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珑曜上城：番禺性价比之王，145 万起抢占广附九年制教育 + 地铁红利

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在广州番禺楼市的激烈竞争中，珑曜上城凭借 “145 万起精装三房”“广附九年一贯制教育”“130% 超高使用率” 等标签强势出圈，成为刚需购房者关注的焦点。这座由广州地铁地产打造的大盘，究竟藏着哪些惊喜与潜力？让我们深入剖析，揭开其热销背后的奥秘。

1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

珑曜上城总占地面积达 68 万平方，分四期开发，以恢弘体量打造集居住、商业、休闲于一体的综合性社区。项目虽未坐拥千亩山林，但在生态与商业规划上独具匠心：整体抬高约 12 米设计，不仅隔绝地面噪音，更优化自然通风与视野，让建筑与生态和谐共生。内部规划 4000 平方商业街，满足业主日常消费需求；周边 5 公里范围内，金龙财富广场、永旺梦乐城、万科里等商业体环伺，形成多层次消费矩阵。社区内部还打造双会所空间，多功能剧场、茶咖休闲区、恒温泳池、健身房等设施一应俱全，构建 “出则繁华，入则静谧” 的理想生活圈，重新定义番禺人居新高度。

2、发展前景广阔，旧改加速、东莞庄道路拓宽等利好兑现

项目所在片区正处于高速发展期，区域内旧改工程加速推进，东莞庄道路拓宽等基建项目逐步落地，城市面貌焕新在即。珑曜上城作为广州新城重点规划项目，依托广州地铁地产的国企实力，与区域发展同频共振。随着周边土地开发与配套完善，未来将吸引更多产业与人口聚集，形成居住、商业、产业协同发展的良性生态。其一期地块以 1 万一平的拿地价，预留充足价格空间，无论是自住还是投资，都能共享区域发展红利，资产保值增值潜力可期。

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3、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通是珑曜上城的核心竞争力之一。项目首开一期距 3 号线石基南地铁站仅 700 米，步行 8 - 10 分钟即可抵达，无缝对接广州地铁交通网络。搭乘 3 号线 2 站直达番禺广场，无需换乘直通珠江新城；与 18、22 号线接驳后，3 站速达万博 CBD，4 站抵达广州南站、琶洲 CBD，5 站即达珠江新城，30 分钟内畅达市区核心区域，完美覆盖金融、商务、交通枢纽等关键节点。自驾出行同样便捷，900 米直达南沙快速港，亚运大道等城市主干道环绕，无论是通勤珠江新城（自驾 41 分钟、地铁 48 分钟），还是前往琶洲（自驾 23 分钟、地铁 53 分钟），都能高效通达，真正实现 “地铁 + 自驾” 双模式的立体交通优势。

4、文化国企、醇熟区位、潜力无限 - 产业云集、低密社区

由广州地铁地产匠心打造，作为国企开发商，其凭借丰富的城市轨道开发经验与雄厚资金实力，从规划设计到施工建设全程严格把控，为项目品质注入 “稳定器”。项目位于番禺发展核心轴，既享番禺广场成熟配套辐射，又承接广州新城规划利好，区位价值显著。社区规划上，以低密理念打造舒适居住环境，一期 6 栋住宅错落布局，楼间距开阔，保障采光与隐私；人车分流设计、丰富的园林景观与公共空间，营造静谧宜居氛围。周边产业园区逐步成型，未来将吸引大量高素质人才流入，进一步提升社区活力与房产价值。

5、全龄教育主场，广附名校护航成长

教育资源是珑曜上城的王牌配置。项目自建 1 所幼儿园与 36 班九年一贯制学校，填补番禺广场公办教育空白。虽未正式官宣合作名校，但据多方消息透露，大概率引入第一梯队教育资源办学。参考周边广附系学校的卓越成绩，若能成功签约，将形成 “家门口的全龄优质教育链”，从启蒙到中学一站式解决子女就学难题，家长无需为接送与升学奔波。优质教育不仅为孩子成长奠定基础，更成为房产保值增值的核心驱动力，吸引众多重视教育的家庭竞相入驻。

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6、超新规神户型，130% 使用率颠覆想象

珑曜上城在户型设计上实现革命性突破，以 130% 超高使用率刷新番禺楼市认知。首开 73 - 130㎡三至四房产品，全南向布局，最大化采光通风效果。73㎡三房带入户花园，LDKB 一体化设计让客厅开间达 4 米，小面积实现大空间；89㎡四房入户花园约 12㎡，6.3 米宽景阳台可改造五房，灵活适配家庭成长需求；91㎡横厅四房南北对流、五开间朝南，单边位设计保障 360° 无遮挡视野；109㎡四房南向采光面达 16.3 米，LDKB 公共空间达 49㎡，彰显大气格局；130㎡四房双主套设计，57㎡大方厅堪比豪宅配置，满足改善型家庭对品质生活的追求。每一寸空间都被高效利用，真正实现 “同等面积多一房” 的居住体验。

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7、多维配套逐步兑现，生活品质进阶

商业配套方面，项目虽现阶段周边略显原生态，但内部商业街与外部商圈形成互补。4000㎡社区商业街涵盖生鲜超市、餐饮、便利店等业态，满足日常所需；5 公里范围内成熟商业体云集，周末购物、聚餐、娱乐选择丰富。社区内部规划运动公园、儿童游乐区、慢跑道等设施，满足全龄段休闲需求；结合地铁上盖优势打造的灰空间会所，为业主提供社交、健身、文化活动的多元场景，让生活品质与城市繁华无缝衔接。

8、潜力与挑战并存，理性看待优劣势

珑曜上城的优势显而易见：交通便捷性契合 3 号线通勤人群需求；145 万起的低门槛与 130% 使用率，让刚需购房者以高性价比实现安家梦；国企开发与区域规划保障项目稳定性与升值潜力。然而，项目也存在待完善之处：教育资源虽预期优质，但未正式签约存在不确定性；首开楼栋临近亚运大道，部分户型可能受噪音与粉尘影响；周边配套成熟尚需时间，短期内城市面貌有待提升。购房者需结合自身需求与长期规划，权衡利弊，把握其高性价比背后的机遇与潜力。

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9、区域红盘对比，凸显独特竞争力

与亚运城、越秀大学城星汇锦城、星瀚 TOD、万科黄埔新城等周边楼盘相比，珑曜上城以 “低总价 + 高使用率 + 地铁教育双优” 脱颖而出。相较于亚运城的大体量竞争，珑曜上城聚焦刚需精准定位；对比越秀大学城星汇锦城的高价，其以亲民价格降低购房门槛；与星瀚 TOD、万科黄埔新城相比，在教育资源确定性与户型创新上更具优势。无论是预算有限的年轻家庭，还是追求资产性价比的投资者，珑曜上城都以差异化优势，成为番禺楼市的高性价比之选。

10、品质细节铸就理想人居

在住宅品质打造上，珑曜上城注重细节与实用性。精装交付采用一线品牌建材，从地板瓷砖到卫浴洁具，均严格筛选，确保耐用性与品质感。虽未配备豪装气候系统，但建筑工艺遵循高标准，墙体保温、隔音设计有效提升居住舒适度。智能化方面，社区引入智能门禁、安防监控等系统，保障业主安全；部分户型预留智能家居接口，方便后期升级，以科技赋能生活，让每一位住户都能享受便捷、安心的理想人居体验。

珑曜上城以其高性价比、优质交通、全龄教育与创新户型，为番禺楼市注入新活力。无论你是渴望扎根广州的刚需族，还是眼光独到的投资者，这座潜力大盘都值得深入了解。随着区域发展与配套兑现，其价值或将迎来新一轮跃升，抢占先机，即是把握未来生活的无限可能。

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广州二手房价结束 23 个月连跌 市场呈现结构性修复迹象

国家统计局 5 月 19 日发布的数据显示，广州二手房价在 4 月环比持平，正式终结自 2023 年 5 月以来连续 23 个月的下跌趋势，成为一线城市中率先实现二手房价格企稳的典型代表。这一变化标志着广州房地产市场在经历长期调整后，正逐步进入结构性修复阶段。

一线城市分化加剧 广深仍面临短期压力

数据显示，4 月 70 个大中城市中，一线城市新房价格呈现 “北上海南调整” 的分化格局：北京、上海新房价格环比分别微涨 0.1% 和 0.5%，广州、深圳则分别下跌 0.2% 和 0.1%。二手房市场同样冷热不均，上海二手房价环比微涨 0.1%，广州持平，而北京、深圳分别下跌 0.6% 和 0.3%。分析指出，上海高端改善项目的热销及土地市场的高溢价，支撑了其房价韧性，而广深受库存压力及需求释放节奏影响，仍需时间消化前期调整压力。

核心城市刚需支撑显现 三线城市下行压力持续

二线城市整体表现平稳，杭州等城市因土地市场热度带动，新房价格同比指标首次由跌转涨，显示核心城市基本面修复成效。但三线城市受高库存、需求疲软等因素影响，新房和二手房价格环比跌幅分别达 0.2% 和 0.4%，市场活跃度持续走低。业内人士指出，中小城市需通过政策刺激和产业升级提升人口吸引力，才能缓解房价下行压力。

以价换量仍是主流 市场期待更强政策提振信心

尽管广州二手房实现止跌，但全国范围内 “以价换量” 现象依然普遍。北京、深圳等城市二手房挂牌价与成交价仍处于下行通道，部分房源降价幅度达 5%-10% 以加速去化。中原地产分析指出，年初 “小阳春” 透支部分需求，叠加居民收入预期不稳定，购房决策趋于谨慎。尽管 5 月公积金利率下调释放政策利好，但市场仍期待更大力度的宽松措施，如降低首付比例、优化限购政策等，以激活置换链条和市场信心。

机构展望：下半年或现双向修复 新房引领市场企稳

广东省住房政策研究中心指出，随着 “好房子” 供给侧改革推进，刚需和改善型新房品质提升将带动交易循环。预计下半年城市更新加速和老旧小区改造深化，将缓解二手房挂牌压力，促进价格跌幅收窄。中指研究院预测，核心城市新房价格有望在三季度全面止跌，二手房市场则需依赖政策持续发力和经济环境改善，逐步实现量价企稳