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【中绿蔚蓝湾】

中绿蔚蓝湾：南沙湾芯的绿色健康人居标杆

在粤港澳大湾区的时代浪潮中，南沙湾以国际门户之姿崛起，中绿蔚蓝湾于此占据黄金区位，凭借央企实力、绿色健康理念与山海资源，成为区域人居新典范。

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项目基本信息

中绿蔚蓝湾由千亿绿色央企 —— 中国绿发投资集团旗下广东中绿园置地匠心打造，总建筑面积 113439㎡，规划 4 栋住宅，共 696 户 。项目容积率 3.74，绿化率≥35%，车位配比 1:1.29，采用 3 梯 6 户设计 。作为央企践行绿色发展的标杆之作，项目遵循《中国绿发健康家园产品标准体系》及绿建星级标准，融入 19 个绿色低碳细节与 18 项人性化设计，以 “绿色・智能・健康” 理念革新居住体验。

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教育配套

教育资源汇聚优质力量。项目周边 2 公里内名校林立，广州第二中学附属南沙天元学校距项目仅约 1 公里 ；华师附小、英东中学、修仕倍励国际学校等涵盖公办与国际化教育资源，满足全龄段、多元化教育需求。一路之隔规划 2 所幼儿园，家门口即可开启菁英成长之路。

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交通配套

五维交通畅达湾区。项目紧邻地铁 4 号线南沙客运港站，规划中的 15 号线、22 号线、32 号线将串联成网，18 号线市域快线时速 160km/h，快速接驳广州主城区 。2 大港口（南沙客运港、邮轮母港）35 分钟直达深圳、1 小时抵达香港；3 高铁、4 高速路网与 5 大国际机场构建 1 小时交通圈，无缝对接世界繁华。

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医疗配套

医疗保障坚实可靠。30 分钟车程范围内汇聚 7 所三甲医院，中山大学附属第一（南沙）医院、省中医院南沙医院等优质医疗资源环伺 ，从日常诊疗到专业救治，全方位守护家人健康。

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商业配套

商业休闲配套渐入佳境。项目步行可达南沙国际邮轮母港，心悦城・邮轮广场规划打造广州首个海景 mall，涵盖餐饮、娱乐、会展等多元业态 。周边南沙游艇会、36 洞山海高尔夫球会、南沙大酒店等高端配套环伺，满足品质生活与休闲社交需求。随着邮轮母港商业逐步兑现，区域繁华指日可待。

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户型鉴定

项目主推 92-125㎡三至四房，户户方正通透，兼具实用性与舒适性。92㎡2+1 房采用传统竖厅设计，动静分离，3.6 米景观阳台可览山海或园林景致，N+1 灵动空间适配家庭不同阶段需求 ；125㎡四房配备超大入户花园与双阳台，创新 LDKB 一体化设计打造超聚厅，九窗全明实现三开间朝南，尽显改善品质。

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优点

中绿蔚蓝湾亮点突出：其一，千亿央企背书，遵循绿色建筑标准，19 项低碳细节与智能家居护航健康生活；其二，占位南沙湾芯，享邮轮母港、游艇会等国际顶奢配套，山海景观资源得天独厚；其三，近名校、邻地铁，五维交通网络畅达湾区；其四，高实用率户型搭配双阳台、LDKB 一体化设计，空间利用极致；其五，全屋 E0 级板材、硅藻泥墙面、同层静音排水等细节，彰显品质匠心。

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楼市又有利好

国家税务总局 12366 纳税服务平台近日以热点问题答复形式回应称，" 二套转首套 " 满足相关条件，可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受 1.2 万元税前扣除额。

这一消息在房地产市场和广大购房者中引发强烈关注。

// " 二套转首套 " 可抵扣个税 //

据国家税务总局介绍，纳税人可以通过手机个人所得税 APP 在 " 专项附加扣除 " — " 住房贷款利息专项附加扣除 " 模块填报住房贷款相关信息（包括提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料）后享受。

填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

针对纳税人办理了 " 贷款置换 " 并以首套房利率新签贷款合同的情况，国家税务总局表示，纳税人按照《通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的 " 组合贷 " 等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合国发〔2018〕41 号文件中有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

回溯房地产政策历程，2023 年 8 月是一个重要节点，住建部等三部门宣布 " 认房不认贷 "。在此之前，只要购房者有过贷款记录，即便名下无房，再次购房也会被认定为二套房，面临高额首付和较高利率，极大限制了改善型需求的释放。

而 " 认房不认贷 " 政策实施后，许多地区二套房首付比例大幅下降，以上海为例，从 70% 直降至 35%，利率也相应降低，大大减轻了购房者的资金压力。此次 " 二套转首套 " 可享个税扣除政策，正是在这一政策背景下的进一步深化。

// 2 类人将享受红利 //

哪些人能够享受这一政策红利呢？

主要有两类人群。其一，贷款利率符合首套房利率执行标准，并且此前从未享受过房贷利息抵个税政策的纳税人。

对于符合条件的人群，每月可抵扣 1000 元应纳税收入，若贷款期限长达 20 年，最多可节省 24 万元的税款。

假设在一线城市贷款 500 万，一年利息约 22.5 万，抵扣后每年可少交 2400 元税，长期来看，这无疑是一笔可观的减负。

其二，商业贷款或 " 组合贷 " 中商业贷款部分已调整为 " 首套房贷利率 " 的购房者，只要满足未享受过专项附加扣除这一条件，同样可以享受该政策。

另外值得注意的是，税务总局称，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的 50% 享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的 100% 扣除。

// 机构解读 //

从专家视角来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地持续降低房屋持有成本，此政策对于二季度及后续购房需求的提振具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023 年 8 月实行 " 认房不认贷 " 之前，有贷款记录的购房者被认定为二套房购置，无法享受个税专项扣除。政策调整后，他们的房产变为首套房且实际仅有一套房，理应享受个税专项扣除。并且，此次政策属于对既有政策规定的完善，除了降低居民生活成本，还能鼓励居民继续持有房屋和贷款，避免出现无序挂牌售房和提前还贷的现象。

总体而言，" 二套转首套 " 可享个税扣除政策是楼市调控精细化的体现，也是切实减轻民生负担的重要举措。它在楼市调控与减税降费之间找到了平衡，为房地产市场的稳定发展注入了新动力，也为广大购房者带来了实实在在的利好。

当前政策组合已形成 " 需求端降成本 + 供给端稳预期 " 的双轨框架，下一步有望围绕财政货币协同、存量资产盘活、区域精准施策三个