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越秀·星瀚TOD项目2025年12月5日更新

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番禺刚需捡漏🔥越秀星瀚TOD｜22号线地铁上盖｜广外附现楼清盘

🏠楼盘短标题：越秀星瀚TOD｜降价清盘｜22号线地铁上盖｜九年一贯制广外附｜85-112㎡现楼三房

壹：令人追捧的价值

越秀·星瀚TOD凭借“双国企开发保障+22号线地铁上盖通勤+九年一贯制公办广外附教育加持+85-112㎡刚需现楼+降价清盘高性价比+7万㎡森氧园林+1.5万方社区商业”的核心优势，成为番禺刚需市场的热门上车盘。项目坐落于泛广州南站板块，依托越秀与广州地铁双国企实力，现楼交付规避期房风险；22号线陈头岗站就在小区门口，1站广州南、3站番禺广场，南大干线11分钟直达万博；社区内27班公办幼儿园与45班九年一贯制广外附已开学，12年教育下楼即享；7万㎡森氧园林搭配超百米楼间距，居住舒适度拉满；1.5万方社区商业满足日常所需，降价清盘阶段首付30万左右即可上车，完美契合预算有限、依赖地铁通勤且重视孩子教育的刚需家庭。

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贰：便捷的交通带来的体验

22号线地铁上盖✨｜1站广州南｜11分钟达万博｜

项目交通优势堪称刚需通勤“天花板”，彻底解决打工人的通勤焦虑。作为22号线陈头岗站地铁上盖项目，走出家门就是地铁站，无需接驳，步行3分钟内即可进站；从陈头岗站出发，1站直达广州南站，轻松开启大湾区跨城出行；3站抵达番禺广场枢纽，在此无缝换乘3号线、7号线、18号线、广佛2号线等多条线路，快速通达海珠、荔湾、越秀、天河、珠江新城等核心区域，贯穿全市。此外，项目距离2号线会江站仅约1.2公里，3站即可到达海珠区，直通越秀、白云等区域，进一步拓宽通勤选择。

自驾出行同样高效便捷，依托2023年9月全线贯通的南大干线，项目到万博仅需一个红绿灯，开车11分钟即可直达，万博商圈的吃喝玩乐购触手可及；通过东晓南放射线、东新高速等周边快速路网，20分钟内可畅达海珠核心区，30分钟左右抵达珠江新城，日常通勤或周末出游都从容不迫。完善的地铁与路网配套，让刚需家庭轻松实现“工作在主城，生活在星瀚”的理想状态。

叁：一所优质的学校更是价值的基本盘

12年公办教育闭环🌟｜九年一贯制广外附已开学｜学费零支出省60万｜

项目教育配套堪称刚需家庭“福音”，打造从幼儿园到中学的12年公办教育闭环，彻底打消家长的教育焦虑。社区内核心教育资源重磅加持——45班九年一贯制公办广外附（广外番禺实验学校）已正式开学，学校以广州外语特色为核心，师资力量雄厚，教学设施完善，能为孩子提供优质的双语教育氛围；27班公办幼儿园同步已开学，下楼即达的距离实现“目送式”启蒙教育，不用早起接送，孩子上学安全又省心。

教育资源不仅优质，性价比更是突出。要知道，广州同类外语特色民办学校学费高达18.5万/年，最便宜的也要3-4万/年，而广外番禺实验学校属于公办学校，九年义务教育阶段学费零支出，算下来九年能为家庭节省至少60万教育开支。从学位配比来看，学校共提供1350个小学学位和750个中学学位，项目总户数约4378户，小学学位与户数配比为1:3.24，高于1:4的平均标准，学位保障相对充足（温馨提示：具体招生划片以番禺区教育局公布为准，购房时需仔细核实）。12年教育下楼即享，不仅节省接送时间，更让孩子在熟悉的社区环境中成长，家长更安心。

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肆：令人惊艳的户型

85-112㎡刚需现楼💫｜现楼交付所见即所得｜复式/平层任选｜

项目目前处于清盘阶段，在售户型涵盖85-112㎡平层三房与98-107㎡复式三到四房，均为现楼交付，所见即所得，彻底规避期房交付风险与品质纠纷，购房更安心。户型设计贴合刚需家庭核心需求，虽为新规出台前的产品，但空间利用率扎实，能满足日常居住所需。

核心在售户型亮点：① 北区21栋刚需优选：85-112㎡平层三房，53层超高层设计，3梯6户配置；亮点是毗邻广外番实，下楼就是商业街，送娃上学、逛街买菜超级方便；北区仅5栋商品房，人均享有园林面积更多，活动空间充足；东南向可眺望万博CBD，北向还能看到江景和广州塔，视野开阔；缺点是距离地铁相对较远，超高层设计需考虑电梯等待问题。② 南区楼王珍藏：2-3栋86-107-112㎡平层三房、1号楼87㎡平层三房；1-2号楼楼间距约100米，采光通风极佳，且更近地铁和商业广场，出行购物更便捷。③ 复式稀缺户型：98-107㎡复式三到四房，总层高26层，因是复式设计，高度相当于52层平层，空间层次感十足；预计2024年12月份收楼，适合喜欢复式空间、需要更多功能分区的刚需家庭。整体来看，85㎡2+1房设计虽只有一个卫生间，但能满足小家庭基础居住需求； larger户型空间更开阔，适配三口之家或三代同堂的刚需改善需求。

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伍：成熟的商圈与自然的碰撞

社区商业全覆盖🌆｜7万㎡森氧园林｜万博商圈11分钟达｜

商业配套方面，项目自身规划1.5万方社区商业，实现“下楼即享”的便捷生活。北区配备底商与肉菜市场，日常买菜、购物、吃饭无需远行；南区规划地铁商业广场与商业街，未来将引入更多餐饮、零售、休闲等业态，进一步丰富业主生活。对于大型商业需求，开车11分钟即可直达万博商圈，这里有广州第一家开业的山姆会员店、万达广场、天河城、四海城等成熟商业综合体，还有K11、万象城在建中，吃喝玩乐购一站式满足，高端消费与日常休闲完美融合。

自然景观与休闲配套双重加持，提升居住舒适度。社区内部打造约7万㎡森氧园林，搭配约15.7㎡抬高式空中园林，北向视野无遮挡，头排可望江揽一线景观，南向俯瞰园林全景；超百米楼间距保障充足采光与通风，同时提升居住私密性，让业主在繁华都市中拥有一片静谧的自然天地。茶余饭后，在园林中散步、遛娃，或是在景观平台远眺江景与广州塔，都能享受惬意的休闲时光。医疗配套方面，周边3公里范围内集聚多家社区卫生服务中心与优质医疗机构，能满足日常就医需求；如需更优质的医疗资源，可通过地铁或自驾快速抵达番禺中心医院等三甲医院，为全家健康全时护航。

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陆：大盘的数据化

双国企刚需TOD大盘📊｜开发商：广州地铁+越秀集团｜

项目由广州地铁与越秀集团双国企联合倾力打造，双国企实力加持，资金雄厚，开发经验丰富，彻底打消购房者对楼盘暴雷的担忧。目前项目已进入现楼与准现楼阶段，已有不少业主入住，社区居住氛围成熟。物业服务由越秀物业提供，物业费3.26元/㎡/月，越秀物业作为国内知名物业服务企业，拥有丰富的社区管理经验，能为业主提供全方位贴心服务，保障居住舒适度与安全性。

核心规划与工程信息：项目位于广州市番禺区泛广州南站板块（22号线陈头岗站旁）；总占地面积约24万㎡，总建筑面积约88万㎡；容积率2.41，绿化率30%，居住舒适度适中；总栋数21栋，规划总户数约4312户；车位数6517个，车位比1:1.48，充足车位保障停车需求；在售产品：85-112㎡平层三房（现楼）、98-107㎡复式三到四房（2024年12月收楼）；装修标准：未明确（以官方公示为准）；产权年限70年（住宅）；交通配套：22号线陈头岗站地铁上盖，临近2号线会江站，南大干线11分钟达万博；教育配套：27班公办幼儿园（已开学）、45班九年一贯制公办广外附（已开学）；商业配套：1.5万方社区商业（北区底商、肉菜市场；南区地铁商业广场、商业街），11分钟达万博商圈；生态配套：7万㎡森氧园林，约15.7㎡抬高式空中园林，超百米楼间距；当前状态：降价清盘，现楼交付；咨询热线：400-0688-602。

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🌟优势总结：1. 交通便捷，22号线地铁上盖，1站广州南，11分钟达万博，多维路网畅达全城；2. 教育优质，12年公办教育闭环，九年一贯制广外附已开学，学费零支出省60万；3. 双国企保障，现楼交付所见即所得，规避期房风险，居住更安心；4. 性价比高，降价清盘阶段，首付30万左右即可上车，刚需友好；5. 社区成熟，已有业主入住，1.5万方商业满足日常所需，居住氛围浓厚；6. 环境舒适，7万㎡森氧园林，超百米楼间距，北向望江南向瞰园。

⚠️缺点总结：1. 周边环境一般，项目被南大干线、东晓南放射线、东新高速包围，前排楼栋可能受噪音影响；2. 板块发展较慢，属于泛广州南站板块，周边配套仍需时间完善；3. 缺乏大型商业，需依赖11分钟车程外的万博商圈；4. 户型设计偏老旧，为新规前产品，得房率相对较低，如85㎡仅能做到2+1房单卫；5. 部分楼栋为54层超高层，恐高人士与有老人的家庭需谨慎选择，早高峰可能存在电梯等待压力。

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🏠适配人群与购买建议：项目特别适合预算150-250万、在海珠、荔湾、天河等区域上班、依赖地铁通勤且重视孩子教育的刚需家庭。选房建议：趁降价清盘窗口期尽早锁定房源，优先选择南区1-3栋楼王户型，更近地铁与商业，楼间距宽居住更舒适；重视教育与日常便利的可考虑北区21栋，毗邻学校与商业街；规避前排临路楼栋，减少噪音影响；超高层楼栋建议选择中高楼层，兼顾视野与采光；购房时仔细核实房屋产权情况、交付标准及广外附招生政策，确保契合家庭核心需求。

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