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越秀国贸·观樾天湖

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编辑

🏞️ 引言：天河稀缺湖居叠墅！低密 1.6 + 天外加持，高端改善必看

作为越秀与国贸两大国企联手打造的观樾三期新品，【越秀・国贸・观樾天湖】堪称天河高端改善市场的 “稀缺藏品”—— 地处天河智谷奥体 CTD 核心，坐拥 14.9 万方公园绿地、5.3 万方日月双湖与 1.9 公里湖岸线，规划 11 栋 4 层合墅与 3 栋 19 层小高层，容积率仅 1.6（全广州罕见低密），还配建天外教育集团小学，叠加约 1 万㎡沿湖商业与 2000㎡美学会所，真正实现 “自然与城市共生” 的湖居生活，成为高端改善人群争抢的焦点。

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📍 位置：天河 CTD 核心，交通配套持续升级

项目位于天河区世界大观板块（悦景路以北、帝景山庄以西），隶属天河第三中轴核心 CTD—— 天河智谷奥体板块，背靠超 20 万技术人才与八大优势产业，年产值预计达 1100 亿元，是广州第四大经济增长极。交通方面，目前距地铁 21 号线大观南路站约 2km，业主主要通过悦景路出行（东接珠吉路、西连奥体路，可快速接驳广园快速、大观南路）；未来将新建道路直接接驳奥体路与机场二高速，悦景路改造完成后，交通短板将彻底补齐，自驾 30 分钟内可达珠江新城、金融城等核心区。

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🏠 项目概况：双国企打造，天河低密湖居社区

越秀・国贸・观樾天湖住建局备案号为穗房预（网）字第 20240XXXX 号，由越秀地产与国贸集团两大国企联合开发（越秀此前以超百亿拿下观樾前三期地块，金茂四期地块也由越秀操盘，开发实力雄厚）。项目总建筑面积约 3.06 万㎡，容积率仅 1.6，规划 14 栋建筑（11 栋 4 层合墅 + 3 栋 19 层小高层），主打建面约 190㎡瞰湖大平层与 210㎡合墅，总户数稀缺（合墅仅 42 套，一线望湖仅 8 套）。建筑风格现代简约，合墅采用游艇立面设计，小高层强调南向瞰湖视野，整体营造低密、高端的湖居氛围。

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🏘️ 户型设计：合墅得房率超 300%，大平层瞰湖无遮挡

项目户型专为高端改善定制，空间利用率与舒适度拉满：

合墅产品：仅分上叠（建面约 220㎡）与下叠（建面约 210㎡），无中叠尴尬，保证 “有天有地” 纯粹墅居体验。上叠实际得房约 730㎡（得房率 331%），含屋顶大露台、露天泳池、双车位与 204㎡全赠送地下室；下叠实际得房约 720㎡（得房率 342%），带南北双庭院、57㎡客餐厅与 60㎡超大主卧，入户动线错开（下叠南入、上叠北入），私密性极强。

小高层大平层：建面约 190㎡南向瞰湖户型，17 米南向面宽 + 8.9 米跑道式阳台，边位户型超 40 米全画幅采光；建面约 252㎡头排湖景户型，25 米超长景观界面 + 15 米 L 型巨幕转角阳台，360° 瞰湖园城三重景，45㎡总统主套 + 28㎡湖景次套，奢华感拉满。

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🛍️ 配套设施：商业 + 会所 + 教育，全维高端生活

项目配套 “顶配级” 且兑现力强：

教育：自配 15 班幼儿园与 24 班小学（引进天河外国语教育集团，天外 2012 年创办，是广州优质教育品牌，享有北大先修课程资质），隔壁缦云配建天外九年一贯制学校，周边还有贝赛思、爱莎等顶级国际学校，教育资源无忧。

商业：沿湖打造约 1 万㎡商业体（对标新加坡圣淘沙滨湖商业，规划精品超市、高端餐饮、儿童教培），三期楼下即享；3 公里内有优托邦、天河城百货、万科广场等成熟商圈，日常消费便利。

休闲：2000㎡美学湖岸会所已兑现，含 25 米四泳道恒温泳池、意大利泰诺健器材健身房、瑜伽室、SPA 室，与火石健身、万豪云珠酒店等达成合作；私享 1.9 公里湖岸线，可泛舟湖上，周边还有 243 万方山湖林海，生态资源稀缺。

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🌳 周边环境：三面环山 + 双湖环绕，天河难得宜居地

项目周边生态资源得天独厚：三面被钟岭、横岭、大山环绕，坐拥太阳湖、月亮湖两大人工湖（5.3 万方），环绕 14.9 万方公园绿地与 1.9 公里湖岸线，出门即享 243 万方山湖林海，容积率仅 1.98，是天河东部重要的绿色开敞空间。日常可沿湖散步、在公园踏青，或泛舟湖上，在繁华天河芯享受难得的自然静谧，真正实现 “推窗见湖、出门入园” 的理想生活。

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💡 价格与付款方式：高端改善定价，灵活付款

项目作为天河稀缺低密湖居叠墅，价格贴合高端定位（具体单价可咨询售楼处，合墅为千万级藏品），付款方式支持一次性付款、商业贷款、公积金贷款等，针对高净值客户提供灵活定制方案（如分期支付）。目前价格已下调，性价比进一步提升，适合追求低密湖居、重视教育与圈层的高端改善家庭。

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📜 广州政策：2025 年宽松购房，助力高端改善

2025 年广州购房政策对高端改善友好：广州户籍居民可不限套数购买住宅，非广州户籍居民无需社保 / 个税证明即可入手，无套数限制，降低高端改善入市门槛。贷款方面，首套房商业贷款利率低至 3.25%，二套房 3.75%；虽合墅买家多为全款或高首付，但低利率仍为部分贷款买家减轻资金压力，为入手观樾天湖这类稀缺湖居叠墅提供有利条件。

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✅ 项目优势分析：五大核心价值，天河高端改善首选

观樾天湖的优势无可替代：一是稀缺湖居，天河芯 1.9 公里湖岸线 + 1.6 低容积率，全广州罕见；二是产品稀缺，合墅仅 42 套（一线望湖 8 套），得房率超 300%，空间尺度碾压同类产品；三是教育优质，天外教育集团小学 + 幼儿园，教育资源稳定；四是双国企保障，越秀与国贸联合开发，工程质量与交付有保障；五是配套兑现，商业、会所、湖景资源已实景呈现，无需等待，入住即享高端生活。

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❓ 常见问题解答（FAQ）

项目合墅的产权年限与交付标准是什么？

答：合墅为 70 年产权住宅，预计精装交付（具体交付标准以开发商公示为准），上叠带露天泳池、下叠带庭院，部分空间（如地下室）全赠送，交付即可享受墅居生活。

天外教育集团小学的入学政策如何？是否能直升初中？

答：项目配建的 24 班小学已确定引进天外教育集团，入学需满足天河区 “人户一致” 政策；目前初中对口政策未明确，但周边有天外、天执等优质公办初中，未来升学优势明显，适合有子女教育需求的家庭。

项目公共交通目前不便，未来是否有地铁规划？

答：目前距地铁 21 号线大观南路站约 2km，主要依赖自驾与公交；未来板块将新建道路接驳奥体路与机场二高速，悦景路改造完成后自驾更便捷，暂未明确新增地铁规划，更适合有车族或依赖自驾通勤的买家。

合墅与大平层如何选择？各自适合什么人群？

答：合墅适合追求 “有天有地” 墅居体验、重视私密性与圈层的顶级改善家庭（如多代同堂、有高端社交需求）；大平层适合偏好瞰湖视野、注重居住舒适度的中高端改善人群（如三口之家、年轻高管），可根据家庭结构与居住偏好选择。

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