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万科·檐屿城深度解析：南站CBD新规标杆，138%实用率+湖师大九年制学校+15轨枢纽公园大城
作为广州南站商务区“开荒牛”，万科在深耕该片区近十年后，于2024年底再度落子，推出全新项目——万科·檐屿城。这不仅是南站核心区近年来罕见的新规住宅，更是集超138%实用率、湖南师范大学附属九年一贯制学校、15轨立体交通、滨水公园社区与高定精装交付于一体的TOD公园大城，标志着南站人居正式迈入3.0时代。
项目概况与区位价值
万科·檐屿城位于番禺广州南站核心辐射区，总占地面积约7.79万平方米，建筑面积约23.36万平方米，容积率3.0，绿化率35%，规划总户数约2500户。项目由两宗地块组成，配建36班九年一贯制学校与9班幼儿园，是目前南站板块唯一实现12年全龄教育闭环的新盘。
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自2011年签约进驻以来，万科已助力南站引进中建四局总部、三雄极光、李锦记华南总部等600余家优质企业，推动区域从交通枢纽向产城融合新城转型。如今，随着新鸿基、城投等巨头同步开发，南站进入配套全面兑现期，万科·檐屿城恰逢其时，坐享发展红利。
户型设计：77-135㎡全系新规，实用率最高达138%
作为南站首个采用广州新规标准打造的住宅项目，檐屿城主推建面约77㎡、88㎡、103㎡、105㎡、135㎡三至四房产品，凭借阳台占比高达20%（板块最高）、飘窗、入户花园等半计容空间灵活运用，整体实用率可达127%-138%，远超市场平均水平。
77㎡三房两卫：三面宽南向，LDKB一体化公区，270°全景舱主卧，小户型亦享通透格局；
88㎡三房两卫：提供A/B双版本，A户型配4.7米大阳台，B户型主卧可拓展步入式衣帽间，7.3米通铺阳台连接次卧；
103㎡四房：独立入户花园+7米通铺阳台+270°瞰景主卧，空间尺度媲美传统120㎡产品；
105㎡四房：南北对流，5米大宽厅，L型超7米转角飘窗，采光与视野兼得；
135㎡四房：双阳台设计，5.25米大宽厅+5.45米景观阳台，主卧开间达3.6米，奢阔感突出。
项目更推出14种变异户型，针对不同楼层优化布局，部分阳台开间超7米，真正实现“量身定制”式居住体验。
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教育配套：湖师大附属九年一贯制学校落地
教育是檐屿城的核心竞争力。项目已官宣引进湖南师范大学附属学校（暂定名），打造一所36班公办九年一贯制学校，涵盖小学与初中，填补南站长期缺乏优质公办教育资源的空白。同时配建9班幼儿园，形成从幼教到初中的完整教育链条。
需注意的是，学校尚处于规划建设阶段，具体开学时间及招生政策以教育部门最终公布为准，短期内无法满足急需入学的家庭需求。
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交通网络：15轨枢纽，湾区1小时生活圈
项目距离广州南站地铁2号线、7号线、22号线（后通段）约1.5公里，虽步行不便，但社区设有公交及楼巴接驳。22号线预计2025年全线贯通，5站直达白鹅潭CBD；广佛环线东环亦将于2025年开通，3站抵达琶洲。
更值得强调的是，广州南站作为年客流量1.7亿人次的超级枢纽，已构建“4地铁+5高铁+6城轨”的15轨立体交通网。从项目出发：
4站达万博、海珠核心；
6站抵珠江新城；
高铁1小时通达湾区主要城市。
此外，东晓南路—广州南站连接线南段与海珠湾隧道将于2025年通车，届时南站至海珠城区仅需15分钟，至珠江新城约30分钟，自驾通勤效率大幅提升。
商业与生活配套：世界级商圈+滨水公园社区
商业方面，项目周边汇聚南站ICC、花城汇、喜街、K11 Select、万象系商业体等高端地标，新鸿基2万㎡商场已封顶，预计2026年投入运营。18座地标级配套沿汉溪大道密集分布，世界级消费体验触手可及。
社区内部打造约2万平方米河滨公园，串联禾田水韵示范区，形成连续滨水绿廊。首推楼栋楼下即设生活美学馆与檐下集商业街区，已引入PAIX咖啡、健民甜品、花艺、骑行等品牌，营造“出门即度假”的精致烟火气。
精工交付：豪宅级配置下放小户型
万科·檐屿城在交付标准上实现越级配置：
全屋隐藏式中央空调（常见于豪宅）；
方太厨房三件套+智能马桶；
8mm超白玻璃推拉门（带水纹/元宝纹装饰）；
雀眼木、鸡翅木饰面（原木利用率仅10%）；
东方既白、卡拉拉花白岩板用于岛台与玄关；
木纹砖、霜喜砖、复古小方砖等99项精选建材；
120处精工细节：如厨房玻璃门“严丝合缝”、卫生间“九缝归一”、全屋灯带天花板等。
即便是77㎡小户型，也享有媲美改善盘的用材与工艺，真正实现“小而精、精而奢”。
优缺点总结与结论
核心优势：
产品力领先：138%实用率+新规户型+高定精装，南站板块无竞品；
教育确定性强：湖师大附属九年一贯制学校落地，解决长期痛点；
交通能级顶级：15轨枢纽支撑湾区1小时通勤，未来潜力巨大；
生态与商业兼备：滨水公园+世界级商圈，宜居宜购；
万科品牌背书：深耕南站8年，开发与运营能力有保障。
需理性看待的不足：
距地铁站约1.5公里，依赖接驳工具；
学校尚未建成，短期入学存在不确定性；
部分楼栋临近高速或高铁线，可能存在噪音影响。
结论：
万科·檐屿城并非传统意义上的刚需盘，而是一款面向年轻家庭、南站就业人群、注重教育与品质的改善客群的高性价比新规作品。它以“公园里的TOD大城”为定位，将交通枢纽、教育资源、生态空间与精工品质有机融合，在南站这片热土上树立了人居新标杆。
对于看好南站长期发展、能接受适度通勤距离、重视孩子教育与居住质感的购房者而言，万科·檐屿城无疑是当前番禺乃至广州南部极具稀缺性与成长性的选择。随着配套持续兑现，其价值有望稳步释放，值得重点关注。
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