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广州新世界四季山水

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央企拍地价、开发商背景

新世界四季山水由深圳新世界集团开发，需特别说明的是，该企业与曾陷入流动性危机的“香港新世界发展”无关联，而是深耕深圳多年的本土实力民企，曾成功打造新世界百货、新世界时代汇等知名商业项目。作为其在广州的首个住宅作品，四季山水展现出较强的兑现诚意——目前多栋楼已封顶，施工进度透明，增强了市场信心。尽管非传统央企背景，但开发商在产品设计上充分尊重本地居住习惯，采用新规高得房率户型、全南向布局及低密小高层规划，体现出对科学城刚需及改善客群需求的精准把握。

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核心黄金区域：科学城西门户地铁真盘

项目位于黄埔科学城西部门户——黄陂板块，是区域内罕见的“地铁上盖+纯住宅”项目。总占地面积约3万㎡，建筑面积约9.5万㎡，规划共9栋住宅楼，其中商品住宅5栋（29–32层），其余为回迁及公寓，实行分区管理，保障业主居住纯粹性。主力楼栋如1、2、4、5栋采用2梯5户设计，主打91–116㎡三至四房；3栋作为楼王，采用2梯3户布局，提供134–141㎡改善型产品。整体容积率3.28，绿化率35%，虽属中等密度，但通过错落式排布与最大楼间距优化，有效提升采光与通风体验，成为科学城少有的兼顾效率与舒适度的地铁住宅。

交通便捷、上班多睡十分钟

新世界四季山水最大亮点在于其真正的地铁便利性——小区门口即为地铁6号线黄陂站，步行距离不足百米，实现“出家门进站台”的无缝衔接。6号线向东直达科学城核心区（香雪站约15分钟），向西经天河客运站换乘3号线或APM线，约50分钟可达珠江新城、体育西等核心商务区。自驾方面，紧邻广汕公路主干道，连接华南快速、大观路等动脉，30分钟内通达天河智慧城、金融城。对于在天河或科学城双核通勤的家庭而言，项目真正实现“一轨连双城”，让每日通勤多出半小时睡眠时间。

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选择优质学校、孩子赢在起跑线

教育配套方面，项目配建一所幼儿园，小学及初中需依赖周边资源。1公里范围内有科学城小学、黄埔军校纪念小学、联和小学等多所公立学校，以及117中学、黄埔军校中学等初中选项，基础教育覆盖较为完善。然而，由于项目含回迁房且尚未明确对口学校，生源结构与学位分配存在不确定性，具体入学政策需以当年教育局划片为准。对于教育确定性要求极高的家庭建议谨慎评估，但对多数注重通勤与性价比的年轻家庭而言，现有教育资源已能满足基本需求。

3公里内生活配套：生态优渥+商业逐步兑现

项目3公里范围内呈现“生态优越、商业成长中”的特点。自然环境尤为突出——背靠牛头山、乌石山、天鹿湖森林公园及黄陂湿地公园，空气质量常年优于市区，是露营、徒步、亲子户外活动的理想之地。商业层面，小区自身规划约9000㎡社区商业体，目前已引入部分品牌；步行600米可达东方汇广场，满足日常购物、餐饮、影院需求；距封顶中的翔龙综合体仅约500米，未来有望升级区域商业能级。稍远3公里内还有萝岗万达、大悦汇等成熟商圈，虽非即享繁华，但生活便利度正稳步提升。

小区花园＋高配会所享受更多休闲时光

新世界四季山水虽定位刚需改善，但在社区营造上不乏用心之处。35%绿化率结合低密小高层布局，打造多层次园林景观，配合人车分流设计，营造安全静谧的归家动线。虽未配置高端会所，但依托周边丰富的自然生态资源，业主可将天鹿湖、黄陂湿地等公共空间视为“延伸后花园”，日常享受山林湖景环绕的慢生活。此外，小区北侧创意园区带来一定文化氛围，东侧黄陂新村西区生活气息浓厚，整体界面整洁有序，居住舒适度在同价位产品中表现突出。

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在售新规户型：91–141㎡全南向高得房率三至四房

项目首推建面约91–141㎡新规户型，全系南向设计，实用率普遍达100%左右，契合广州购房者对“空间效率”的核心诉求。其中91–93㎡三房两卫适合首次置业，功能齐全；116㎡四房两卫则满足二胎家庭或居家办公需求，LDKB一体化布局提升空间流动性；楼王3栋134–141㎡产品更强调改善属性，配备更大阳台与主卧套房。虽受限于新规飘窗不可完全拆除（保留80cm结构），但相比科学城旧规产品仍具明显优势。以吹风价约3.3万元/㎡、总价300万起的门槛，即可获得地铁真盘+高得房率+生态宜居三重价值，在当前市场中具备较强竞争力。

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