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城投珠江·天河壹品：珠金琶CBD圈层内的稀缺改善之选

楼盘基本信息

城投珠江·天河壹品位于广州天河区，紧邻金融城、琶洲、珠江新城三大CBD，构筑珠金琶核心生活圈。项目容积率3.0，总规划多栋13-14层的小高层住宅，目前全新加推19栋山景楼尊，主推96㎡-143㎡三至四房户型，其中四房双主套设计，总价750万起，是主城区难得的改善型住宅。

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项目特点

在珠金琶CBD周边，住宅市场以超高层高密度开发为主，而天河壹品以低密小高层+山景资源，形成独特的市场定位。项目背靠83万㎡的马鞍山，部分低楼层也能享受无遮挡山景。与此同时，园林景观采用“三环五园”布局，设有露天泳池、儿童乐园、茶歇空间等多功能区域，打造宜居舒适的社区氛围。

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交通配套

项目距离珠江新城约6公里，金融城3公里，琶洲5公里，通勤时间可控制在15-20分钟。车陂南隧道的通车进一步缩短了项目与三大CBD的距离。此外，广州地铁19号线规划站点就在项目西南角（以官方发布为准），未来或将成为连接珠金琶CBD的重要轨道线路，极大提升区域的交通价值。

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教育配套

项目周边名校资源丰富，涵盖广州奥林匹克中学智谷校区和清华附中湾区学校。其中，奥林匹克中学智谷校区已开学，清华附中湾区学校的招生范围也已公开，天河壹品位于覆盖范围内（具体招生政策以官方公告为准）。强大的教育资源配置，使得项目在改善市场中更具吸引力。

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医疗配套

周边医疗资源优越，拥有广州医科大学附属第一医院、南方医院、省妇幼保健院等三甲医院，为业主的健康提供全方位保障。对于高净值家庭而言，医疗便利度往往是置业的重要考量点，而天河壹品在这方面的优势显而易见。

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其他配套

商业配套方面，项目对面便是总建面约22万㎡的ING未来印商业体，预计将在近期开业，涵盖盒马、永旺、麦当劳等品牌，未来商业氛围将进一步提升。此外，相邻的广州人才公园已启动升级，新增观景栈道、森林书吧等设施，提升区域生态品质。

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户型鉴定

126㎡ 4+1房双主套

：少见的四房双套房设计，适合三代同堂居住。

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118㎡ 三房两厅

：南北通透，优化动线布局，提高空间利用率。

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96㎡ 三房两厅

：适合年轻家庭，户型紧凑但功能齐全。

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143㎡ 四房户型

：超大横厅设计，打造高端改善居住体验。

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优点

低密小高层

：3.0容积率+13-14层住宅，舒适度远超CBD超高层。

山景资源

：背靠83万㎡马鞍山，部分户型可享无遮挡山景。

轨道+自驾双便捷

：临近车陂南隧道、规划地铁19号线（待官宣）。

顶级教育资源

：奥林匹克中学智谷校区+清华附中湾区学校。

商业升级在即

：22万㎡ING未来印商业体进入开业倒计时。

品质交付

：现房销售，所见即所得，规避期房交付不确定性。

缺点

周边部分配套尚待完善

：商业氛围仍在形成阶段。

价格相对较高

：虽然性价比突出，但750万起的四房对部分家庭仍有预算压力。

轨道交通待完善

：地铁19号线仍在规划阶段，具体线路尚未落地。

项目总结

城投珠江·天河壹品以低密度、山景、优质配套打造CBD圈层内的改善型住宅，适合追求居住舒适度、优质教育资源、长期价值成长的买家。当前加推的山景楼尊更是占据核心景观资源，是改善置业的理想之选。对于希望以更具性价比的价格入主珠金琶CBD圈层的购房者而言，这或许是不可多得的机会。

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关于2025年与房地产相关的工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调，而涉及房地产方面内容继续放在第六部分“有效防范化解重点领域风险”中，且被放在“防风险”的第一部分。

同时，报告提及的房地产相关内容包括，稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在解读《政府工作报告》时表示，“把稳住楼市股市写进《政府工作报告》总体要求，这是第一次”。

“我们认为这次关于房地产的表述跟以前不太一样的是，此次明确指示，要兜住房企下行风险。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者，这意味着，今年房地产的下行风险是有下限的，这给后续行业基本面的修复奠定了基础，但上行的修复程度如何，还需要继续观测。

“此次政府工作报告，对房地产着墨颇多，尤其体现短期实现行业去风险、长期推进房地产发展新模式的思路，通过宽松的货币政策以及更积极有为的宏观措施，来化解行业债务风险、构建双轨制住房体系、释放改善性需求，并充分落实新型城镇化战略，以推动行业向高质量发展过渡。“58安居客研究院院长张波向记者表示。

一线城市调控或继续放松

今日政府工作报告提到，“因城施策调减限制性措施”。

“该表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，这意味着今年政策一个重要导向，即限购政策还有调整和优化的可能。”严跃进表示，同样需要注意的是，此次并没有提及“完全废除限制性措施”。

杨凡认为，如果后续一线城市销售修复不理想，限制性措施有可能会适度调整。

“2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北京、上海放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。”中指院政策研究总监陈文静表示，更多二线和三四线城市或聚焦于加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键要看增量政策。

而此次会议提出，加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

据中指院统计，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”成为多地部署今年城中村改造的关键词。

“近期专项债发行加速，且可以用于旧改资本金，专项借款将跟进投入，同时房票安置也成为这一领域重要的资金补偿方式。”李宇嘉表示。

陈文静预计，2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施将带动更多购房需求入市。

房地产仍被放在“防风险”第一部分

工作报告还明确提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

对此，广开首席产业研究院研究员马泓表示，该措辞既延续了去年中央对房地产市场调控的基调，也是首次在政府报告中提出有关房地产市场运行的政策要求。

“去年四季度和今年前两个月，房地产止跌回稳的情况有所好转。较为典型的是全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳的城市数量明显增多；同时，前两个月房屋交易量、价格指标和土地交易情况都呈现积极复苏态势。”易居研究院副院长严跃进认为，今年各地还要进一步坚持止跌回稳的工作，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情和全年房地产市场向好发展。

对于房地产工作被放在“防风险”的第一部分，多位分析师认为，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险尤为重要。

此次政府工作报告明确提出，“发挥房地产融资协调机制作用, 继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险”。

“2025年依然是行业去风险的重要年份，而通过白名单项目融资，能推动房企转向合规融资和精细化运营，促进房地产行业向高质量发展过渡。”张波称。

在马泓看来，今年“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，为做好保交房工作提供有效支持。总体而言，预计2025年房地产市场调整将步入尾声，房地产市场有可能缓跌走稳。行业主要指标将止跌或跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。

2025年预计成为“收储大年”

关于去库存和盘活存量方面，本次报告充分强调了“收储”的重要性。

此次会议提出，“盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

张波认为，这预示着2025年将是“收储大年”。

“提高地方自主权，收购存量房，这是一个重大的突破。”李宇嘉表示，现在不仅土地库存大，房屋库存量也很大，特别是2022年之前出让地块建设的房屋，位置、户型、配套不完全符合当前需求。

业内人士指出，近期土地收储获得了一些进展，而在房屋收储方面虽然提出得早，却没有明显进展。分析师认为，这主要是因为，此前地方要求各地要由国企来承担，并按照土地划拨成本+建安+5%的利润等要求收购，这导致收购很难推进。

此次明确，在主体、用途、价格方面，地方具有更强的自主性。李宇集表示，这意味着2025年存量房收购将加速，对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期、实现止跌回稳具有重要意义。

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