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### 1、值选商业大城，TOD4.0低密生活大城

中海·亚运城以500万方超级体量，打造湾区核芯的TOD4.0低密生活大城。项目分多期开发，容积率低至2.8，绿地率超35%，规划19所学校、40万方商业及三甲医院，形成“产城融合+全龄配套”的复合生态。作为3/4/8号线三地铁交汇的TOD项目（4号线海傍站步行约800米），3站达大学城、6站到琶洲，自驾通过南大干线15分钟达万博CBD。社区内采用点式布局，最大楼间距超80米，89-106㎡小户型占比超60%，适配刚需及首改客群，是番禺性价比最高的百万方级TOD大城。

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### 2、聚集着世界级的城市地标、国际化的高端配套

项目占位莲花湾科创走廊核心，作为广州第三中轴重要节点，对接广深科创走廊“新极点”，规划引入科技总部、研发中心等高端产业。国际化配套层面，内部拥有约40万方商业集群（6万㎡购物中心已开业）、2家三甲医院（广医二院、广中医中西结合医院）、19所全龄学校（4所广铁一中，高考高优率93%）；外部链接长隆旅游区、莲花山4A景区等文旅地标，形成“科创+教育+商业+生态”的全维配套矩阵，满足高阶人居需求。

### 3、续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇

虽以刚需为主，但其天珑ONE组团凭借“三面环江+低密规划”，续写城央滨江居住传奇。该组团位于莲花湾岛尖，直面狮子洋、砺江湾双江景，115-165㎡江景户型采用270°环幕阳台设计，部分高楼层可远眺4A莲花山景区，近观社区10大沉浸式园林景观。对比珠江新城千万级江景盘，以“主城区江景+低密社区+总价300万级”形成差异化竞争力，成为年轻新贵入主滨江住区的优选。

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### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通是项目的核心竞争力，构建“三地铁+四纵四横+双轨”立体路网：

- **轨道交通**：3号线（番禺广场始发站）、4号线（海傍站）、8号线南延段（规划）三轨交汇，换乘18/22号线快线30分钟达珠江新城；

- **快速路网**：南大干线（全线贯通）、华南快速等四纵四横路网，20分钟达琶洲、30分钟达广州南站；

- **湾区联动**：广深港高铁（庆盛站）35分钟达香港，佛莞城轨（在建）接驳东莞西站，融入大湾区1小时生活圈。

这种布局既保障日常通勤效率，又依托湾区基建提升资产价值。

### 5、世界级生活方式品牌，对标全球超前理念、聚合全维超配资源

中海以“城市运营者”视角打造项目，引入三大超前理念：

- **教育先行**：19所学校构建全龄教育链，广铁一中师资力量媲美越秀名校，2021年中考成绩位列番禺第一；

- **健康社区**：规划约2000㎡体育公园、10公里社区绿道、国际赛事级体育馆，满足运动健身需求；

- **智慧人居**：天珑ONE组团配置全屋智能家居（如智能门锁、电动窗帘），采用国际品牌家装（西门子厨电、科勒卫浴），适配现代生活习惯。

从教育到居住再到服务，均以国际TOD社区为标杆，刷新莲花湾板块人居标准。

### 6、社区观景台独揽江园双景，坐享IMAX级视野享受

项目在天珑ONE组团打造滨江观景台，可同时俯瞰江景与园林：狮子洋江面宽达1.2公里，日出时分金光粼粼，傍晚可赏“秋水共长天一色”的盛景；社区内10大园林功能区（如Super森林泳池、林下书院）错落有致，环形跑道串联儿童乐园、篮球场等设施。135㎡江景四房户型客厅开间达4.2米，连通1.8米进深阳台，形成IMAX级观景面，无论是江上船只往来，还是园林中四季变换，均可尽收眼底，为生活增添仪式感。

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### 7、两湖两山盛景，解锁宜居新享法，链接万象繁华

项目以“三水三山一岛”构建生态宜居场景：狮子洋、砺江湾、浮莲岗水道三水环绕，大小浮莲山、莲花山三山相望，东侧海鸥岛（3A景区）形成“城市绿肺”；社区内打造约3万㎡中央园林，负氧离子浓度达2500个/cm³，高于城区均值。业主可沿10公里绿道骑行，或在滨江公园野餐，周末自驾10分钟到莲花山景区、20分钟到长隆旅游区，实现“自然栖居”与“都市娱乐”的自由切换。

### 8、南向园景+北向山景相伴，沐浴更衣皆与风景为伴

户型设计强化“景观融入生活”理念，主力户型均朝南或东南向，确保日照充足：

- **89㎡三房**：入户花园可改造为书房，北向卧室带飘窗近观园林，阳台连通客厅形成通透格局；

- **106㎡四房**：主卧套房配270°转角飘窗，沐浴间配明窗引入自然光，北向次卧可远眺莲花山轮廓；

- **165㎡顶豪**：南北双阳台对流，主卧带独立浴缸，泡澡时可欣赏江景，实现“开窗见江，推门见园”的居住体验。

室内采用断桥铝合金窗与Low-E玻璃，隔音效果达35分贝以下，营造静谧舒适的居住环境。

### 9、惟一【区府+TOD】双极核驱动

项目占位番禺区府延伸带与莲花湾TOD双核心，享受双重政策红利：

- **区府配套**：20分钟车程可达番禺区政府、番禺广场，享受图书馆、青少年宫等区级资源，政务服务便捷；

- **TOD升级**：海傍站作为3/4号线换乘节点，规划接入8号线南延段，未来将成为莲花湾板块交通枢纽，带动商业、产业集聚。

这种“双极驱动”模式，既保障教育、医疗等配套的成熟度，又依托TOD规划提升资产增值空间。

### 10、发展前景（区域的发展前景，规划等）

莲花湾板块作为广州“十四五”重点发展的科创中轴，正迎来爆发式增长：

- **产业落地**：规划建设莲花湾数字经济产业园、国际创新港，重点吸引人工智能、生物医药企业，预计2025年引入企业超200家；

- **交通兑现**：佛莞城轨（2024年通车）、8号线南延段（规划）进一步强化湾区联动，海傍站TOD综合体（规划商业+办公）提升区域能级；

- **旧改红利**：周边南浦村、罗边村旧改合计超200万㎡，未来将释放高端住宅、教育用地，推动城市界面升级。

中海·亚运城凭借“超级大盘+全能配套+价格洼地”（均价约3.5万/㎡），无论是刚需自住还是长期投资，均能深度受益于莲花湾从“城市新区”向“湾区门户”的转型，堪称广州东部的价值风向标。

以上内容从区位交通、教育配套、产品设计、规划红利等维度构建逻辑，突出“三地铁+全龄教育+百万方成熟大城”的核心卖点，符合首次置业及改善客群的购房诉求。如需调整细节，可随时告知。

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广州二手房价结束 23 个月连跌 市场呈现结构性修复迹象

国家统计局 5 月 19 日发布的数据显示，广州二手房价在 4 月环比持平，正式终结自 2023 年 5 月以来连续 23 个月的下跌趋势，成为一线城市中率先实现二手房价格企稳的典型代表。这一变化标志着广州房地产市场在经历长期调整后，正逐步进入结构性修复阶段。

一线城市分化加剧 广深仍面临短期压力

数据显示，4 月 70 个大中城市中，一线城市新房价格呈现 “北上海南调整” 的分化格局：北京、上海新房价格环比分别微涨 0.1% 和 0.5%，广州、深圳则分别下跌 0.2% 和 0.1%。二手房市场同样冷热不均，上海二手房价环比微涨 0.1%，广州持平，而北京、深圳分别下跌 0.6% 和 0.3%。分析指出，上海高端改善项目的热销及土地市场的高溢价，支撑了其房价韧性，而广深受库存压力及需求释放节奏影响，仍需时间消化前期调整压力。

核心城市刚需支撑显现 三线城市下行压力持续

二线城市整体表现平稳，杭州等城市因土地市场热度带动，新房价格同比指标首次由跌转涨，显示核心城市基本面修复成效。但三线城市受高库存、需求疲软等因素影响，新房和二手房价格环比跌幅分别达 0.2% 和 0.4%，市场活跃度持续走低。业内人士指出，中小城市需通过政策刺激和产业升级提升人口吸引力，才能缓解房价下行压力。

以价换量仍是主流 市场期待更强政策提振信心

尽管广州二手房实现止跌，但全国范围内 “以价换量” 现象依然普遍。北京、深圳等城市二手房挂牌价与成交价仍处于下行通道，部分房源降价幅度达 5%-10% 以加速去化。中原地产分析指出，年初 “小阳春” 透支部分需求，叠加居民收入预期不稳定，购房决策趋于谨慎。尽管 5 月公积金利率下调释放政策利好，但市场仍期待更大力度的宽松措施，如降低首付比例、优化限购政策等，以激活置换链条和市场信心。

机构展望：下半年或现双向修复 新房引领市场企稳

广东省住房政策研究中心指出，随着 “好房子” 供给侧改革推进，刚需和改善型新房品质提升将带动交易循环。预计下半年城市更新加速和老旧小区改造深化，将缓解二手房挂牌压力，促进价格跌幅收窄。中指研究院预测，核心城市新房价格有望在三季度全面止跌，二手房市场则需依赖政策持续发力和经济环境改善，逐步实现量价企稳。