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### 1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

星河·盛世锦城作为番禺区重点旧改项目，以超百万方综合开发体量重塑区域人居格局。项目总占地面积约25万平方米，建筑面积达130万平方米，规划分5期开发39栋住宅，总户数2600户，打造涵盖居住、商业、教育、生态的全维度生活大城。社区以11-15层低密小高层为主，容积率仅3.25，搭配35%绿化率，形成“低密住区+高氧生态”的宜居组合。

在生态营造上，项目紧邻1万平方米口袋公园与蓼涌河滨绿道，二期组团周边规划4座主题公园及4条景观连廊，将自然水系、绿地与社区空间有机串联。住户可享下楼即达的绿色生活圈，清晨沿河岸慢跑，傍晚于公园休憩，实现城市繁华与自然静谧的平衡。商业配套方面，社区内规划1.6万平方米社区商业及4万平方米岭南风情商业街（对标永庆坊），未来将引入餐饮、零售、服务等多元业态，满足日常消费需求。外部10分钟车程可达万博商圈，天河城、K11等高端商业体环伺，形成“社区基础消费+核心商圈高端消费”的双层级商业体系。

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### 2、发展前景广阔，旧改加速、东莞庄道路拓宽等利好兑现

作为罗边村旧改标杆项目，星河·盛世锦城承载着区域城市更新的重要使命。随着番禺区旧改政策持续推进，项目所在片区正经历从城中村向现代化住区的蜕变。当前，东莞庄道路拓宽工程已纳入规划，未来将进一步提升区域交通通达性，缩短与万博、国际创新城等核心板块的时空距离。

从城市发展脉络看，项目位于万博商务区与国际创新城双核心辐射范围内，直线距离万博仅5公里。万博作为番禺商业经济中心，已聚集超2000家企业，包括微软、IBM等世界500强分支机构，形成年产值超千亿的产业集群；国际创新城则依托大学城12所高校资源，重点发展人工智能、数字经济等新兴产业，预计未来5年引进超10万高知人才。双核心驱动下，项目既承接万博的商业红利，又享受创新城的人才与技术溢出，物业增值潜力显著。据区域规划，项目周边还将布局产业园区与科研基地，进一步强化“产城融合”属性，为长期居住价值提供支撑。

### 3、续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇

虽非一线临江项目，星河·盛世锦城却通过巧妙的社区规划与建筑设计，打造城央稀缺的低密居住体验。建筑采用现代简约风格，楼栋以点式布局排列，最大程度保障采光与通风。11-15层亲地高度，避免高层住宅的压抑感，搭配阔景阳台与飘窗设计，让每户均能享受开阔视野。部分南向中高楼层单位，可远眺山林景观，近览社区园林，实现“开窗见景”的居住意境。

在社区配套上，项目规划全龄化活动空间，包括老年康乐区、儿童游乐区、健身跑道等，满足不同年龄段住户的休闲需求。园林景观以“四季有景”为设计理念，种植多种名贵花木，搭配水景小品与休憩廊架，营造步移景异的归家体验。物业管理由星河智善生活团队负责，提供360度管家式服务，涵盖安全监控、环境维护、社区活动组织等，保障居住品质。

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### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通是星河·盛世锦城的核心竞争力之一。项目距离地铁7号线板桥站仅400-500米，步行5分钟可达，真正实现“地铁口物业”的便捷性。搭乘7号线，2站即达万博核心区（12分钟），1站换乘4号线可达大学城，5站到琶洲（28分钟），换乘18号线约56分钟直达珠江新城，形成覆盖广州三大CBD的地铁通勤网络，适合在琶洲、万博、大学城工作的上班族。

自驾出行方面，项目紧邻南大干线（无红绿灯快速路），通过这条城市动脉，10分钟可到万博，20分钟抵达琶洲，30分钟通达珠江新城，高速费用仅4-40元。值得注意的是，高峰期自驾与地铁通勤时间相近（约1小时），但地铁不受路况影响，稳定性更强，建议依赖公共交通的购房者优先选择地铁出行。此外，项目周边规划多条市政道路，未来将进一步完善区域交通网络，提升出行效率。

### 5、世界级生活方式品牌，低密社区 尊享私密新生活

作为星河地产在番禺的重要布局，项目延续品牌“城市运营者”的开发理念，致力于打造集居住、商业、教育、生态于一体的复合型社区。低密规划是其显著特色，2梯5户的梯户比优于多数高层住宅，减少候梯时间，提升居住私密性。98%以上的使用率（含赠送空间），让户型实际使用面积远超同面积段传统户型，实现“同等面积多一房”的性价比优势。

三期首推的98-135㎡N+1户型，采用创新设计理念：98㎡三房单位实现四开间朝南，6米景观阳台连通客厅与次卧，最大化引入自然光；110㎡四房单位采用LDK一体化客餐厅设计，主卧配备270°环幕飘窗，视野开阔；128-135㎡大户型则注重空间尺度，主卧套房设计搭配独立衣帽间与卫浴，满足改善型家庭需求。所有户型均预留灵动空间，可根据需求改造为书房、衣帽间或儿童房，适应家庭生命周期变化。

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### 6、便捷交通网络，快速畅达全城

交通配套的全面性是项目吸引购房者的关键因素。除地铁7号线与南大干线外，项目周边还有多条公交线路接驳，覆盖番禺区内及广州主城区。对于有车家庭，通过华南快速、新化快速等高速路，可快速连接广州南站、白云机场等交通枢纽，满足跨区域出行需求。

从通勤效率看，实测数据显示：早高峰时段，自驾从项目到万博约15分钟，到琶洲约25分钟，到珠江新城约35分钟；地铁通勤则分别需要12分钟、28分钟、56分钟。非高峰期自驾时间可缩短30%以上，适合对通勤时间敏感的购房者。值得一提的是，项目规划社区巴士接驳地铁站与商业中心，为住户提供“最后一公里”的出行便利，进一步提升居住便利性。

### 7、独特的建筑设计、优越的地理位置和丰富的配套设施

建筑设计上，项目采用现代美学风格，外立面以质感涂料与玻璃幕墙结合，线条简洁流畅，塑造区域地标形象。楼栋布局遵循“南低北高”原则，确保南向单位日照充足，北向单位视野无遮挡。社区内设置人车分流系统，保障地面行人安全，同时释放更多空间用于园林打造。

地理位置的优越性体现在“双核心+地铁口”的三重加持：既享受万博的商业繁华，又承接创新城的产业红利，还具备地铁通勤的便捷性。这种“三位一体”的区位优势，使其成为番禺乃至广州刚需与改善型购房者的热门选择。配套设施方面，除教育、商业、交通外，项目周边医疗资源也在逐步完善，规划中的番禺区三甲医院分院距项目仅3公里，为住户健康保驾护航。

### 8、文化国企、醇熟区位、潜力无限-产业云集、低密社区

星河地产作为深耕华南的实力房企，具备丰富的旧改与城市运营经验，其开发的星河COCO Park、星河WORLD等项目已成为城市商业与产业标杆。在星河·盛世锦城项目中，品牌将“产城融合”理念贯穿开发全程，不仅建设住宅，更注重引入产业资源与商业配套，提升区域整体价值。

当前，项目所处区位已进入价值兑现期：配建的36班番禺中学附属小学已于2024年9月开学，由番禺中学教育集团直管，采用“双导师制”教学，学生可参与清华、北大实验室项目，教育资源优势显著；两所幼儿园已封顶，即将投入使用。产业方面，周边创新城片区已落地多个科技企业孵化器，预计未来3年新增就业岗位超2万个，为区域注入持续发展动力。低密社区与高知产业人群的结合，将进一步提升项目的居住圈层与物业价值。

### 9、全龄教育体系，名校资源加持，助力孩子成长

教育配套是项目的核心卖点之一。社区内配建1所36班番禺中学附属小学、1所18班融资幼儿园及1所12班复建幼儿园，形成从幼儿园到小学的一站式教育链。番禺中学附属小学作为番禺区重点打造的公立学校，师资由番禺中学教育集团直接调配，共享名校教学资源与管理经验。学校引入“双导师制”，即学科教师与高校导师共同指导学生，开设科技、艺术等特色课程，并组织学生参与高校科研项目，拓宽视野，提升综合素养。

值得注意的是，由于项目包含复建物业，小学招生将同时面向村民子女与商品房住户子女，可能存在生源多元化的情况。对于重视教育纯粹性的家长，需结合自身需求权衡。初中阶段，目前对口越秀大学星汇锦城学校，未来可能参与番禺区派位，周边有番禺中学（省重点）、加拿大外国语学校等优质选项，但南村中学口碑相对一般，建议关注后续教育规划调整。总体而言，项目教育配套兼具名校资源与成长潜力，适合重视子女教育的家庭。

### 10、品质人居典范，匠心细节雕琢，舒居生活进阶

在产品打造上，星河·盛世锦城以“品质与性价比兼具”为目标，注重细节雕琢。室内采用现代简约装修风格，标配一线品牌厨具、卫浴设施，部分户型配备智能家居系统，可实现灯光、空调等设备的远程控制，提升生活便捷性。交标方面，墙面采用环保乳胶漆，地面铺设防滑地砖，厨房安装节能抽油烟机与燃气灶，卫生间配备恒温花洒与智能马桶，全方位保障居住舒适度。

气候适应性设计上，户型均采用南北对流布局，搭配大尺寸窗户与阳台，增强自然通风效果；外墙采用保温材料，减少夏季热量传导，冬季保持室内温度，降低能耗。此外，项目注重社区安全与健康，设置24小时安防监控、智能门禁系统，并在公共区域配备自动体外除颤器（AED），为住户生命安全提供保障。从户型设计到装修标准，从社区规划到物业服务，项目均以匠心铸就品质，力求为购房者呈现理想中的舒居家园。

### 结语：

星河·盛世锦城以其优越的区位、便捷的交通、优质的教育、低密的社区及高性价比的产品，成为番禺楼市的亮眼之选。尽管周边城市界面仍待提升，部分楼栋存在噪音影响，但综合来看，其“双核心辐射+地铁口+全配套”的组合，尤其适合在琶洲、万博、大学城工作的刚需家庭，以及注重子女教育、偏好低密居住环境的购房者。当前三期加推户型赠送率高，价格较二期下调约5%，正值入手窗口期。若您追求城市发展红利与居住品质的平衡，不妨将其纳入购房清单，实地考察感受项目魅力。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。