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——保利锦上 ——

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一：楼盘卖点

保利锦上是科学城云埔板块 “治愈系低密社区”，核心卖点集 “教育为王 + 交通红利 + 高性价比” 于一身。九年一贯制广大附中黄埔实验学校（东校区）已开学，步行 50 米即达，划片科学城小学（2024 年黄埔升学率第二），双名校加持。在建地铁 7 号线开源大道站距项目 600 米，2025 年 12 月通车后 30 分钟直达珠江新城，有轨电车 5 号线已投入使用。均价 3.6 万 /㎡，较周边新盘低 5-8 万，75㎡三房总价 256 万起，性价比突出。限时 98 折优惠，首付分期低至 10%，刚需上车门槛友好。纯南向布局 + 台地式园林 + 30% 绿化率，500 米健身步道 + 全龄休闲区，居住舒适度高。保利自持物业 + 智能安保，精装交付配大金中央空调、汉斯格雅卫浴等一线品牌，品质有保障。

二：基本信息

项目由保利地产开发，坐落于黄埔科学城云埔板块，定位实用型低密住宅社区。总占地面积约 4.7 万㎡，建筑面积约 14.1 万㎡，规划 7 栋高层建筑，总户数 803 户。容积率 3.2，绿化率 30%，采用台地式园林设计，打造下沉式广场、叠水景观等多重景观。产权性质为 70 年住宅，目前在售 75-135㎡三至四房，精装交付。物业公司为保利自持，配备智能门禁（人脸识别 + 二维码验证）、24 小时安保巡逻 + 无人机巡检，居住安全性高。物业费标准未明确披露，按保利常规物业收费水平，适配刚需改善群体。项目当前处于在售状态，75㎡户型剩余 30 席，房源稀缺性渐显。

三：区域发展

项目占位科学城云埔板块，受益于高铁黄埔站枢纽规划，未来 20 分钟可达广深机场，30 分钟链接大湾区主要城市。纳入科学城发展核心辐射范围，享受产业升级与城市更新双重红利，区域价值持续提升。在建地铁 7 号线开源大道站通车后，将进一步激活板块交通价值，缩短与主城核心区的通勤距离。周边产业集群集聚，人口导入持续，为区域配套成熟与资产保值提供支撑。作为科学城刚需改善热门板块，项目均价低于周边新盘，价格优势显著，承接大量天河、科学城工作人群置业需求。区域医疗、商业配套持续完善，省人民医院黄埔院区等优质资源落地，生活便捷度稳步提升。

四：配套信息

交通配套：临近在建地铁 7 号线开源大道站，直线距离约 600 米，预计 2025 年 12 月通车，30 分钟直达珠江新城。有轨电车 5 号线已投入使用，未来可接驳多条地铁线路，短途出行灵活。自驾 5 分钟上广深高速，15 分钟直达天河城商圈，通过永和隧道快速进入科学城核心区。

教育配套：配建 18 班公立幼儿园，2025 年 9 月已正式开学。划片科学城小学（2024 年黄埔升学率第二），纳入广大附中黄埔实验学校（东校区）招生范围，该校为九年一贯制，2025 年 9 月开学，步行 50 米可达。学校配备恒温泳池、图书馆及多种兴趣班，教育资源优质（具体入学资格以官方划分为准）。

商业配套：小区自带社区底商，满足日常买菜、早餐等便民需求。直线距离 900 米处规划大型商业综合体，未来消费选择更多元。自驾 20 分钟可达萝岗万达、奥园广场等成熟商业体，购物、餐饮、娱乐一站式满足。

医疗配套：10 分钟车程可达省二医黄埔医院，2 公里内有省人民医院黄埔院区（规划 1500 个床位），医疗资源充足，健康保障全面。

生态与休闲配套：低密社区搭配台地式园林，设有下沉式广场、叠水景观、500 米健身步道。规划儿童乐园与老年活动中心，满足全龄段休闲需求。背靠山景资源，打造 “治愈系” 居住环境，日常可享自然绿意。

五：户型信息

主力户型涵盖 75-135㎡三至四房，使用率高达 90-95%，飘窗全赠送，空间利用率突出。75㎡三房一卫，总价 256 万起，四开间朝南，搭配 5.2 米 L 型阳台，采光通风优良，适配刚需家庭，剩余 30 席在售。88㎡三房两卫，总价约 309.6 万，南北通透设计，5.6 米大阳台提升空间实用性，兼顾刚需与轻度改善。105㎡3+1 房两卫，灵动空间布局，可满足大家庭居住需求，总价约 378 万。135㎡3+1 房两卫，双套房设计，餐客一体空间宽敞，总价约 496.8 万，适配高端改善或三代同堂。所有户型精装交付，配备大金中央空调、汉斯格雅卫浴等一线品牌，交付标准对标品质居住需求。当前购房享限时 98 折优惠，首付分期低至 10%，购房门槛进一步降低。

六：简单总结结尾

保利锦上以 3.6 万 /㎡均价、双名校配套、地铁红利，成为科学城刚需改善的高性价比之选。256 万起的低总价，搭配 98 折优惠与低首付政策，大幅降低上车门槛。保利品牌开发 + 自持物业，精装交付配一线品牌，居住品质与安全性有保障。纯南向低密社区 + 全龄休闲配套，山景资源加持，居住舒适度突出。双名校已开学、地铁即将通车，配套确定性强，无需长期等待。对于在科学城及天河工作、重视教育资源的购房者，项目是兼顾实用性与性价比的优质选择，适配性覆盖刚需至改善全需求。

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