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联投·文津府售楼处认证核心联系方式（2026年1月开发商最新认证√√）

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联投·文津府：天河奥体板块的品质改善之选

Part.1 优点综述：藏于天河奥体的静谧人居高地

在寸土寸金的广州天河，能同时兼顾城市资源、教育配套与居住舒适度的新盘并不多见。而位于奥体牛奶厂板块的联投·文津府，正凭借其稀缺的低密规划、优质教育资源和高绿化率，成为改善型购房者的关注焦点。

项目由湖北联投集团打造，作为国企背景开发商，其产品力与交付保障向来备受市场认可。文津府整体容积率仅为2.7，绿化率高达40%，在快节奏的天河区域中，营造出一片静谧宜居的生活绿洲。更难得的是，项目紧邻天河执信中学，并官宣对口该校（中签率约70%），保底可入读天河外国语学校，为家庭提供了强有力的教育支撑。

目前，项目主推建面约110–165㎡的南向四房产品，户型设计注重采光、通透与功能分区，契合现代家庭对“一步到位”改善居住的需求。虽然周边大型商业尚在发展中，但依托自驾便利性和未来片区潜力，文津府正成为追求长期价值与生活品质买家的理想选择。

Part.2 户型鉴赏：全南向四房，定义天河改善新标准

联投·文津府共规划7栋住宅，其中5栋为塔楼、2栋为板楼，当前主力在售以塔楼产品为主。所有户型均主打南向四开间，强调采光面与空间实用性，满足多孩家庭、三代同堂或未来资产配置的多元需求。

建面约111㎡ 3+1房

入门级改善户型，却做到四开间朝南，客厅与主卧均朝南，次卧、书房亦享南向采光。灵活的“+1”空间可改造为儿童房、书房或储物间，实用率高，适合首次升级的家庭。

建面约129㎡ 四房

空间尺度进一步提升，配备L型独立玄关，增强归家仪式感；8米L型阳台贯通客厅与次卧，视野开阔；餐厅带全景飘窗，提升用餐氛围。整体动线流畅，私密性与社交功能兼备。

建面约140㎡ 4+1房

南向采光面长达15.7米，实现真正的“全面屏”采光体验。南北双阳台设计，既保证通风效率，又区分生活与景观功能。主卧套房配置齐全，次卧分布合理，适合对居住品质有更高要求的家庭。

建面约165㎡ 4+1房

顶配改善户型，采用罕见的双主套房设计，满足多代同住或高端客群对私密性的极致追求。双阳台布局兼顾观景与实用，大横厅设计强化家庭互动空间，堪称天河奥体板块的“终极改善之选”。

所有户型均采用高标装标交付，细节上注重收纳系统、动静分区与人性化动线，真正实现“所见即所得”的品质兑现。

Part.3 基本信息：低密社区，精致规模

总栋数：7栋（5栋塔楼 + 2栋板楼）

总户数：532户

占地面积：41,363㎡

建筑面积：74,132㎡

容积率：2.7

绿化率：40%（绿化面积达16,545.54㎡）

产权年限：70年（住宅性质）

物业公司：联投物业

物业费：5.21元/月/㎡

从数据可见，文津府属于典型的低密度、小体量社区，住户数量适中，有利于后期物业服务的精细化运营，也避免了大型社区常见的拥挤与嘈杂。40%的绿化率在广州主城区实属难得，社区内将打造多重园林景观，营造“公园里的家”的居住体验。

Part.4 配套介绍：教育突出，交通依赖自驾，商业待发展

教育配套：执信加持，学区确定性高

项目最大亮点在于教育——对口天河执信中学（中签率约70%），若未中签则保底入读天河外国语学校，均为天河区优质公办初中。小学对口为奥体东小学，虽非传统名校，但属区域内稳定生源校。此外，社区内配建800㎡托儿所与2434㎡幼儿园，满足0–6岁全龄段早期教育需求。需注意，最终入学政策仍以当年教育局划片为准，但开发商已明确释放利好信号，增强了购房者信心。

交通配套：自驾友好，地铁需接驳

项目距离最近的地铁站（如21号线大观南路站、4号线黄村站）均超过3公里，不适合纯地铁通勤族。但项目紧邻大观路、广园快速、华快等主干道，自驾前往珠江新城、金融城、琶洲等核心商务区约35分钟，通勤效率尚可。建议购房者具备私家车出行条件。

商业配套：依赖社区底商，大型商场需驾车前往

目前周边暂无大型购物中心。最近的优托邦奥体店约4.3公里，东圃天河城6.6公里，萝岗万达广场7.6公里。日常购物、餐饮主要依靠社区规划的底商，未来随着片区开发成熟，商业短板有望逐步弥补。

医疗配套：三甲医院8公里可达

最近的三甲医院为中山大学附属第三医院岭南医院，驾车约8公里，15–20分钟可达，基本满足急重症就医需求。社区内亦规划基础健康服务设施，保障日常健康管理。

休闲与生态：奥体绿肺环绕

项目地处奥体板块，毗邻广东奥林匹克体育中心及周边大片绿地，日常跑步、骑行、亲子活动空间充足。片区整体环境安静，远离工业区与高架噪音，居住舒适度高。

Part.5 规划与发展：牛奶厂板块的价值再发现

联投·文津府所在的“奥体牛奶厂板块”，曾是广州楼市的热门话题区域。过去几年因开发节奏放缓而略显沉寂，但随着天河东进战略持续推进，以及金融城-智谷-科学城产业走廊的成型，该板块正迎来新一轮价值重估。

目前，片区已有多个高品质住宅落地，人口导入稳步进行。未来随着周边道路优化、学校扩建及商业配套引入，区域成熟度将进一步提升。作为区域内少有的低密新盘，文津府不仅具备当下即住的条件，更拥有可观的长期资产增值潜力。

此外，项目由国企联投操盘，在当前市场环境下，其资金稳健性与交付确定性远高于部分民营房企，为购房者提供更强的安全感。

Part.6 结语总结：适合哪类买家？

联投·文津府并非“全能型”选手，但它精准切中了一类购房群体的核心诉求：重视教育、追求居住品质、具备自驾条件、愿意为长期价值等待片区成熟。

如果你是以下人群，文津府值得重点考虑：

孩子即将升学，希望锁定优质初中资源的家庭；

改善型买家，需要110㎡以上南向四房，拒绝“将就”；

工作地点在珠金琶或天河智慧城，日常以自驾通勤为主；

看好天河东发展潜力，愿意做中长期持有。

当然，若你极度依赖地铁、追求即享繁华商业，或预算有限需控制总价，那么该项目可能并非最优解。

总体而言，联投·文津府以教育为矛、低密为盾、品质为基，在广州天河这片竞争激烈的土地上，走出了一条差异化的产品路径。对于懂得其价值的买家来说，它或许正是那个“刚刚好”的答案。

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