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越秀·国贸·观樾天湖：天河CTD稀缺叠墅+1.6超低密+天外学校+一线湖景，高端改善终极之选

在广州中心城区土地日益稀缺的背景下，真正能同时满足“主城区、低密度、临湖、名校、国企开发”五大要素的住宅项目已近乎绝迹。而越秀·国贸·观樾天湖（观樾三期）的出现，不仅填补了这一空白，更以仅42席的上下叠墅产品+190–252㎡瞰湖大平层，重新定义了天河高端湖居生活的标准。

作为越秀与国贸两大国企联袂打造的观樾系列收官之作，观樾天湖凭借1.6超低容积率、330%以上得房率、天外教育配套、1.9公里湖岸线资源以及已兑现的滨湖商业与会所，成为广州高净值人群争相追逐的稀缺资产。近期价格回调，进一步释放入手窗口。

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区位价值：天河CTD核心，双湖三山生态秘境

观樾天湖位于天河世界大观片区，属天河中央科创区（CTD）奥体板块，是广州“十四五”重点发展的科技增长极，与珠江新城、金融城形成“商务+科技”双核驱动格局。

区域产业实力雄厚：

汇聚网易、小鹏汽车、佳能等2500+企业，高新技术企业超千家；

年产值预计达1100亿元，被誉为“广州第四经济增长极”；

周边聚集超20万高知技术人才，圈层纯粹。

更难得的是，项目坐拥天然生态禀赋：

三面环山：钟岭、横岭、大山环绕，形成天然静谧屏障；

双湖相伴：太阳湖（3.3万㎡）与月亮湖构成约5.3万㎡水域，湖岸线长达1.9公里；

14.9万㎡公园绿地，整体容积率仅1.98，为天河罕见低密富人区。

这种“城市核心+山水湖居”的组合，在全国一线城市中亦属凤毛麟角。

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项目概况：1.6超低密，叠墅+小高层稀缺组合

观樾天湖由越秀地产与国贸地产联合开发，是观樾系列三期产品，总建面约3万平方米，容积率仅1.6，为全广州罕见的超低密度住宅社区。

规划包括：

3栋19层小高层：主打190–252㎡湖景大平层；

11栋4层合院叠墅：仅42套，分为上叠与下叠，实现“有天有地”的纯正墅居体验。

项目延续观樾“配套先行”理念，二期已建成约1万㎡滨湖商业与2000㎡湖岸会所，三期业主可直接享受成熟生活场景。

户型设计：叠墅得房率超330%，大平层瞰湖无界

【叠墅产品】——市区罕见，产品力出圈

观樾天湖叠墅摒弃传统“三叠”模式，仅设上叠与下叠，确保每户均享独立天地：

上叠（约220㎡报建）

实际使用面积约730㎡，得房率约331%；

包含三层主生活区、屋顶大露台（约140㎡）、双地下室（共约208㎡）；

配置4.7米面宽主卧、露天泳池、双车位、采光天窗，堪比独栋别墅。

下叠（约210㎡报建）

实际使用面积约720㎡（不含南庭院），得房率约342%；

首层190㎡客餐厅+南北双庭院+中西双厨+挑高餐厅；

主卧面积近60㎡，面宽达5.75米，奢阔尺度前所未有。

上下叠采用错层入户设计（下叠南入、上叠北入），动线分离，私密性极强。

【大平层产品】——一线湖景，社交巨厅

建面约190㎡南向瞰湖大平层

南向面宽约17米，配8.9米跑道式阳台，最近距湖仅40米；

LDKB一体化社交厅约96㎡，可灵活打通次卧，打造超聚场空间；

酒店式主卧套房配11米L型飘窗，湖景日常触手可及。

建面约252㎡头排湖景大平层

360°三重景观：北望月亮湖、西南瞰太阳湖、南览中心园林、远眺城市天际线；

约15米L型巨幕转角阳台+约25米景观界面，如“自然引景器”；

总统级主套约45㎡，7.5米面宽打造“寝居-衣帽-卫浴”黄金三角；

次套房配12米环幕飘窗，实现“睁眼即湖景”。

教育配套：天外小学+国际名校环绕，教育无忧

项目自配15班幼儿园 + 24班小学，小学已确定由天河外国语学校教育集团办学，打造“现代山水书院”，教学理念先进。

周边教育资源密集：

公办：天河执信、清华附中湾区学校等；

国际：贝赛思、爱莎等顶级国际学校择址于此，印证片区高知圈层浓度。

教育确定性强，且接送便利，家长省心省力。

社区与商业配套：滨湖会所+万平商业，兑现力领跑

观樾天湖共享观樾一、二期成熟配套：

约1万㎡滨湖商业体（6层）：规划精品超市、多元餐饮、儿童教培等；

约2000㎡湖岸会所：已开放运营，含25米四道恒温泳池、意大利泰诺健健身器材、瑜伽室、SPA馆；

与火石健身、万豪云珠酒店、玫瑰园等品牌战略合作，打造高端圈层平台。

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此外，3公里内覆盖优托邦、万科广场、天河城百货等成熟商圈；2公里内有中山六院、暨南大学附属第一医院等三甲医疗资源，**6.9万㎡国际妇女儿童医院（规划中）**将进一步补强。

交通配套：自驾便捷，地铁需接驳

当前出行以自驾为主：

通过悦景路—奥体路—广园快速，20分钟直达金融城、珠江新城；

悦景路改造工程已通车，由原双车道升级，通行效率大幅提升；

新建道路将直连奥体路与机场二高速，未来路网更完善。

地铁方面，最近的21号线大观南路站距离约2公里，建议依赖社区巴士或电动车接驳。规划中的19号线尚无明确时间表。

优缺点总结与结论

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核心优势：

✅ 天河CTD核心区位+双湖三山生态资源，稀缺性无可复制；

✅ 1.6超低容积率+叠墅产品，市区罕见，身份象征；

✅ 叠墅得房率超330%、大平层一线湖景，产品力碾压市场；

✅ 配建天外小学+国际名校环绕，教育确定性强；

✅ 滨湖商业+高端会所已兑现，生活场景所见即所得；

✅ 越秀+国贸双国企开发，品质与交付保障双重加持；

✅ 仅42套叠墅，稀缺属性拉满，资产保值潜力巨大。

需理性看待之处：

⚠️ 地铁距离较远（约2公里），依赖自驾或接驳；

⚠️ 大型商业需短途驾车，社区以滨湖底商为主。

结论：

越秀·国贸·观樾天湖不是普通住宅，而是天河湖居生活的终极答案。它用叠墅的稀缺性、湖景的不可再生性、教育的确定性与国企的兑现力，构建了一个高净值家庭理想生活的完整闭环。

尤其适合以下人群：

追求“有天有地”墅居生活的终极改善买家；

在天河智慧城、金融城工作的企业高管与科技领袖；

重视圈层纯粹、自然生态与资产传承的高净值家庭。

在市中心湖居资源几近枯竭的今天，观樾天湖的出现，不仅是一次产品迭代，更是一场对城市湖居生活方式的彻底重构。随着价格回调，这一稀缺资产的价值正迎来最佳配置窗口。

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