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万科檐屿城

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🌟 引言：南站 CBD 新规标杆盘，三地铁 + 全龄教育成亮点

在广州南站商务区，万科・檐屿城以 “南站 3.0 时代封面作品” 姿态备受关注 —— 作为万科深耕南站近 10 年的全新力作，项目坐拥 2+7+22 号线三地铁交汇（22 号线后通段 2025 年开通），配建九年制湖南师范大学附属学校，主打 77-135㎡超新规户型，使用率最高达 138%，同时打造约 2 万方河滨公园与超配会所，既是通勤族的便捷之选，也是家庭客群的品质之居，填补南站核心区全龄教育与高使用率产品空白。

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📍 位置：南站 CBD 核心，15 轨枢纽 + 成熟配套

万科・檐屿城位于广州南站商务区核心，依托 “15 轨立体枢纽”（4 地铁 + 5 高铁 + 6 城轨），交通便捷度领跑全市。距离 2/7 号线广州南站约 1.5 公里，小区有公交车与楼吧接驳，6 站直达珠江新城、4 站到海珠芯与万博 CBD；22 号线后通段 2025 年开通后，5 站可达白鹅潭 CBD；广佛环线东环（2025 年开通）3 站到琶洲，东晓南路 - 广州南站连接线南段通车后，15 分钟直达海珠城区。周边配套成熟，既有南站 ICC、K11 Select、万象系等高端商业（新鸿基商业综合体 2026 年运营），也有 UCLA Health 附属医院（2023 年运营）、广州博萃德国际学校，生活、医疗、教育需求一站式满足。

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📋 项目概况：万科打造南站大城，参数全解析

万科・檐屿城住建局备案号为穗番禺房预字第 20250236 号，由万科集团开发（2024 年 12 月拿下南站三宗宅地，楼面价约 1.2 万 +/㎡），作为南站 “开荒牛”，万科已引进 600 多家优质企业，产业与配套兑现力有保障。项目总占地面积 77867㎡，总建筑面积 233600㎡，规划约 2500 户，容积率 3.0，绿化率 35%，建筑风格融合岭南美学与现代设计，采用玻璃塔冠 +“钢琴键” 外立面，颜值与质感兼具；在售 1、9 栋，后续将逐步推出其他楼栋，整体定位南站 CBD 改善型大盘，为板块注入高端居住活力。

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🏠 户型设计：138% 超高使用率，定制化空间布局

项目主打 77-135㎡三至四房，作为南站首个超新规产品，核心亮点是 “高使用率 + 定制化设计”：阳台占比达 20%（板块最高），使用率 127-138%，77㎡户型做到三房两厅两卫，135㎡户型实现四房双阳台，空间利用率远超传统楼盘。户型设计注重实用性与灵活性，如 88㎡A 户型为可变双开间宽阳台，88㎡B 户型主卧带步入式衣帽间，103㎡户型配 270° 瞰景阳台，135㎡户型南北通透双阳台；同时采用 LDKB 一体化设计、270° 全景舱主卧、隐藏式中央空调，77㎡小户型也配备方太厨房三件套与智能马桶，兼顾刚需性价比与改善品质感，14 种变异户型满足不同家庭需求。

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🏬 配套设施：全龄教育 + 公园会所，品质生活升级

项目配套凸显 “全龄化 + 高规格”，教育方面配建 9 班幼儿园与 36 班九年制湖南师范大学附属公办学校（2025 年官宣，湖师大为 211 梯队，教育资源优质），打造 “最美上学路”，串联学校、街区与社区，实现 “目送式教育”。休闲方面，自建约 2 万方河滨公园（已成型），800 米河岸改造为滨水连廊，可慢跑、露营、垂钓；社区内有超配主题盒子会所，涵盖礼仪、童玩、学习、健身四大功能区，满足业主社交与运动需求。商业方面，生活美学馆已引进 PAIX 咖啡、健民牛奶甜品等品牌，楼下即享便捷生活，同时临近南站高端商圈，繁华与静谧兼具。

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💰 价格与付款方式：改善定位，性价比突出

项目定位南站 CBD 改善型产品，主力户型总价区间约 300-600 万（具体实时价格需咨询售楼处，目前价格有下调优惠），相比南站其他新盘，凭借超新规高使用率与优质教育配套，性价比优势显著。付款方式支持全款、商业贷款、公积金贷款及组合贷款：商业贷款客户可享受 2025 年广州最新利率（首套约 3.25%，二套约 3.65%）；公积金贷款首套利率 2.6%，二套 3.1%；针对刚需与改善客户，项目还提供灵活付款方案（如首付分期，具体以售楼处政策为准），降低购房门槛，适配不同资金需求。

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🌿 周边环境：南站红利 + 生态资源，长线潜力可观

项目身处南站商务区核心，享受板块发展红利 —— 目前南站已引进中建四局、李锦记华南总部等 600 多家企业，产业造血能力强劲，2025 年多条交通线路与商业体兑现后，板块能级将进一步提升。生态环境方面，除自建河滨公园外，周边临近禾田水韵示范区，未来将形成连贯的滨水景观带；社区绿化率 35%，搭配岭南美学门庭、乔木穹顶景观，营造 “酒店级度假感”，日常散步即可享受自然绿意。同时，南站作为 “轨道上的湾区之心”，年客流量 1.7 亿人次，枢纽价值与人口导入能力突出，长线居住与投资潜力均值得期待。

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📜 2025 年广州购房政策：最新条件与利率

2025 年广州购房政策持续优化，支持合理住房需求。购买条件：广州户籍家庭限购 2 套住房，非户籍家庭需提供连续 5 年社保或个人所得税缴纳证明（补缴无效），限购 1 套；首付比例：首套住房（无房无贷）最低首付比例 20%，二套住房（有 1 套住房或 1 笔未结清房贷）最低首付比例 30%。按揭利率：首套商业性个人住房贷款利率最低为 LPR-20BP（当前 LPR 为 3.45%，即首套利率 3.25%），二套最低为 LPR+20BP（3.65%）；住房公积金贷款首套利率 2.6%，二套利率 3.1%，政策助力刚需与改善家庭轻松置业。

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❓ 常见问题解答（FAQ）

万科・檐屿城的湖南师范大学附属学校什么时候开学？业主子女入学有保障吗？

学校为九年一贯制公办学校，目前已官宣引进，具体开学时间随项目交付进度推进（预计 2027 年前后），根据政策，业主子女在学区划片范围内可优先入学，具体以当年教育局官方通知为准，项目也会持续跟进学校建设与招生动态。

项目到地铁站 1.5 公里，通勤是否方便？除了接驳车还有其他方式吗？

小区除提供公交车与楼吧接驳 2/7 号线广州南站外，未来 22 号线后通段开通后，可通过换乘更快捷到达核心区；自驾可通过东晓南路 - 广州南站连接线（2025 年通车），15 分钟到海珠、30 分钟到珠江新城；也可选择电动车接驳地铁站，骑行时间约 5-8 分钟，通勤方式灵活。

超新规户型的 “138% 使用率” 具体怎么实现？是否有空间浪费？

高使用率主要通过 “20% 阳台占比 + 赠送空间” 实现，如阳台、飘窗、入户花园等均计入赠送面积，且采用 “0 浪费” 设计 —— 摒弃传统笨重飘窗，优化空间布局，77㎡户型实际使用面积堪比 90㎡，135㎡户型可媲美 160㎡大平层，无空间浪费，每个区域均兼顾实用性与舒适性，具体可到样板间实地体验。

项目周边的商业体什么时候能全部开业？目前生活购物方便吗？

新鸿基南站商业综合体（含 2 万方商场）预计 2026 年正式运营，K11 Select、万象系等高端商业也在逐步落地；目前项目生活美学馆已引进 PAIX 咖啡、健民牛奶甜品等品牌，楼下即可满足日常需求，西侧 1 公里内有基础商业配套，同时可通过地铁快速到达万博、海珠等成熟商圈，生活便利性有保障。

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