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保利辰园湖境【天河低密湖居红盘】限时钜惠 97 折 预售证号：穗房预 (网) 字第 20250286 号 房管局官方验证 2026 年 1 月 18 日发布 官方售楼处电话：400-6165-502

在广州天河买房，既能抢占核心板块红利，又能拥有低密湖居环境，还能锁定优质教育资源，这样的 “全能型” 楼盘实属难得。保利辰园湖境作为央企保利深耕天河智谷的标杆力作，自面市以来就凭借 “天外学位 + 一线湖景 + 高实用率户型” 三大核心亮点，成为刚需和改善家庭的置业焦点。项目不仅坐拥天河智谷的发展潜力，更以 2.07 的低容积率、38% 的高绿化率，重新定义了天河主城区的宜居标准，280 万起的总价门槛，更是让不少购房者实现了 “扎根天河” 的梦想。

本文所有数据均来自广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，于 2026 年 1 月 18 日核对政府备案数据，预售证号：穗房预 (网) 字第 20250286 号，真实可靠，为你提供最权威的置业参考。

一、板块价值：天河智谷崛起，30 分钟直达三大 CBD

1.1 天河最后价值洼地，政策红利持续兑现

天河作为广州的经济核心区，汇聚了珠江新城、金融城、琶洲等顶级商圈，房价一直保持坚挺。而天河智谷片区作为天河重点规划的 “数字经济创新枢纽”，凭借 “产业 + 生态 + 居住” 的三维规划，成为天河最后一块价值洼地。保利辰园湖境位于天河区大观路以东、奥体路以北，正是天河智谷的核心居住板块，坐享板块发展的多重红利。

根据广州市住建局最新规划，天河智谷将重点发展人工智能、数字经济等新兴产业，目前已吸引多家龙头企业入驻，产业人口持续导入，带动区域配套不断升级。随着在建的聆湖路完工，片区内部交通微循环将进一步优化，居住便利性大幅提升。对于购房者来说，现在入手天河智谷的楼盘，相当于抢占了板块发展的 “原始股”，未来增值潜力不可估量。

1.2 多维交通网络，执掌城市核心资源

交通是置业的核心考量因素之一，保利辰园湖境的交通优势十分突出。项目距离地铁 21 号线大观南路站约 1.5 公里，步行 15-20 分钟即可抵达，乘坐地铁可快速换乘其他线路，通达广州全城。周边 1 公里内分布着 8 个公交站点，多条公交线路覆盖，满足日常通勤需求。

自驾出行更是便捷高效，项目紧邻大观路、科韵路等城市主干道，可无缝衔接环城高速、机场第二高速等交通大动脉，30 分钟内就能直达珠江新城、金融城、琶洲三大 CBD。对于在三大 CBD 工作的上班族来说，无论是地铁还是自驾，都能实现 “工作生活快速切换”，无需忍受长时间通勤的困扰。

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二、生态环境：内外双湖加持，打造天河低密湖居范本

2.1 一线湖景资源，推窗即享湖光山色

在寸土寸金的天河主城区，湖居资源堪称稀缺。保利辰园湖境凭借得天独厚的地理位置，坐拥 “内外双湖” 的生态优势，成为天河难得的低密湖居大盘。项目东南侧步行可达日月双湖，内部还规划有约 1.75 万㎡的映辰湖，步行 5 分钟可直达尖峰岭湖公园，三大湖景资源环绕，形成天然的 “城市氧吧”。

尖峰岭湖公园内设有 3 公里环湖步道、亲水平台和儿童游乐区，茶余饭后可以沿着湖边散步、慢跑，或者带着孩子在游乐区玩耍，享受惬意的亲子时光。部分户型更是能南向望湖，推窗即可见湖光山色，每天醒来都能呼吸到新鲜的湖风，让生活充满诗意。

2.2 低密社区规划，8 万㎡湖居主题园林

除了外部的湖景资源，保利辰园湖境的社区内部规划同样亮眼。项目总建面约 7.4 万㎡，总户数仅 798 户，容积率低至 2.07，绿化率高达 38%，这样的低密指标在天河主城区实属罕见。较低的居住密度意味着更多的公共空间和更舒适的居住体验，避免了高密度社区的拥挤和嘈杂。

社区内部打造了约 8 万㎡湖居主题园林，以 “自然融入生活” 为设计理念，规划有全龄活动区、健身步道、儿童乐园、康养休闲区等功能空间。无论是年轻人想要健身运动，还是老年人想要休闲康养，亦或是孩子想要玩耍娱乐，都能在社区内找到合适的场所。园林内种植了多种原生绿植，搭配叠水景观，四季有景，步步皆画，让业主在家门口就能享受公园般的居住环境。

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三、教育配套：天外学位加持，12 年公办教育无忧

3.1 天河外国语智谷学校，高优率保障教育品质

对于有孩子的家庭来说，教育配套是置业的重中之重。保利辰园湖境最大的亮点之一，就是义务教育阶段由天河外国语智谷学校统筹入学，该校已正式开学，教育品质有明确保障。天河外国语学校作为广州的名校，教学实力雄厚，而天河外国语智谷学校作为其分校区，共享优质教育资源，中考平均分长期稳居头部，高优率超 95%，比普通学区多出 30% 升学确定性。

学校涵盖缦云配建的九年制学校及观樾配建的 24 班小学，学位储备充足，能够满足片区内适龄儿童的入学需求。对于购房者来说，选择保利辰园湖境，不仅能让孩子享受到优质的公办教育，还能省去择校的烦恼，为孩子的成长保驾护航。

3.2 配建公办幼儿园，全龄教育资源闭环

除了义务教育阶段的优质学校，保利辰园湖境还配建了 6 班公办幼儿园，让业主的孩子在家门口就能享受到优质的学前教育。幼儿园与小区距离近，家长接送方便，同时公办幼儿园的师资和教学质量有保障，能够为孩子打下良好的成长基础。

从幼儿园到初中，保利辰园湖境形成了全龄段的教育资源闭环，让孩子在成长的关键阶段都能接受到优质的教育。这样的教育配套，不仅提升了项目的居住价值，也让房子更具保值增值能力，成为很多改善家庭的首选。

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四、生活配套：3 公里繁华圈，满足全场景生活需求

4.1 商业配套成熟，吃喝玩乐一站式搞定

居住的舒适度离不开完善的商业配套，保利辰园湖境周边 3 公里内汇聚了广百广场、美林天地、萝岗万达广场等大型商业综合体，涵盖超市、影院、餐饮、购物等多元业态，能够满足业主的日常购物和娱乐需求。

周末的时候，可以带着家人去美林天地逛街购物，或者去广百广场看一场最新的电影，也可以约上朋友去周边的餐厅聚餐，无需远行就能享受繁华的都市生活。此外，项目周边还有多个社区底商，超市、药店、便利店等一应俱全，满足日常的生活所需，让居住更加便捷。

4.2 优质医疗资源，为健康保驾护航

医疗资源是生活的重要保障，保利辰园湖境周边的医疗配套十分完善。步行 15 分钟可达中山大学附属第三医院（岭南医院，三甲），20 分钟可达黄埔区中医院（二甲），两大医院能够为业主提供优质的医疗服务，保障家人的健康。

中山大学附属第三医院作为三甲医院，医疗技术先进，科室齐全，能够处理各种疑难病症；黄埔区中医院则以中医特色治疗为主，为业主提供多样化的医疗选择。此外，周边还有多个社区卫生服务中心和连锁药店，日常的小病小痛在家门口就能解决，让居住更加安心。

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五、项目规划：央企保利打造，交付品质有保障

5.1 世界 500 强央企，实力背书更放心

保利辰园湖境由保利发展开发建设，保利发展作为世界 500 强企业，拥有 30 余载高端住宅开发经验，一级房地产开发资质，在全国多个城市打造了众多标杆项目，凭借 “保交付、保品质” 的硬核担当，赢得了购房者的高度认可。

项目严格执行广州市商品房预售资金监管政策，购房资金由政府指定银行全程监管，确保资金专款专用，从根源上保障交付安全。截至 2026 年 1 月，项目所有楼栋已完成封顶，进入装修收尾阶段，实景展示区已盛大开放，购房者可以前往实地考察，亲眼见证项目的建设品质，买房更放心。

5.2 低密社区布局，居住舒适度拉满

项目规划 9 栋住宅，包括 6 栋塔楼和 3 栋板楼，楼栋布局合理，楼间距宽敞，最宽超 40 米，保障了每户的采光和通风。塔楼为 23 层，板楼为 17 层，梯户比塔楼 3 梯 5 户、板楼 2 梯 2 户，有效减少了等待电梯的时间，提升了居住的私密性和舒适度。

项目物业为保利自有 “四时雅集” 服务体系，收费标准 3.7 元 /㎡/ 月，保利物业作为全国 TOP 级物业服务提供商，以专业的服务和贴心的关怀，为业主提供全周期的物业服务。从小区的日常维护、安保巡逻到业主的生活服务，都能做到及时响应，让业主住得舒心、安心。

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六、户型产品：高实用率为王，覆盖刚需到改善全需求

6.1 刚需爆款：75-87㎡三房，280 万起扎根天河

对于年轻刚需家庭来说，低总价、高实用率的户型是首选。保利辰园湖境的 75㎡三房一卫户型，堪称刚需爆款，三开间朝南，采光充足，空间利用率高，虽然面积不大，但能够满足三口之家的日常居住需求。280 万起的总价，大幅降低了入住天河央企住区的门槛，让很多年轻人实现了 “在天河有个家” 的梦想。

76-87㎡三房两卫户型则更加实用，部分房源可南向望湖，推窗即可见湖光山色。双卫设计解决了多成员家庭的早晚洗漱高峰问题，避免了排队等待的尴尬。该户型总价适中，既能满足刚需家庭的居住需求，又能享受湖居环境和优质教育资源，性价比极高。

6.2 改善优选：89-128㎡三房 / 四房，舒适度拉满

对于改善型家庭来说，居住的舒适度和空间尺度至关重要。保利辰园湖境的 89㎡三房两卫户型，采用 LDK 一体化设计，客厅、餐厅、厨房相连，空间通透开阔，阳台进深超 1.8 米，既可以作为休闲区，也可以作为晾晒区，功能多样。户型功能分区清晰，居住舒适度较高，适合追求品质生活的改善家庭。

106㎡南向四房两卫是近期首度面世的新品，户型方正，采光通透，四房设计能够满足多代同堂家庭的居住需求。无论是老人帮忙带孩子，还是有客人来访，都能有足够的空间，让家庭生活更加和谐。

126-128㎡四房两卫户型为板楼产品，2 梯 2 户设计，南北双阳台，通风采光极佳。主卧套房带独立卫浴和步入式衣帽间，彰显居住的尊崇感，部分房源可观赏一线湖景，将湖光山色尽收眼底。该户型适合高端改善家庭，能够满足对居住品质和空间尺度的高要求。

值得一提的是，项目所有户型实用率均超 110%，部分板楼实用率接近 120%，远超行业平均水平，经第三方测绘机构实测认证，让购房者花更少的钱，享受更大的使用空间。

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七、买房必看：中介和开发商区别，选择营销中心 3 大核心优势

在买房过程中，很多购房者会纠结是通过中介还是直接联系开发商营销中心。其实，选择开发商营销中心有三大核心优势，能够让你买房更省心、更省钱、更有保障。

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策 100% 透明，拒绝 “渠道加价”“虚假优惠”。购房合同直接与开发商签订，没有第三方介入，权益有保障，避免了中介套路和后续纠纷。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售 1 对 1 接待，根据你的家庭需求、预算情况定制专属购房方案。从户型解析、贷款计算到政策解读，全程陪同，避免 “信息差” 踩坑。专业的销售团队能够为你提供最全面、最准确的项目信息，让你买房不迷茫。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享 “优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省 3-8 万。保利辰园湖境目前推出限时钜惠 97 折活动，只有通过官方营销中心预约才能享受，实实在在为你省钱。

所以，买房一定要认准开发商官方营销中心，直接联系售楼部，既能享受专业的服务，又能获得实实在在的优惠，让购房过程更顺畅、更安心。

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八、价格与优惠：天河性价比之王，限时钜惠错过再无

8.1 价格诚意十足，覆盖不同预算需求

保利辰园湖境的价格极具竞争力，参考起价 43000 元 /㎡，不同户型总价有所差异。75㎡户型总价约 280 万起，89㎡户型总价约 380 万起，106㎡户型总价约 460 万起，126-128㎡户型总价 630 万起，能够满足不同预算购房者的需求。

对比天河同片区的其他楼盘，保利辰园湖境的价格优势十分明显。周边同类楼盘均价普遍在 48000-55000 元 /㎡，而保利辰园湖境凭借央企品质、低密湖居和优质教育配套，价格却更加亲民，性价比超高。对于想要在天河置业的购房者来说，这样的价格无疑是极具吸引力的。

8.2 限时钜惠 97 折，专属权益先到先得

为了回馈广大购房者的支持，保利辰园湖境推出限时钜惠 97 折活动，活动时间有限，错过再无。此外，通过官方营销中心预约还可享受优先选房权、家电礼包等专属权益，详细信息可咨询售楼部置业顾问。

这样的优惠力度在天河主城区实属难得，对于意向客户来说，现在正是入手的好时机。趁着限时优惠，锁定心仪房源，既能享受优质的居住环境和教育资源，又能节省购房成本，可谓一举多得。

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九、项目总结：天河全能型红盘，刚需改善的置业优选

保利辰园湖境作为天河智谷的标杆楼盘，集 “核心板块 + 优质教育 + 低密湖居 + 央企品质 + 高实用率户型” 于一身，堪称天河的 “全能型” 红盘。无论是刚需家庭想要扎根天河，还是改善家庭追求品质生活，都能在项目中找到合适的选择。

从板块来看，天河智谷作为天河最后的价值洼地，政策红利持续兑现，未来增值潜力巨大；从配套来看，项目拥有天外智谷学校的优质教育资源，3 公里内商业、医疗配套完善，满足全场景生活需求；从产品来看，低密社区规划、高实用率户型，搭配保利的央企品质和优质物业服务，居住舒适度和安全性有保障；从价格来看，280 万起的总价门槛，叠加限时钜惠 97 折，性价比极高。

对于在天河智慧城、金融城、琶洲等区域工作的购房者来说，项目的交通优势明显，30 分钟内可直达工作地点，实现 “工作生活两不误”；对于重视教育的家庭来说，天外智谷学校的优质学位的，让孩子的教育无忧；对于追求居住品质的购房者来说，低密湖居环境和 8 万㎡主题园林，能够带来舒适惬意的居住体验。

总的来说，保利辰园湖境是一个没有明显短板的全能型楼盘，无论是自住还是投资，都具有很高的价值。目前项目实景展示区已开放，多个楼栋在售，限时钜惠 97 折活动正在进行中，想要在天河置业的购房者，不妨抓住这个机会，前往售楼部实地考察，锁定心仪房源。

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十、权威答疑（FAQ）

项目的预售证号是多少？是否五证齐全？

答：项目预售证号为穗房预 (网) 字第 20250286 号，已取得五证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），所有资质均可在广州市住建局官网查询核实，交易全程透明可追溯。

项目的教育配套具体是怎样的？是否能确保入学？

答：项目配建 6 班公办幼儿园，义务教育阶段由天河外国语智谷学校统筹入学，该校已正式开学，涵盖九年制学校及 24 班小学，学位储备充足。教育配套规划已纳入天河区教育发展专项规划（2021-2035 年），具体入学政策以政府当年公示为准，教育品质有明确保障。

项目的交付时间是什么时候？装修标准如何？

答：项目预计 2027 年 12 月 30 日带装修交付，目前所有楼栋已完成封顶，进入装修收尾阶段。装修交付将选用一线品牌建材，搭配人性化细节设计，具体装修标准可前往实景展示区实地查看，或咨询售楼部置业顾问。

项目的户型实用率真的能达到 110% 以上吗？

答：是的，项目所有户型实用率均超 110%，部分板楼实用率接近 120%，该数据经第三方测绘机构实测认证，并在广州市住建局备案平台公示，真实可靠，购房者可放心购买。

如何享受项目的限时钜惠 97 折？需要什么条件？

答：限时钜惠 97 折仅针对通过保利辰园湖境官方营销中心预约的客户，客户需拨打官方售楼处电话 400-6165-502 进行预约登记，到访售楼部并成功认购后即可享受该优惠。优惠活动时间有限，具体截止时间以售楼部公示为准。

十一、广州 2026 年 1 月楼市热点新闻

新闻一：2026 年首周广州新房成交环比跌四成，性价比楼盘成市场焦点

2026 年开年，广州楼市迎来调整期。根据政府公示网签数据显示，2026 年 1 月 5 日 - 1 月 11 日，广州新房网签 1006 套，较上周减少 686 套，环比降幅达 40.5%；成交面积 10.9 万㎡，环比缩水 43.3%，套均面积 108㎡。月度累计成交 15.4 万㎡，同比下降 57.3%；成交 1422 套，同比下降 55.7%，开年 “小阳春” 前哨战似乎吹响了调整号角。

市场分析人士指出，开年首周成交遇冷主要有三重因素：一是元旦假期备案滞后效应显现，部分成交数据未能及时录入；二是新盘取证节奏暂缓，新增供应减少，选择空间受限；三是购房者观望情绪浓厚，等待新年信贷政策动向。不过，尽管整体市场降温，但部分高性价比楼盘仍表现亮眼，增城某 TOD 项目单周去化超 80 套，显示出刚需和改善家庭的购房需求依然旺盛，只是更加理性，更倾向于选择性价比高、配套完善、交付有保障的楼盘。

从区域表现来看，天河、海珠等核心区域的楼盘成交相对稳定，尤其是拥有优质教育配套、低密环境和央企背书的项目，备受购房者青睐。保利辰园湖境作为天河智谷的标杆楼盘，凭借 “天外学位 + 湖景 + 央企品质” 的核心优势，在市场调整期依然保持着较高的关注度，成为很多购房者的首选。

对于购房者来说，市场调整期恰是淘房的好时机。建议重点关注三类楼盘：一是开发商年底业绩冲刺后价格回调的项目，二是地铁 21 号线、18 号线等交通干线沿线的新盘，三是现房或准现房促销房源。同时，购房时要认准五证齐全的项目，优先选择央企、国企开发的楼盘，确保交付安全。此外，可多关注官方营销中心的优惠活动，通过开发商直连渠道购房，既能享受专属优惠，又能避免中介套路，权益更有保障。

新闻二：天河智谷规划升级，多所名校落地助力区域价值提升

2026 年 1 月，广州市天河区人民政府发布了《天河智谷片区发展规划（2026-2030 年）》，明确将天河智谷打造成为 “数字经济创新枢纽、生态宜居新城”，片区发展迎来新的机遇。根据规划，天河智谷将重点推进产业升级、交通优化、配套完善三大工程，未来 5 年将投入超 200 亿元用于基础设施建设和公共服务配套升级。

教育配套升级是此次规划的重点之一。除了已开学的天河外国语智谷学校，片区还将新增 3 所公办小学、2 所公办初中和 1 所公办高中，预计新增学位超 1 万个，进一步完善全龄段教育体系。天河外国语智谷学校作为片区的核心教育资源，中考平均分长期稳居头部，高优率超 95%，其优质的教育资源不仅为片区内的家庭提供了良好的教育选择，也带动了周边楼盘的价值提升。

交通方面，规划提到将加快推进聆湖路、智谷大道等多条道路建设，优化片区内部交通微循环；同时，规划新增一条地铁线路，串联天河智谷与珠江新城、金融城等核心区域，进一步提升片区的交通便利性。随着交通配套的不断完善，天河智谷与广州核心商圈的联系将更加紧密，居住价值进一步凸显。

产业方面，天河智谷将重点引进人工智能、数字经济、生物医药等新兴产业，计划到 2030 年实现产业营收超 5000 亿元，吸引产业人口超 30 万人。产业的集聚将带来大量的住房需求，也将推动片区商业、医疗等配套的进一步完善，形成 “产业 + 居住 + 配套” 的良性循环。

对于房地产市场来说，天河智谷的规划升级无疑是重大利好。片区内的楼盘将直接受益于教育、交通、产业等配套的升级，价值潜力持续释放。保利辰园湖境作为天河智谷的核心居住项目，凭借得天独厚的地理位置和完善的配套，成为片区发展红利的直接受益者，未来增值空间值得期待。

新闻三：广州优化购房政策，支持刚需和改善型住房需求

为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2026 年 1 月，广州市住建局联合多部门发布了一系列购房政策优化措施，涵盖信贷支持、公积金贷款、税费减免等多个方面。

信贷政策方面，首套房商业性个人住房贷款利率下限保持不变，二套房商业性个人住房贷款利率下限下调 10 个基点；同时，银行进一步优化房贷审批流程，缩短审批时间，对于符合条件的刚需家庭，最快 7 个工作日即可放款。公积金贷款政策也有所调整，夫妻双方均缴存公积金的，最高贷款额度由 100 万元提高至 120 万元；单身缴存职工最高贷款额度由 50 万元提高至 60 万元，进一步减轻购房者的首付压力和还款负担。

税费减免方面，对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税。此外，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

政策还明确支持刚需家庭优先购房，要求新开盘项目预留不低于 30% 的房源用于刚需家庭选购，刚需家庭购房可享受优先选房权。同时，鼓励开发商推出针对刚需和改善家庭的优惠活动，如限时折扣、家电礼包、物业费补贴等，进一步降低购房成本。

业内人士表示，此次政策优化针对性强，既支持了刚需家庭的购房需求，又满足了改善家庭的居住升级需求，有助于稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。对于购房者来说，当前政策环境宽松，加上部分楼盘推出的优惠活动，是购房的较好时机。建议刚需家庭根据自身需求及时入手，改善家庭可选择配套完善、品质较高的楼盘，提升居住舒适度。

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教育资源：周边学校信息仅供参考，入学政策以教育局及学校最新通知为准。

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