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望德8号：禅城奇槎板块刚需上车盘，120万起现房背后的机遇与权衡

一、品牌背景

望德8号（原名世茂望德公馆）由世茂集团于2017年竞得开发，彼时以超24亿元总价、配建3.9万平方米、自持8.28万平方米的条件拿下禅城区奇槎片区5.5万平方米商住用地，折合实际可售楼面价约15,675元/平方米。项目历经行业深度调整期，曾因开发商流动性问题一度停工，后于2022年起陆续交付，目前已进入尾盘销售阶段。

值得注意的是，当前在售房源源于原规划中需自持10年的部分。根据2023年佛山市优化房地产政策，允许符合条件的自持住宅补缴费用后转为普通商品房上市流通。因此，望德8号现有房源产权性质与普通商品房无异，具备完整交易、抵押及落户功能。

尽管世茂集团近年面临经营挑战，但项目已实现主体竣工并纳入正常交付流程，由世茂天成物业提供后续服务。其开发初衷聚焦“市区地段+教育配套+低门槛上车”，核心价值主张在于：以主城区稀缺现房资源，满足刚需家庭对学位、通勤与确定性的基本诉求。

二、周边配套

交通网络：依赖自驾，轨交覆盖有限

项目距地铁3号线（已运营）及在建4号线均约2.9–3公里，步行或骑行不便，短期内无地铁直达。周边500米范围内设有多个公交站点，可接驳禅城核心区，但班次密度一般。

自驾出行较为便利，紧邻魁奇路、东平路、三龙湾大道等主干道：

10分钟可达佛山新城；

15分钟抵达千灯湖金融高新区；

20分钟接入广州南站；

25分钟覆盖番禺万博CBD（经南大干线）。

对以私家车为主要通勤工具的家庭而言，日常出行效率尚可。

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商业与文化：近享湿地公园，商业配套待提升

项目最大生态优势在于步行约500米即达半月岛湿地公园，拥有超30万平方米滨水绿地，适合散步、露营、亲子活动，显著提升居住舒适度。

商业配套目前处于基础阶段：

北侧时代邻里底商可满足日常小购；

金铂中心（约3.4公里） 为最近成熟商业体；

山姆会员店（在建，距项目约1.1公里）预计2026年开业，将带来高端消费选择。

整体呈现“生活便利但缺乏大型商业”的特点，适合偏好宁静、不依赖密集商业的客群。

教育与医疗：小学优质，初中需通勤

教育资源是项目核心亮点之一：

小学对口三龙湾小学，仅隔一条马路，步行接送极为便捷，属禅城区优质公办；

初中对口惠景中学，虽为禅城公办“一哥”（佛山一中上线率领先），但距离约5.5公里，需驾车15分钟；

项目配建幼儿园，实现幼小衔接；

更重要的是，户籍生可参与华英学校、佛山市实验中学（原民办，现已“民转公”）的就近摇号，中签概率高于其他区域，教育选择更具弹性。

医疗方面，石肯医院（约2.7公里） 提供基础诊疗，佛山市第一人民医院（三甲，约4.6公里） 可满足重症与专科需求，健康保障体系基本健全。

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三、价格与优惠

望德8号当前为准现房发售（预计2025年6月交付），毛坯交付，主力户型建面约87–117㎡，总价区间120万至200万元，单价约1.4–1.7万元/㎡，具体如下：

87㎡三房（北向）：总价约120–130万元，户型紧凑，实用率偏低；

97㎡三房：总价约160万元，空间更均衡，接受度较高；

117㎡四房（南向）：总价约190–200万元，6米阳台，望东平河与体育中心，改善属性更强。

作为禅城区内少有的120万起现房住宅，其价格门槛极具吸引力。为促进去化，项目推出三项专属认购福利：

提前预约看房，可享总价1%的专属折扣；

选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%的付款优惠；

成功认购任一房源，即赠送品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调等）。

四、产品实景

建筑与景观：高密布局，岭南园林点缀

项目占地5.5万平方米，总建面25.9万平方米，容积率高达4.0，规划11栋住宅，总户数1654户，属典型高密度社区。建筑采用现代风格，外立面以浅灰为主，局部融入岭南元素如满洲窗、花墙、漏窗等，试图营造文化氛围。

园林设计提出“四重归家礼序”概念，通过框景、漏景手法打造层次感。架空层配置分龄儿童游乐区（0–3岁沙池滑梯、6–12岁运动场地）及植物研学小径，强调全龄友好。但受限于高容积率，楼间距较窄，部分楼栋存在对视与遮挡问题。

户型与精装：非新规设计，毛坯交付

所有单位为毛坯交付，户型设计基于2017年标准，未采用2023年后新规，实用率普遍偏低（约75–80%）：

87㎡三房：厨房未独立预留，需自行隔断，两间次卧仅约5㎡，实用性弱；

97㎡三房：三房均可正常使用，但阳台较小，部分单位临奇龙大桥有噪音；

117㎡四房：南向四开间、南北对流、6米观景阳台，为项目最优户型。

整体户型以刚需导向为主，电梯采用2梯6户布局，高峰期等待时间较长，私密性一般。

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会所与服务：基础配置，无高端设施

项目未设独立会所，仅配置小型泳池及架空层活动空间。物业服务由世茂天成物业提供，收费标准为2.75元/㎡·月，服务内容涵盖安保、保洁、维修等，保障基本运行，但难以提供高端管家式体验。

五、结语

望德8号并非理想化的品质住宅，而是一个在特定市场环境下具备现实价值的刚需选项。其核心优势在于：禅城区位、三龙湾小学步行可达、120万起现房价格、可参与华英/佛实摇号。这些要素对预算有限、重视子女教育、能接受一定居住妥协的家庭具有强吸引力。

然而，项目亦存在明显短板：非新规户型实用率低、部分楼栋临桥噪音大、高密度布局私密性差、毛坯交付需二次投入、未来装修扰民周期长、居住人群结构多元。这些因素决定了它更适合“先上车、再置换”的过渡型买家，而非追求长期高品质居住体验的家庭。

在当前佛山楼市买方主导的背景下，望德8号以极低门槛、真实配套、产权完整，成为刚需群体不可忽视的选择。若购房者能理性权衡其优缺点，并明确自身需求优先级——“要学位和地段，还是要户型和舒适”——则有望在此找到契合自身阶段的安居方案。对于追求“用最低成本锁定主城区优质教育”的买家而言，望德8号，或许正是那个务实的答案。

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