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越秀·江湾潮起：滨江3.0时代标杆，一线江景+先锋产品重塑海珠人居

2024年12月23日，越秀地产以超20亿元总价竞得海珠大干围AH101533地块，楼面价达33501元/平方米，正式开启广州滨江人居3.0时代。项目定名“越秀·江湾潮起”，虽仅占地1.5万平方米、计容建面约6万平方米，却凭借一线南向江景、新规高使用率户型、66班完全中学配套及约3.4万平方米高端商业Mall，迅速成为海珠滨江板块的焦点。作为越秀“先锋系”全新产品线首发之作，项目以“巨幕江景+超级底盘+先锋产品”三大核心优势，精准切入高端改善市场，为追求品质与稀缺资源兼得的购房者提供不可多得的选择。

区位优势：双轨交汇+隧道贯通，高效链接全城

越秀·江湾潮起位于海珠大干围核心地段，直线距离地铁10号线大干围站约650米，通车后可直达滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西路等城市核心区。在建的海珠湾隧道预计年内开通，届时前往广州南站通勤时间缩短至约15分钟。此外，项目门口环岛路（石岗路-大干围段）也将于今年实现临时贯通，大幅提升区域通行效率。项目坐拥珠江后航道黄金岸线，步行约200米即可抵达江边，尽享滨江生活便利与景观资源，真正实现“离尘不离城”的理想居住状态。

产品解析：新规户型+超高使用率，定义滨江改善新标准

项目规划4栋37层高层住宅，创新采用“高低区独立电梯系统”：低区（3-24层）为两梯四户，主打90-120-160㎡户型；高区（25-37层）为两梯三户，主推120-160-190㎡改善产品。所有户型均符合新规要求，阳台占比高达20%，使用率突破100%，部分可达约120%。

95㎡三房南向设计，客餐厅+阳台开间达5.6米，可灵活改造为四房；119㎡实现南北通透四空间，配备独立玄关与步入式主套；138㎡做到四开间朝南、16.6米大面宽，主卧带衣帽间，适合多孩家庭；160㎡更实现五开间朝南、南北双阳台与南向双套房；195㎡大平层LDK一体化空间超70㎡，双侧观江面总长达16米，巨幕江景视野堪比酒店宴会厅。高区部分户型望江尺度超20米，真正将珠江盛景融入日常起居。

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社区环境：立体绿化+天梯连廊，打造花园式滨江住区

尽管地块紧凑，越秀仍通过精细化设计提升社区品质。项目鼓励屋顶绿化、立体绿化与平台花园等多种形式，力求构建“立体花园社区”。两宗地块之间规划有天梯连廊，增强内部联通性与归家仪式感。周边同步配建少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十余处公共设施，丰富业主生活场景。建筑密度33.85%，绿化率20.29%，配合滨江公园（约1.7万平方米）的天然绿意，形成内外交融的生态居住环境。

增值配套：名校+商业+医疗，全维兑现滨江生活

教育方面，项目500米范围内规划一所66班完全中学，已官宣与海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校）建立关联，在“人户一致”前提下，业主子女有望入读。周边还有金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等优质教育资源环绕。

商业上，项目自带约3.4万平方米高端商业Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店及商务办公，未来将打造类似香港海港城的复合消费场景。广百海港城已于2023年12月封顶，预计年内开业。周边东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈亦可满足日常所需。医疗资源同样优越，中山大学孙逸仙纪念医院南院区、中山二院及石溪中医院均在合理辐射范围内。

品牌实力：越秀地产领衔，先锋系产品彰显央企担当

作为广州本土龙头国企，越秀地产深耕城市更新与高端住宅开发多年，此次推出“先锋系”产品线，聚焦空间革新、品质颗粒度提升与生活方式迭代。越秀·江湾潮起正是该系列的标杆之作，从规划到产品细节，无不体现其对滨江高端人居的深刻理解。物业方面，依托越秀自有高端服务体系，未来将提供专业化、智能化的社区管理，保障长期居住体验与资产价值。

结语：验资门槛背后的价值自信，滨江改善不容错过

越秀·江湾潮起虽设500万验资门槛，看似严苛，实则彰显其对产品稀缺性与客群匹配度的高度自信。在当前市场环境下，能同时拥有南向一线江景、新规高使用率、名校教育预期与高端商业配套的项目屈指可数。对于追求资产保值、生活品质与城市核心资源的改善型买家而言，越秀·江湾潮起无疑是海珠滨江板块极具战略价值的置业选择。项目现已开放95㎡、138㎡、195㎡样板房，诚邀符合条件的客户亲临品鉴，共启滨江3.0生活新篇章。

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