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作为老牌科学城核心区——科学广场旁边的商业综合体项目：INPARK星贸中心（以下简称“星贸中心”），近期很快就要亮相了。
目前，项目位于映日路一侧的办公楼，幕墙安装已完成八成，酒店办公楼耸出地面约16层；科学大道一侧的地块正在底板结构施工，预计两栋甲级写字楼很快耸出地表。
星贸中心是科学广场片近年来引进的首个商业综合体项目，总投资额高达27亿元。由区属国企知识城集团旗下知识城商旅服务集团开发运营。
如此大单投资，又是区属实力国企操盘，它会给我们带来怎样的惊喜？
众所周知，知识城集团是目前黄埔综合实力优秀的国企，也是元老级区属国企之一，其前身是成立于1984年的广州开发区商业发展集团，现有20多个项目，总投资约540亿元。
知识城商旅集团作为知识城集团二级子公司，专业负责商业地产投资开发，主营商业、酒店、文体服务三大业务板块，协同发展商业、餐饮旅游等全链条业务。
作为区属功能国企，知识城集团深耕黄埔近40年，已发展成为实力雄厚、专业的综合型城市开发运营商。其追求与使命，绝不仅仅只是造房子这么简单，而是造一座城。这是很多普通房企特别民企难以做到的。
而从其前身“商业发展集团”诞生之日起，商业开发运营，即已成为知识城集团聚焦的主业之一，也是其内在的“基因”。
特别近几年来，知识城集团在商业地产投资开发领域，表现优秀，几乎出手即是精品——
目前已建或在建中的知识大厦、知识城广场246米、知识城产业集聚服务中心180米等多个商业地标项目，均出自知识城集团之手。
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知识城集团总部知识大厦
基于其强大的实力，目前各大项目均进展顺利。事实上，去年以来，星贸中心建设全面加速，部分产品即将入市。
星贸中心由20栋办公写字楼（包括4栋超100米甲级写字楼）、1栋星级酒店、商业广场组成，将打造集商务办公、星级酒店、精品购物于一体的城市综合体。
整个项目建筑形成南低北高之势，北面山峰叠峦，南面山水清澈，波光粼粼，绕环山岭公园边角而建，南北呼应，东西两侧疏阔，建筑与周边环境相得益彰。
不过，仅看设计方案，并不能了解项目全貌。
其实，星贸中心除了甲级写字楼、星级酒店、商业广场等业态，还有40年产权复式产品。
观察君了解到，映日路与科学大道南北两个边角位的3-4层的办公楼，可作为企业总部小独栋；北侧两栋连体高层建筑的21-29层，布局百变复式。
复式组团名为“环宇公馆”，共261套；企业总部小独栋分南北两个组团，映日路一侧的北区名为“环山瀚园”，共27套，科学大道一侧的南区名为“环山瀚水”，共80套。
环山瀚园组团面积段在313-372㎡区间，每套地上3层，标准层高约4.5米。
在核心区的企业总部，功能灵活多变，可以做研发、办公、接待、传媒创作、产品演示体验、新媒体运营等。
环山瀚园效果图
环宇公馆复式位于21-29层，层高约4.5米，每层3梯29户，附赠装修交付。
户型面积跨度大，建面约30-150㎡，设计了8个复式户型，兼顾刚需和改善需求，同时也涵盖了办公、出租等多个功能。
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值得一提的是，无论买复式还是住宅，户型朝向、布局以及占比，也很重要，甚至决定某个户型在本小区以及片区的稀缺度，进而影响升值空间，以及好不好租、好不好卖。
环山公馆8个户型在各层的布局如下图所示：
8个户型套数占比如下：
西北向：A户型90套，占比约34.5%；G、H大户型均为9套，分别占比3.4%。
东南向：B户型36套，占比约13.8%；C户型18套，占比约6.9%；D户型54套，占比约20.7%；E户型36套，占比约13.8%；F大户型9套，占比3.4%。
西北向户型少，仅三个，且集中在A户型；东南向因更多的阳光，户型多达5个，选择更丰富。
当然，星贸中心西北向无遮挡，直面尖峰岭公园，阳光虽少一些，但视野景观很好，阅览科学城六大连体公园。
总的来说，70平以内的小户型占比高，意味总价低，更容易上车。而复式产品，对于买家来讲，性价比也高一些。推出市场将会得到较高的认可，产品灵动，可依据个人喜好灵活调整使用。
老实讲，星贸中心这种小面积复式，相比附近归谷的平层公寓，要亲民得多了。
环山公馆的复式户型图我们搞到手了，先一睹为快：
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作为科学城核心区商业综合体，星贸中心适当布局一些复式产品，对于人气不足的科学广场，是有利的。
众所周知，科学广场周边2平方公里，作为1.0版科学城核心区，由于规划住宅小区极少，加之企业办公楼又不够集中，大尺度的城市空间与公园绿地，也导致了这一片人气不足的尴尬局面。
解决科学广场人气不足的问题，新增住宅用地这条路已行不通。一是土地规模受限，二是大面积的公园绿地，也不允许开发住宅。
另外，从科学城“城林交融”的资源禀赋与城市追求来讲，也不宜随意挖山搞房地产。
现阶段，解决这一问题的策略，在于适当提高片区建筑密度，比如通过边角地开发，以及现有建筑改造；同时完善片区业态，适当布局一些复式产品，留住人气，提振片区夜间经济。
事实上，我们也看到，目前科学广场周边多个区属国企开发的商业综合体项目，比如科学城站上盖项目锦绣尚城、科创走廊新光谱、广开云汇等等，都规划了一定比例的复式产品。
而从区位和资源配套来看，绿意葱茏、交通便利、总部企业集聚的科学广场周边，又天然具有开发公寓和商业墅的条件。
某种意义上，这么好的位置，不搞点复式配套，显得有些“浪费”了。
进一步讲，同时集核心地段、生态、交通、企业、商业等五位一体的复式，必然是稀缺品。
星贸中心，无疑是科学城核心区众多商业综合体项目中，最靓的“仔”。
星贸中心居于环山岭公园与尖峰岭公园之间的谷地，西北遥望科学城体育公园。西南向还有狮子岭公园、牛角岭公园、边岗岭公园。
6大公园环绕，是不是有点奢侈？
如果嫌公园太多，其实星贸中心楼下的环山岭公园，也已足够。某种意义上，这个公园相当于星贸的“私家园林”了。
据悉，知识城集团引入新加坡绿色建筑设计理念，围绕环山岭公园打造“五维超级剧场”项目。将建设2条私家登山道、连接1条环山步道，串联星贸中心，形成创享、办公、慢行、购物、生活等五大场景，实现办公、商务、生活融于一体。
另外，星贸中心的地铁通达性高，步行距离地铁6号线暹岗站和21号线科学城站，仅约500-900米，步行轻松可达。
老实讲，仅凭生态环境，我都有点动心，想搞一套小户型，用来度假了。如果不想住，用来出租，也是根本不用愁的。
特别是环宇公馆的复式产品，前后无遮挡，具备百米摩天视角，南北向望公园景观，东南向饱揽科学城繁华大境，视野开阔，相当惬意。
而环山瀚园与环山瀚水组团，入则宁静，出则繁华，基本符合城央豪宅的基本特质。
可惜，项目首期推出的是环山瀚园建面约313-372㎡企业独栋，复式产品还要再等等。
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