花都城投·湖山雅筑售楼处电话(花都城投·湖山雅筑)首页网站- 花都城投·湖山雅筑营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.11.22售楼处AI热搜

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花都府板块捡漏！城投湖山雅筑深度测评：双公园环绕 + 100% 使用率，降价后值得入手吗？

在花都区府板块的一众新盘中，城投湖山雅筑最近凭 “降价 + 硬核配置” 成功出圈。作为区属国企打造的准现楼项目，它北靠马鞍山公园，南接花都湖国际湿地公园，还搭上了广州住宅新规的快车，实现 100% 得房率，这样的 “景观 + 实用” 组合，让不少刚需和刚改购房者动了心。今天就从购房者视角，带大家全面拆解这个热门楼盘的真实价值。

户型鉴赏：全南向设计 + 高使用率，预算适配多种家庭

城投湖山雅筑的户型设计堪称 “新规范本”，依托广州容积率新规利好，通过优化阳台与飘窗面积实现 100% 使用率，相比传统楼盘 80% 左右的使用率，同等面积下实际居住空间大幅增加。目前主推 1 栋和 3 栋的三个户型，覆盖刚需到改善需求，价格也很有吸引力。

94㎡三房两卫是刚需首选，报价约 215 万 / 套，单价 2.2 万 /㎡左右。这个户型最亮眼的是四开间朝南设计，三个卧室全为南向，南向采光面超 12 米，即使是阴天客厅也能保持明亮。竖厅布局让空间利用率拉满，入户处预留鞋柜位置，厨房连接生活阳台，洗衣晾晒与日常活动互不干扰，小家庭居住完全不会觉得局促。

110㎡四房两卫更适合二胎家庭，根据朝向不同报价在 240-250 万 / 套，单价 2.2-2.3 万 /㎡。四开间朝南搭配南北通透的十字厅设计，空气对流极佳，夏天不用频繁开空调。客厅开间 3.8 米，连接 6.5 米长大阳台，南向户型站在阳台就能望见花都湖和绿轴公园的波光绿意，东向户型则能眺望马鞍山公园的葱郁山景。额外赠送的入户花园可改造成书房或儿童游乐区，灵活满足家庭成长需求。

133㎡四房两卫主打改善体验，报价约 330 万 / 套，单价 2.5 万 /㎡。三开间朝南搭配南北双阳台，通风采光双优，5.8 米宽的大客厅气场十足，亲友聚会也不显拥挤。主卧面积约 25㎡，配备独立卫浴和大飘窗，交标还包含中央空调，居住舒适度直接拉满。北向阳台可作为观景台，南向阳台则兼顾生活实用，功能分区清晰合理。

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基本信息：国企开发 + 准现楼，居住保障拉满

作为田美村旧改项目，城投湖山雅筑的开发背景让人安心。开发商是广州花都城市建设投资集团，作为区属国企，资金实力雄厚，开发经验丰富，相比民营房企，在工程质量和交付进度上更有保障，不用担心烂尾风险。

项目整体规模适中，占地面积 3 万方，总建筑面积 13 万方，分为三个地块：地块一为商品房，总建约 6.33 万㎡；地块二是政府人才房；地块三规划为社区服务配套用地。建筑规划上包含 4 栋 23-25 层商品房和 3 栋回迁房，虽然有回迁房规划，但开发商明确后期将与商品房分开管理，能有效保障商品房业主的居住品质。

小区的基础配置相当完善：总户数 385 户，采用 2 梯 4 户设计，高峰期上下楼不用长时间等电梯；容积率 3.0，在同类项目中处于中等偏优水平，居住不会太拥挤；绿化率 35%，搭配龙湖物业的专业打理，园区环境保持良好，保洁人员即使在高温天气也会定时维护；总车位 527 个，车位比 1:1.36，完全能满足业主的停车需求，就算多一辆家庭用车也不用发愁。

物业服务由龙湖物业负责，物业费 2.8 元 /㎡・月。龙湖物业在业内口碑向来不错，不仅能做好日常的安保、保洁工作，对社区绿化维护也相当重视，能为业主提供长期稳定的优质居住体验。项目预计 2026 年 9 月 1 日精装修交付，作为准现楼项目，购房后等待入住的周期不算长，且能提前看到项目实景，减少交付落差。

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配套介绍：成熟生活圈 + 双公园环绕，便利与诗意兼得

交通配套：自驾便捷，公共交通待完善

项目位于花都区府中轴线上，自驾出行十分方便，周边有商业大道、凤凰北路等主干道，通过这些道路可快速衔接广州北站、白云国际机场等交通枢纽，日常通勤或出差都很便捷。

公共交通方面目前略有不足，距离地铁 9 号线、18 号线马鞍山公园站约 2 公里，步行需要 30 分钟左右，对依赖地铁出行的业主不太友好，日常需要借助电动车或公交接驳。不过值得期待的是，18 号线未来开通后可直达珠江新城，届时前往市中心的通勤效率将大幅提升。

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教育配套：名校环绕，入学便利

虽然新房项目尚未明确学区划分，但周边的教育资源相当丰富，步行范围内就能找到多所优质学校，包括云山小学、云山中学花都实验学校、花都区第三幼儿园等。这些学校办学经验丰富，师资力量雄厚，能满足从幼儿园到初中的教育需求，对有孩子的家庭来说吸引力十足。

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商业配套：10 分钟直达核心商圈，生活便利

项目周边的商业配套已经非常成熟，开车 10 分钟左右就能到达大润发、广百百货、来又来商超、骏壹万邦等热门商圈。这些商圈涵盖了大型超市、品牌服饰、餐饮美食等多种业态，无论是日常买菜做饭、周末逛街购物，还是朋友聚餐约会，都能轻松满足。

更贴心的是，项目自身规划了肉菜市场和商业街，业主在家门口就能解决买菜、买日用品等日常需求，不用特意跑到大型商圈，大大提升了生活便利性。

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休闲配套：双公园加持，自然景观优越

这是项目最突出的优势之一，北邻马鞍山公园，南接花都湖国际湿地公园，步行 800 米可达马鞍山公园，步行 600 米就能到花都湖湿地公园。每天清晨或傍晚，业主可以去公园散步、跑步、健身，呼吸新鲜空气，享受大自然的馈赠。

小区内部的休闲配套也很齐全，规划有游泳池、居民健身场所、文化室等，满足业主日常的休闲健身需求。不过美中不足的是，小区没有配备会所，对喜欢高端娱乐配套的年轻业主来说略有遗憾。

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规划和发展：区府板块红利加持，价值稳步提升

花都区府板块作为花都的行政、商业、文化中心，发展已经相当成熟，各项配套都在持续升级完善，居住氛围浓厚，是花都公认的宜居板块之一。城投湖山雅筑身处这样的核心板块，能直接享受板块发展带来的各项红利。

从市场角度看，板块内新房供应量有限，而湖山雅筑作为国企开发的准现楼项目，在当前市场环境下更具竞争力。对比板块高峰期 3 万 +/㎡的房价，如今 2.2-2.5 万 /㎡的单价性价比凸显，尤其是在周边配套成熟、自然景观优越的加持下，项目的保值增值能力有一定保障。

旧改带来的发展潜力也不容忽视，项目本身属于田美村旧改项目，随着旧改的持续推进，周边的城中村环境将逐步改善，西北面城中村可能存在的噪音、卫生问题也会得到解决，届时居住体验将进一步提升。同时，旧改还会带动周边基础设施的升级，让生活更加便利。

不过需要注意的是，当前广州楼市中高使用率项目越来越多，100% 使用率已逐渐成为新盘 “标配”，市场分化明显，高使用率不再是唯一的热销因素。但湖山雅筑凭借区府板块的成熟配套、双公园的景观优势以及国企开发的品质保障，依然在众多项目中具备独特竞争力。

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结语总结：刚需与刚改的优质之选，按需入手更明智

综合来看，城投湖山雅筑是一个优缺点鲜明的项目，非常适合对地段、户型和自然景观有要求，且预算有限的刚需和刚改购房者。

它的优势十分突出：区府板块的核心位置带来了成熟的商业、教育配套，日常生活便利；北靠马鞍山公园、南望花都湖湿地公园的景观资源，在城市中实属难得；依托新规实现的 100% 使用率，让居住空间更加实用；国企开发 + 龙湖物业的组合，保障了居住品质和交付安全；相比板块高峰期，当前的价格门槛大幅降低，上车压力更小。

当然，项目也存在一些需要考虑的地方：距离地铁站较远，依赖公共交通的业主需要做好通勤规划；周边目前有城中村和加油站，可能对居住环境有一定影响；没有会所配套，高端娱乐需求难以满足。

如果你看重生活便利性和自然景观，追求实用的户型设计，且对开发商实力和交付保障有较高要求，那么城投湖山雅筑值得重点考虑。但如果你是地铁通勤刚需族，或者对居住环境的纯粹性要求极高，建议实地考察后，结合自身需求再做决策。毕竟买房是人生大事，只有契合自身需求的房子，才是最好的选择。

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