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珑曜上城

1、【品牌开发阵容！联袂打造，1+1>2？】

珑曜上城由广州地铁地产打造。广州地铁地产作为广州地铁集团的核心业务之一，自 1993 年广州地铁 1 号线运营开始，便践行 “轨道 + 物业 + 产业 + 生活” 的 TOD 综合开发模式，有着丰富的经验。其以 “百年地铁工程” 标准建造房子，此前也开发了如万胜广场、琶洲南 TOD 等 20 余个 TOD 人居项目。在珑曜上城的打造上，广州地铁地产无疑有着自己的优势。它依托地铁上盖的先天条件，将交通优势发挥到极致。在项目规划上，结合 TOD 模式，对整体布局进行了设计，比如采用整体抬高约 12 米的设计，既隔绝了地面噪音干扰，又让视野景观更好。然而，这并不意味着它在开发过程中就能做到尽善尽美。虽然有着强大的品牌背景，但在实际的开发建设中，工程进度、建筑质量等方面仍可能出现问题。此前也有部分地铁地产项目，在交付时被业主反馈存在装修质量不达标、配套设施与宣传不符等情况。珑曜上城在建设过程中是否能避免这些问题，目前还不得而知。而且，在品牌合作方面，它不像一些项目由多个知名品牌联合打造，缺乏不同品牌优势互补带来的更多可能性，在产品的多元化和创新性上可能稍显不足。

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2、【坐拥黄金区位！产业、江景，双重利好加持，保值升值潜力巨大？】

珑曜上城位于番禺区，从区位上看，它临近广州地铁 3 号线石碁南站，直线距离约 500 米，2 站可达番禺广场，通过 3 号线无需换乘直达珠江新城，还能无缝对接 18/22 号线，在交通出行上有着很大的优势。然而，说到产业和江景利好，却存在一些夸大的成分。在产业方面，虽然亚运大道沿线宣称汇聚了近 20 个高端产业项目，但目前这些产业项目大多还处于规划或建设初期，真正能够落地并形成产业集群效应，吸引大量高收入人群就业，从而带动区域房价上涨，还需要很长的时间。从目前来看，周边就业机会有限，居民大多还是依赖前往珠江新城、琶洲等成熟商务区工作。所谓的产业红利，短期内难以兑现。在江景方面，珑曜上城并非一线临江，江景资源对其价值的提升作用并不明显。而且项目周边目前还是农田、村屋、厂区为主，城市界面较差，与人们通常所期待的黄金区位形象相差甚远。这样的环境要得到改善，需要大量的资金投入和时间成本，区域价值的提升面临诸多不确定性，房产的保值升值潜力并非如宣传的那般巨大。

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3、【超 4 万 /㎡地王旁，产业加持，板块升值潜力巨大？】

虽然文中未提及超 4 万 /㎡地王，但我们来分析一下板块的真实升值潜力。珑曜上城所在板块的产业发展尚不成熟，前文已述及。从区域规划来看，虽然有一些蓝图描绘，但在实际推进过程中，往往会受到各种因素的制约，如资金、政策调整等。交通方面，尽管地铁 3 号线带来了便利，但公共交通的完善不仅仅取决于地铁，周边公交线路的覆盖密度、运营时间等还需进一步提升。教育资源上，虽然配建了广东外语外贸大学附属广州新城学校，但新学校的教学质量需要时间来沉淀，师资队伍的建设、教学理念的实践都需要一个过程，短期内难以成为区域房产价值提升的有力支撑。医疗配套方面，1 公里内一所甲级医院 (中医药结合医院)，5 公里内虽有多家医院，但在实际就医过程中，距离远近、医疗资源的可及性等还需考量。参考其他城市类似区域的发展，若没有持续的产业导入和大量人口流入，板块价值的提升将十分缓慢。所以，珑曜上城所在板块的升值潜力在现阶段存在诸多变数，并非板上钉钉的事情。

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4、【地铁上盖，4D 立体交通路网，畅达广佛双城？】

珑曜上城最大的优势之一就是其地铁上盖的属性。家楼下就是地铁 3 号线石碁南站，通过 3 号线可直达珠江新城，还能便捷换乘 18/22 号线，前往万博、琶洲、广州南站等地都十分方便。在自驾方面，周边有亚运大道等主干道，出行较为便利。然而，这看似完美的交通网络也存在一些问题。地铁 3 号线作为广州最繁忙的线路之一，在早晚高峰时段，拥挤程度超乎想象。每天通勤时，在狭小的车厢内挤来挤去，这样的体验并不美好。而且，虽然宣称畅达广佛双城，但实际上，从珑曜上城前往佛山，即使通过地铁换乘，也需要花费较长的时间，并且换乘过程可能较为繁琐。对于在佛山工作的人来说，这个所谓的畅达广佛双城优势并不明显。此外，周边道路在高峰时段也容易出现拥堵情况，自驾出行的效率也会大打折扣。所以，交通优势虽然存在，但在实际使用过程中，会受到各种因素的影响，并没有宣传的那么完美。

5、【自带 4.5 万㎡商业体，广州酒家签约进驻！繁华尽在家门口！！】

珑曜上城自身规划有 4000 平方米商业，还打造了立体商业长廊（在建中），并且宣称广州酒家等知名品牌意向进驻。从规划来看，未来业主在小区内就能满足一定的购物、餐饮需求。然而，目前商业体还处于在建阶段，何时能够建成开业存在不确定性。而且，商业体的运营成功与否，不仅仅取决于招商情况，还与周边人口密度、消费能力等因素密切相关。目前项目周边人口还未大量入住，消费氛围尚未形成。即使广州酒家等品牌进驻，在商业体开业初期，可能也会面临客源不足的问题，这将影响商业体的持续运营。此外，周边虽然有金龙城财富广场等商业配套，但整体商业氛围仍不够浓厚，与真正意义上的繁华尽在家门口还有一定的差距。要达到开发商所宣传的那种便捷、繁华的商业体验，还需要等待较长时间。

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6、【一江一山三园，绿色宜居新城！尊享健康生活？】

珑曜上城在宣传中提到一江一山三园，给人一种绿色宜居的印象。但实际上，江景并非其优势，前文已说明。山景方面，周边山体资源对居住体验的提升作用有限，并非那种让人眼前一亮、能够成为重要卖点的自然景观。在园林方面，虽然规划了约 1.6 公里滨水漫步公园（在建中）、体育运动公园等自然公共空间，但目前都还在建设中。小区内部园林景观在建设和维护上还需要投入大量精力，若后续维护不到位，很难保持良好的景观效果。而且，周边目前还有很多农田、村屋、厂区，整体环境较为杂乱，与绿色宜居新城的形象相去甚远。在这样的环境下，要尊享健康生活还面临诸多挑战。居民在日常出行中，可能还会受到周边环境带来的噪音、灰尘等困扰，很难真正享受到宁静、舒适的绿色生活。

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7、【 醇熟城芯，周边配套够硬核！你想要的都在这里？】

从教育配套来看，项目配建了广东外语外贸大学附属广州新城学校，规划为 54 班，一期按 36 班规模建设，是一所九年一贯制学校。这看似解决了业主子女的上学问题，但新学校面临诸多不确定性。学校的师资力量需要逐步组建和培养，教学质量需要时间来验证。而且，虽然周边 2 公里还有石碁小学、石碁中学等学校，但这些学校的教学水平在广州众多学校中并不突出。在医疗方面，周边虽然有番禺中医院、番禺区妇幼保健院等医院，但距离项目还有一定的距离，在紧急就医时可能不够便捷。娱乐休闲方面，除了自身规划的一些配套外，周边缺乏大型的休闲娱乐场所。虽然可以依赖番禺广场商圈，但实际前往仍需要花费一定的时间和交通成本。所以，所谓的周边配套够硬核并不准确，在很多方面还存在较大的提升空间，难以完全满足业主的生活需求。

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8、【品质改善项目・高端圈层社区？高品质项目】

珑曜上城定位为品质改善项目，但从实际情况来看，存在一些与定位不符的地方。项目虽然在户型设计上有一些亮点，如使用率约 130%，阳台、飘窗、花池等多处赠送空间，户户全南向，标配入户花园、270° 环幕飘窗 + 大方厅等。但在建筑质量和小区整体品质上，还缺乏足够的保障。1 栋和 2 栋的小户型朝向亚运大道，面临噪音和粉尘影响，且 50 米内靠近高压线，这对居住体验有较大的负面影响。项目由 6 栋楼组成，体量相对较小，在打造高端圈层社区方面缺乏足够的空间和资源。而且，周边目前的环境也与高端圈层社区的氛围格格不入。虽然开发商在一些细节上进行了设计，如打造了双会所等，但要真正形成高端圈层，还需要从多个方面进行提升，目前来看，离品质改善项目和高端圈层社区的定位还有很大的差距。

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