公司在报告年度内实现营业额9.47亿港元，同比下跌约27%。

值得关注的是，其自2021年起，股东应占溢利由盈转亏，至今连续4年亏损。2021年-2024年其归属母公司净亏损金额分别为5.5亿港元、5.8亿港元、5.3亿港元、2.8亿港元。

“房地产市场整体低迷，物业代理行业竞争激烈，导致其业务收入减少。通过与贝壳合作，合富辉煌可以借助贝壳的数字化工具（如ACN经纪人合作网络和楼盘字典）提升交易效率和服务质量，打破困局。”柏文喜称。

分析人士认为，对于贝壳而言，合作可以进一步巩固其存量房市场地位。

“对贝壳而言，2024年其面临存量房业务利润下滑压力，其需要扩大存量房业务规模来保证利润，贝壳与合富合作可快速获取广州本地门店资源，提升在广州市场渗透率。”一位房地产行业分析师告诉记者。

财报显示，2024年，贝壳存量房业务的净收入为282亿元，与2023年280亿元基本持平；存量房贡献利润为121.8亿元，较2023年的131.9亿元减少约7.7%；存量房业务的贡献利润率也由2023年的47.2%下降至2024年的43.2%。

上述接近贝壳人士表示，在资源互通方面，合富置业的业脉与贝壳平台的线上资源深度联动，扩大服务覆盖面；在服务方面，双方合作可以通过贝壳的数字化工具提升交易效率，同时发挥合富在高端市场、复杂交易中的专业优势。

业内人士认为，随着房地产行业从增量转向存量，中介机构的竞争焦点也从规模扩张转向服务效率与资源整合。

柏文喜认为，当前中介代理企业普遍面临业绩压力，数字化转型需求迫切，合富与贝壳的联动可能引发效仿。不过，柏文喜同时指出，这种合作模式也面临一些挑战，需解决文化融合、管理流程协调等问题。