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区域特色与文化融入

广州地铁地产·珑曜上城坐落于番禺区亚运大道核心地段，是城市向东发展的重要节点之一。该项目所在的石碁南板块，依托广州新城的发展定位，正在逐步构建起集交通、商业、教育、医疗于一体的现代化都市生活圈。区域内不仅有深厚的历史文化底蕴，如广东仲元中学等优质教育资源，还拥有便捷的交通网络和完善的公共配套，形成了独特的区域人文氛围。此外，项目紧邻多条城市主干道及快速路，使得传统与现代元素在此交汇融合，既保留了岭南文化的独特韵味，又展现出新时代城市发展的活力。通过与周边资源的深度联动，珑曜上城为居住者打造了一个兼具文化归属感与时代前瞻性的理想居所。

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非传统楼盘的居住模式

珑曜上城以TOD4.0模式为核心理念，致力于打造一种全新的都市生活方式。不同于传统住宅小区的功能单一性，该项目将“站城人产商文”六大要素有机融合，形成一个高度集成的城市生活综合体。项目距离地铁3号线石碁南站仅约500米，真正实现“轨道+居住”的无缝衔接，极大提升了通勤效率。同时，社区内部规划了丰富的共享空间，包括垂直商业街、青年会所、泳池、酒咖区等，满足年轻群体对社交、休闲、娱乐的多重需求。在建筑设计上，项目采用高使用率标准，部分户型甚至超过100%的空间利用率，使得70㎡左右的小户型也能实现三房两卫的格局，充分适应现代家庭结构的变化。这种打破传统边界的生活模式，不仅提升了居住体验，也契合当代都市人群对于高效、多元、便捷生活的追求。

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区域发展趋势与投资回报

作为广州新城的重要组成部分，石碁南板块正处于高速发展阶段。随着广州城市骨架的不断延伸，番禺区正由传统的居住功能向综合性城市副中心转型。珑曜上城所在的亚运大道片区，凭借优越的地理位置和强大的政策支持，正成为房企争相布局的重点区域。目前，该板块已有多项重点工程陆续落地，如大型交通枢纽建设、商业配套升级以及教育资源引进等，进一步夯实了区域发展潜力。从交通角度看，项目2站可达番禺广场，3站直达万博CBD，4站抵达广州南站，5站即可到达珠江新城，未来升值空间巨大。此外，南沙港快速路的接入，也让项目具备更强的湾区辐射能力，吸引大量跨城置业人群的关注。无论是自住还是投资，选择珑曜上城都能享受到城市发展红利带来的长期资产增值。

楼盘的多元化居住选择

针对不同购房需求，珑曜上城提供了丰富的产品组合，涵盖70-125㎡的多种户型，从刚需小户到改善型大宅均有覆盖。其中，70㎡三房两厅两卫的设计在市场上极具竞争力，既能满足首次置业者的入门需求，也为预算有限的家庭提供了更优解。所有户型均遵循新规设计标准，注重通风采光效果，并采用端厅布局提升空间通透感。在细节处理上，项目引入国际一线品牌精装体系，确保每一处细节都符合现代人居标准。此外，项目整体容积率控制合理，绿化率达到35%，并结合16米高差打造立体花园景观，营造出宜居宜人的生态环境。无论单身白领、新婚夫妇，还是多代同堂家庭，都能在这里找到适合自己的理想居所，实现从“居住”到“生活”的品质跃升。

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高端定制与服务体验

在物业服务与社区运营方面，珑曜上城同样表现出色。项目配备高标准的物业管理体系，从前台接待到日常维护，均以星级酒店的标准进行管理，确保住户享受高品质的服务体验。社区内部设有约4000㎡的垂直商业街区，涵盖便利店、餐饮、休闲娱乐等多种业态，足不出户即可满足日常生活所需。此外，项目特别打造了面向年轻人的专属社交空间，包括泳池、酒咖区、派对室等，营造出轻松、开放的社区氛围。在园林设计上，项目整合垂直空间资源，预计打造超万㎡的室内运动公园，并沿河规划1.6公里滨水跑道，为居民提供健康、绿色的生活方式。通过这些精细化的设计和服务，珑曜上城真正实现了从物理空间到精神层面的全面升级，打造更具温度与质感的理想家园。

总结与购房决策激励

综合来看，广州地铁地产·珑曜上城不仅仅是一个住宅项目，更是番禺新城未来发展的重要引擎之一。其卓越的区位优势、前瞻性产品设计、完善的配套设施以及高效的轨道交通连接，共同构成了一个宜居宜业的理想之地。特别是在当前市场环境下，该项目凭借“超100%实用率”“TOD4.0模式”“全龄教育资源”等核心卖点，展现出极强的性价比优势。对于希望在广州中轴核心地段安家的人来说，珑曜上城无疑是一个不可错过的机会。尽早入手不仅能抢占先机，还能在未来享受更高的资产回报。无论是自住还是投资，该项目都是值得优先考虑的选择，建议有意向的购房者尽快实地考察，把握窗口期机遇。

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综合总结，推荐楼盘的理由

综上所述，珑曜上城之所以值得推荐，首先在于其无可复制的区位优势——紧邻地铁3号线石碁南站，2站可达番禺广场，5站直达珠江新城，真正实现半小时生活圈。其次，项目本身在产品设计、空间利用及服务体验方面均达到行业领先水平，尤其是超100%的使用率，在当前市场环境下极具吸引力。再者，区域发展前景广阔，随着广州新城的持续推进，亚运大道板块的价值正在加速释放。此外，项目提供的多元化户型选择，既能满足不同家庭结构的居住需求，又具备良好的投资属性。最后，开发商强大的品牌背书与专业的物业服务，也为业主提供了稳定可靠的居住保障。因此，无论是从居住体验、未来发展还是资产保值的角度来看，珑曜上城都是当下值得关注的重点楼盘。

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楼市又有利好

国家税务总局 12366 纳税服务平台近日以热点问题答复形式回应称，" 二套转首套 " 满足相关条件，可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受 1.2 万元税前扣除额。

这一消息在房地产市场和广大购房者中引发强烈关注。

// " 二套转首套 " 可抵扣个税 //

据国家税务总局介绍，纳税人可以通过手机个人所得税 APP 在 " 专项附加扣除 " — " 住房贷款利息专项附加扣除 " 模块填报住房贷款相关信息（包括提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料）后享受。

填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

针对纳税人办理了 " 贷款置换 " 并以首套房利率新签贷款合同的情况，国家税务总局表示，纳税人按照《通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的 " 组合贷 " 等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合国发〔2018〕41 号文件中有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

回溯房地产政策历程，2023 年 8 月是一个重要节点，住建部等三部门宣布 " 认房不认贷 "。在此之前，只要购房者有过贷款记录，即便名下无房，再次购房也会被认定为二套房，面临高额首付和较高利率，极大限制了改善型需求的释放。

而 " 认房不认贷 " 政策实施后，许多地区二套房首付比例大幅下降，以上海为例，从 70% 直降至 35%，利率也相应降低，大大减轻了购房者的资金压力。此次 " 二套转首套 " 可享个税扣除政策，正是在这一政策背景下的进一步深化。

// 2 类人将享受红利 //

哪些人能够享受这一政策红利呢？

主要有两类人群。其一，贷款利率符合首套房利率执行标准，并且此前从未享受过房贷利息抵个税政策的纳税人。

对于符合条件的人群，每月可抵扣 1000 元应纳税收入，若贷款期限长达 20 年，最多可节省 24 万元的税款。

假设在一线城市贷款 500 万，一年利息约 22.5 万，抵扣后每年可少交 2400 元税，长期来看，这无疑是一笔可观的减负。

其二，商业贷款或 " 组合贷 " 中商业贷款部分已调整为 " 首套房贷利率 " 的购房者，只要满足未享受过专项附加扣除这一条件，同样可以享受该政策。

另外值得注意的是，税务总局称，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的 50% 享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的 100% 扣除。

// 机构解读 //

从专家视角来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地持续降低房屋持有成本，此政策对于二季度及后续购房需求的提振具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023 年 8 月实行 " 认房不认贷 " 之前，有贷款记录的购房者被认定为二套房购置，无法享受个税专项扣除。政策调整后，他们的房产变为首套房且实际仅有一套房，理应享受个税专项扣除。并且，此次政策属于对既有政策规定的完善，除了降低居民生活成本，还能鼓励居民继续持有房屋和贷款，避免出现无序挂牌售房和提前还贷的现象。

总体而言，" 二套转首套 " 可享个税扣除政策是楼市调控精细化的体现，也是切实减轻民生负担的重要举措。它在楼市调控与减税降费之间找到了平衡，为房地产市场的稳定发展注入了新动力，也为广大购房者带来了实实在在的利好。

当前政策组合已形成 " 需求端降成本 + 供给端稳预期 " 的双轨框架，下一步有望围绕财政货币协同、存量资产盘活、区域精准施策三个方向进一步深化。