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项目亮点概览

名称：星瀚TOD

位置：广州市番禺区陈头岗板块

开盘时间：2019年

现状：已交付入住两年，现房尾货清盘中

价格走势：从开盘时的高价逐渐降至当前较为亲民的价格水平

地理位置与交通便利性

星瀚TOD作为22号线陈头岗站真正的地铁上盖楼盘，步行至地铁站仅需3分钟。通过地铁线路，居民可以便捷地到达海珠、珠江新城等地。此外，小区自带九年制公办广外附属学校，为有教育需求的家庭提供了极大的便利。

户型设计与价格优势

目前在售户型包括86㎡三房和112㎡四房，以及107㎡复式四房。其中，86㎡三房总价240万起，对比2019年同户型便宜了40万；112㎡四房260万起，107㎡复式四房340万起。这些价格在番禺万博板块只能买到两房单位，因此性价比非常突出。

配套设施逐步完善

除了地铁和学校，项目还自带约3万平方米商业街区，菜锱生鲜等底商已经开业，日常生活采购不成问题。规划中的24栋住宅也已全部交付，入住率稳步提升，社区人气逐渐增加。

影响房价的因素分析

尽管项目具备诸多优点，但其房价并未如预期般上涨，主要原因如下：

通勤短板：虽然22号线通勤效率不错，但由于线路走向偏南站方向，前往番禺核心区域或天河、海珠等地仍需换乘，单程通勤时间较长。

自驾瓶颈：当前自驾出行主要依赖东晓南放射线和南大干线，而东晓南放射线仍在建设中，高峰期拥堵问题显著。全面打通路网还需2-3年时间。

刚需盘定位：整个小区4378户的大体量，主力户型集中在73-107㎡二至四房之间，纯刚需定位注定了其流动性较强，但升值潜力有限。

购买建议

对于以下两类人群，星瀚TOD是一个值得考虑的选择：

预算有限的刚需家庭：如果你工作地点位于荔湾、海珠，并且预算在200-300万之间，追求地铁通勤、学校配套及现房交付，那么这里比市区老破小更值得选择。

长期持有的稳健型投资者：虽然短期内涨幅有限，但项目所在的陈头岗板块有旧改规划，未来5-10年或有一定升值空间。同时，租金回报率稳定（目前86㎡三房租金约为3500元/月），适合追求长期稳定收益的投资者。

结语

星瀚TOD的现状反映了广州刚需盘的一个缩影——没有夸张的概念，却能实实在在满足居住需求。如果你追求的是“房子是用来住的”，这里的低总价、全配套确实值得纳入购房清单；但如果抱着“买完就升值”的心态，则需要谨慎考量。

最后提醒一句，项目目前尾货数量有限，想捡漏的朋友建议尽快实地看房，毕竟240万买地铁上盖并带名校的三房机会，在广州真的不多见。

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