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✨越秀云悦✨

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✅越秀云悦☎营销中心电话:400-0688-602【已认证】🏆🏆🏆✽✽✽1. 拿地高光，高效推进的全新力作

2024年9月30日白云怡新路以南地块的竞拍激烈非凡，经过24轮竞价后，越秀地产凭借9.8亿成功收入囊中，折合楼面价2.99万/平，溢价率达13.3% ，瞬间成为当年白云区备受瞩目的地块。拿地之后越秀地产展现出惊人的效率，国庆期间项目的出图、报建、成本招采，现场的桩基和施工，以及营销宣传等工作全面同步开展。很快项目案名确定为越秀·云悦，11月6日展厅开放，11月底售楼部开启，12月正式开售。整个节奏紧凑高效，项目总房源300多套，体量适中，不会成为开发商长期去化的难题。其在产品打造上也独具匠心，阳台赠送率达25%，位居广州前列，且整盘实用率有望高达130%，成为广州实用率方面的佼佼者，吸引了众多购房者的目光。

2. 核心区位，天河白云交界的价值高地

越秀云悦所处位置得天独厚，位于天河和白云的交界处，与天河仅一路之隔。这一区位优势使其既能够享受白云区相对亲民的房价与生活成本，又能快速融入天河的繁华。从城市格局来看，项目处于城市中轴线上，这条中轴线上诞生了诸多广州的地标性建筑，如珠江新城的IFC西塔、越秀金融大厦，天河北的维多利广场、市长大厦、财富广场、天河体育中心和ICC环贸中心等。这些地标不仅是城市的名片，更是区域价值的有力彰显。越秀地产长期以来作为一线城市建设者，在此区域打造越秀云悦，无疑是对区域价值的深度挖掘与再提升，为业主带来地段升值的潜力。周边并非杂乱的旧村或旧厂房环绕，而是成熟的二手小区，为日常休闲散步等活动提供了舒适的环境基础。

3. 多维交通，畅达全城的便捷网络

越秀云悦在交通配套方面表现卓越。距离在建的地铁18号线京溪路站仅100来米，步行几分钟便可轻松抵达。待18号线北延段开通后，从这里出发，1站即可到达广州东站，2站便能到达冼村，3站直达琶洲。这意味着业主能够在20分钟内快速往返于家和珠江新城、琶洲等核心区域，无论是日常通勤前往高端写字楼工作，还是前往商圈休闲娱乐都极为便捷。同时，项目距离3号线梅花园站也只有800来米，乘坐3号线无需换乘，3站就能到达林和西，进而直达珠江新城，成为标准的双地铁盘。家门口还设有公交怡新路站，丰富了公共交通出行选择。自驾出行同样便利，出门即是怡新路和沙太南路，可迅速接驳广州大道北，一路南下8公里即可到达珠江新城，在交通顺畅的情况下，半小时内便可抵达。前往琶洲的话，通过沈海高速接驳科韵路，大约半小时也能顺利到达，多维交通网络让业主畅行无阻。

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4. 优质教育，全龄段教育资源环绕

教育资源是越秀云悦的一大亮点。项目精心规划，在楼盘两侧分别配建了一所9班的幼儿园和一所24班的培英小学。幼儿园为孩子的启蒙教育提供了便利的社区内场所，家长接送孩子极为便捷。而培英小学将引进白云区优质的学校品牌资源，为孩子的基础教育阶段奠定坚实基础。初中阶段，按照区域划分大概率入读同和中学校。周边形成了从幼儿园到中学的全龄段教育体系，满足孩子不同成长阶段的教育需求。这种家门口的教育资源配置，实现了“目送式”教育，极大地节省了家长和孩子在上学路上的时间和精力成本，让孩子在安全、熟悉的环境中茁壮成长，也让家长更加安心。

5. 醇熟配套，满足多元生活需求

项目在生活配套方面极为完善。内部打造了豪华的会所，规划为3馆3厅，包含派对厅、会客厅、老年活动厅、儿童馆、瑜伽馆、棋牌馆等。如此丰富且高品质的会所配置，在广州同等体量的项目中实属罕见，为业主提供了多样化的休闲娱乐和社交空间。公区和归家动线采用酒店式打造手法，门楼规划长度约80米，并设置了宝格丽同款酒店式落客区，从踏入小区的第一步起，便为业主营造出尊贵的仪式感。周边商业配套成熟，1公里范围内拥有广垦壹号商业MALL、信达金茂等商业，满足日常生活购物、餐饮、娱乐等基本需求。5公里范围内更是涵盖了东方宝泰、天河城、天环、太古汇等高端商业中心，为追求品质消费和高端购物体验的业主提供了更多选择。医疗保障同样出色，约3公里内汇聚了南方医科大学南方医院、三九脑科医院、省妇幼保健院天河院区等三大三甲医院，全方位守护业主的健康。

6. 匠心户型，高实用率的品质之选

小区规模精巧，仅由3栋楼组成，均为2梯5户设计，虽体量不大，但走精致轻奢路线。项目在户型设计上独树一帜，仅有88平四房以及105平的A、B两种户型，且所有户型户户朝南，保证了充足的采光和良好的通风。其最大的亮点在于超高的实用率，此前广州新盘实用率最高一般在110%，虽有部分新地块宣称可达130%，但越秀云悦有望成为广州首个将此高实用率落实开售的项目。建面88平的户型实际使用面积接近110平，且全屋配备中央空调，这在同面积段户型中极为少见。作为广州首个阳台率约25%的项目，每个户型都有大量赠送面积，最小的88㎡户型也能做到3 + 1房带主套。户型均做到南向大面宽，采光一流，还设有独立玄关、主卧270°飘窗等，相比周边二手房在空间利用和居住舒适度上实现了降维打击，样板间开放后更将直观展现其独特魅力。

7. 显著优势，多维度的突出亮点

越秀云悦的优势体现在多个方面。交通上，临近18号线地铁站仅100来米，3号线也近在咫尺，周边主干道让自驾前往珠江新城和琶洲都十分便捷，无论是公共交通还是自驾出行都极为便利。周边生活氛围浓厚，1公里处的信达金茂广场等满足日常所需。户型设计堪称一绝，88平做到四房两卫，使用率接近125 - 130％，阳台赠送率达25％，在广州市场上产品力突出，加上2.5的低容积率，居住舒适度高。自身配套幼儿园和小学，拟纳入培英教育集团，实现目送式教育。区位优势明显，处于天河和白云交界，紧邻天河。参考周边如越秀·天河·和樾府和西派天河序5万+/平的楼面价，越秀云悦2.99万/平的楼面价性价比突出。周边城市环境良好，被成熟小区环绕。项目精装交付且标准高，配备中央空调等。采用星级酒店打造方式，拥有奢华门楼和酒店式落客区。自身超配“三馆三厅”，在刚改市场竞争优势明显，为业主提供了丰富的休闲娱乐场所。

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8. 客观不足，理性看待的考量因素

当然，项目也存在一些不足之处。由于位于两条马路交汇处，部分楼栋可能会受到噪音和粉尘的影响，对居住环境的静谧性和空气质量有一定干扰。小区整体规模较小，这导致社区公共设施的种类和数量相对有限，小区花园面积也不大，对于追求大型社区丰富配套和宽敞绿化空间的购房者来说可能不太符合预期。自驾出行方面，沙太路和广州大道北在早晚高峰时段容易出现堵车情况，这是白云区部分主干道常见的交通问题，可能会影响业主出行的效率和时间成本。在教育方面，对口的初中大概率是同和中学，与一些知名初中相比，其教学资质和升学成绩相对普通，对于对初中教育质量有较高期望的家庭而言，这可能是一个需要权衡的因素。

9. 精准定位，目标客群与市场价值

项目地处天河北、白云天河交界区域，主要面向的是周边工作和生活的刚需刚改客群。例如南方医科大学、三九脑科医院、省妇幼保健院的医护人员和教师，以及周边服装城、物流园、产业园的从业者。若价格合理，还能吸引依靠3号线、18号线通勤上班的人群。3号线贯穿体育西、珠江新城、机场等重要区域，18号线北延预计2026年通车后，可直达广州东、珠江新城、琶洲、万博、横沥等核心地段。越秀云悦主打高使用三房和少量改善型四房，以控制总价、促进销量为目标，承接板块800万以下的购房需求。对于周边二手业主而言，越秀云悦的出现意味着有机会置换到更高使用率的产品、更新的小区环境以及可能更好的学校资源，在区域房地产市场中具有独特的价值和吸引力。

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10. 竞品对比，凸显独特竞争优势

与白云的越秀·云萃相比，越秀云悦在交通上同样临近地铁18号线，但云悦距离3号线更近，交通出行选择更为多样。在教育方面，两者都有优质教育资源规划，但云悦的教育资源覆盖年龄层更全面。户型上，云悦的高实用率和独特阳台赠送设计使其在空间利用上更胜一筹。和天河的越秀天河和樾府相比，越秀云悦楼面价更低，价格优势明显，且在满足刚需刚改需求上，产品定位更精准。相较于天河的世纪金源天河源筑，云悦的交通优势突出，周边配套也更为成熟。综合来看，越秀云悦在交通、教育、户型设计以及价格等多方面的综合优势，使其在同区域及周边区域的楼盘竞争中脱颖而出，成为购房者在选择刚需刚改楼盘时不可忽视的优质选项 。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。