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中粮珑湾祥云：半月岛畔现房住宅，1.6万/㎡起的高性价比改善之选

一、品牌背景

中粮珑湾祥云由央企中粮集团旗下地产平台——大悦城控股开发。中粮集团作为国务院国资委直属的大型央企，业务横跨粮油食品、地产、金融、酒店等多个领域，旗下拥有15家上市公司，实力雄厚、信誉卓著。大悦城控股作为其地产投资与运营核心平台，已在全国40余座城市布局，以“品质筑家、稳健交付”著称，成功打造了“大悦城”商业综合体与“祥云系”“锦云系”等高端住宅产品线。

珑湾祥云落子佛山禅城区石湾奇槎板块，是中粮在广佛核心区少有的纯住宅项目。项目于2017年以楼面价16,500元/平方米竞得，历经多年开发，现已实现现房交付，兑现力强。其开发理念聚焦“滨水生态、教育配套、现房安心、高性价比”，旨在为注重居住确定性、重视子女教育、预算有限但追求品质的家庭，提供一个低风险、高实用、近公园的安居选择。品牌价值主张清晰：以央企责任保障交付，以真实配套回应刚需刚改需求。

二、周边配套

交通网络：依赖自驾，轨交尚远

项目距地铁3号线（已运营）及在建4号线均约3公里，短期内无地铁直达，主要依赖公交与自驾出行。周边500米范围内设有多个公交站点，可接驳禅城核心区，但班次密度一般。

自驾方面，项目紧邻东平路、魁奇路、三龙湾大道等主干道，通达效率较高：

10分钟可达佛山新城；

15分钟抵达千灯湖金融高新区；

20分钟接入广州南站；

25分钟覆盖番禺万博CBD（经南大干线）。

对以私家车为主要出行工具的家庭而言，日常通勤便利性尚可。

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商业与文化：湿地公园为核，商业配套待完善

项目最大优势在于北门步行约100米即达半月岛湿地公园，拥有超30万平方米滨水生态空间，集休闲、露营、亲子、观景于一体，极大提升居住舒适度与生活质感。

商业配套目前较为基础：

北侧时代邻里底商可满足日常小购；

金铂中心（约3.7公里） 为最近成熟商业体；

山姆会员店（在建，距项目约1.3公里）预计2026年开业，将显著提升区域商业能级。

整体呈现“生活便利但缺乏高端消费”的特点，适合偏好宁静、不依赖密集商业的客群。

教育与医疗：小学优质，初中需通勤

教育资源方面：

小学对口三龙湾小学（原环湖东小学），距项目约600米，步行接送便捷，属禅城区优质公办；

初中对口惠景中学，虽为禅城公办“一哥”，但距离项目约6公里，需驾车15分钟，无法实现“目送式上学”。

幼儿园资源丰富，1公里内有多所公办园可选。医疗方面，石肯医院（约3公里） 提供基础诊疗服务，佛山市第一人民医院（三甲，约5.3公里） 可满足重症与专科需求，健康保障体系基本健全。

三、价格与优惠

中粮珑湾祥云当前为现房发售，毛坯交付，主力户型建面约95–134㎡，总价区间160万至320万元，单价约1.6–2.4万元/㎡，其中：

95–96㎡三房：总价160–180万元，适合刚需上车；

127㎡四房：总价约280万元，四开间朝南，实用性高；

134㎡景观四房（1座高层）：望半月岛湿地公园+东平河，单价最高，约2.4万元/㎡。

作为奇槎板块价格门槛最低的现房住宅之一，其性价比在当前市场中尤为突出。为促进去化，项目推出三项专属认购福利：

提前预约看房，可享总价1%的专属折扣；

选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%的付款优惠；

成功认购任一房源，即赠送品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调等）。

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四、产品实景

建筑与景观：小体量社区，公园即后花园

项目占地22,854平方米，总建面79,990平方米，规划6栋住宅，容积率3.5，总户数656户，属典型中小规模社区。建筑采用现代简约风格，外立面以浅灰与米白为主，搭配局部玻璃元素，整体简洁耐看。

小区内部园林面积约30%，虽规模有限，但东侧紧邻半月岛湿地公园，有效弥补内部活动空间不足。业主可将公园视为“延伸园林”，实现“出则繁华、入则自然”的生活方式。

户型与精装：毛坯交付，格局实用

所有单位为毛坯交付，给予业主充分装修自主权。主力户型设计注重实用性：

95㎡南北双阳台三房：主卧朝北，适合预算有限家庭；

96㎡常规三房：主卧转角飘窗，采光良好；

127㎡四房：四开间朝南，南北通透，方正实用；

134㎡景观四房：L型转角阳台，视野开阔，稀缺性强。

户型普遍做到动静分区、功能明确，使用率优于同区老盘，符合新规趋势。

会所与服务：基础物业，无高端会所

项目未设独立会所，仅通过架空层配置基础活动空间。物业服务由中粮自有物业团队提供，收费标准为2.7元/㎡·月，服务内容涵盖安保、保洁、维修等，保障社区基本运行秩序。虽无健身房、书吧等高端配置，但契合项目“务实型改善”定位。

五、结语

中粮珑湾祥云并非传统意义上的“豪宅盘”，而是一个以真实价值、现房保障、公园资源与教育配套为核心竞争力的理性之选。它精准服务于三类人群：一是预算160–300万、希望在禅城安家的刚需家庭；二是重视子女小学教育、能接受初中通勤的家长；三是偏好现房、厌恶期房风险的保守型买家。

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诚然，项目存在无地铁、部分楼栋临奇龙大桥有噪音、毛坯交付需二次投入、商业配套待完善等客观局限，但在1.6万/㎡起的单价、现房即住、步行至半月岛、对口优质小学等优势面前，这些短板对目标客群而言往往可接受。

当前佛山楼市处于买方市场，中粮作为央企背书，珑湾祥云以低门槛、高确定性、强兑现力，成为奇槎板块中极具性价比的选择。对于追求“买得安心、住得舒心、孩子上得好学”的购房者而言，这无疑是一份值得认真考量的务实资产。

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