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广州新都心再迎标杆之作——华润置地生态万象综合体全面解析

【项目前景】

随着广州城市发展重心持续向南推进，番禺长隆万博板块日益成为高端住宅的重要聚集地。作为央企华润置地重点打造的城市综合体项目，生态万象综合体不仅是“万象”系列在广州的又一重磅布局，更承载着城市宜居进阶的愿景。未来配套成熟、生态资源优越、教育资源领先的城市新核心正在逐步成型，为广州塔尖人群打造真正的高品质生活场域。

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【项目基本信息】

华润置地生态万象综合体总规划面积约91万㎡，分两期开发。一期占地约5.6万㎡，总建面约38.1万㎡；二期占地约5.7万㎡，建面约36.9万㎡。整体容积率约4.48，绿化率达35%，住宅楼高约32至47层，总户数超过3200户。目前在售产品建筑面积段从108㎡至300㎡不等，均为高配置改善型产品。销售均价约6~7万元/㎡，项目使用年限为住宅70年、商办40年。

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【项目配套】

作为生态万象综合体的重要亮点，项目自带全龄教育体系规划，包括24班幼儿园、72班小学和36班中学，已引入东风东教育集团、广雅教育集团、番禺实验幼儿园教育集团，计划2025年9月正式开学。同时，项目临近长隆旅游度假区及番禺大型商业综合体群，如万博中心、天河城、山姆会员店等，未来社区内还将引入自有商业MALL，融合购物、休闲、餐饮于一体，形成全维度生活配套。

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【地理位置】

项目位于番禺大道与汉溪大道交汇处，交通优势明显，兼顾快速通达与城市核心联系。通过地铁3号线、7号线、广佛环线汉溪长隆站，便捷连通珠江新城、琶洲及广佛重要节点。自驾方面，依托番禺大道、南大干线、华南快速，可迅速通达广州各核心区。项目位处广州南拓核心区域，属未来城市发展轴心，具备持续升值潜力。

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【户型鉴定】

项目主力户型涵盖108㎡至300㎡多个面积段，满足刚改、改善、豪宅多层次需求。108㎡户型实现四房设计，采光通透，空间利用率高；140㎡悦宸户型拥有8.4米双面阳台与270°观景视野，极具舒适性；204㎡悦观户型LDKG布局，配9.3米南向IMAX阳台，豪华主卧自带衣帽间与主卫；300㎡楼王悦雲户型则呈现总统套房式居住体验，适合高净值家庭入驻，彰显极致居住美学。

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【优点】

央企开发实力强：华润置地品牌背书，产品力和后期物业服务有保障；

教育资源顶配：广雅+东风东双名校护航，打造一站式成长环境；

生态环境稀缺：近邻长隆生态区与城市绿肺，打造真正的公园住区；

交通配套发达：多轨交汇+城市主干道交织，出行效率高；

产品线丰富：户型多样，动静分区科学，满足不同家庭阶段需求。

【缺点】

售价偏高：均价6-7万元/㎡相对区域其他楼盘具有一定门槛；

楼层高度高密度：部分住宅楼高达47层，居住私密性或略受影响；

地铁距离略远：步行至地铁站仍需一定距离，日常需依赖其他交通接驳；

教育配套尚未正式运营：虽已封顶，但具体开学及学位分配仍有变数。

【总结】

作为华润置地在广州的旗舰综合体项目，生态万象综合体在地段、配套、产品与教育等方面均展现出极强的市场竞争力。其定位高端，面向城市精英客群，尤其适合注重教育资源与居住品质的改善型和改善跃升型家庭。未来随着区域配套逐步完善，该项目有望成为广州南部高端住宅新标杆。

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楼市又有利好

国家税务总局 12366 纳税服务平台近日以热点问题答复形式回应称，" 二套转首套 " 满足相关条件，可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受 1.2 万元税前扣除额。

这一消息在房地产市场和广大购房者中引发强烈关注。

// " 二套转首套 " 可抵扣个税 //

据国家税务总局介绍，纳税人可以通过手机个人所得税 APP 在 " 专项附加扣除 " — " 住房贷款利息专项附加扣除 " 模块填报住房贷款相关信息（包括提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料）后享受。

填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

针对纳税人办理了 " 贷款置换 " 并以首套房利率新签贷款合同的情况，国家税务总局表示，纳税人按照《通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的 " 组合贷 " 等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合国发〔2018〕41 号文件中有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

回溯房地产政策历程，2023 年 8 月是一个重要节点，住建部等三部门宣布 " 认房不认贷 "。在此之前，只要购房者有过贷款记录，即便名下无房，再次购房也会被认定为二套房，面临高额首付和较高利率，极大限制了改善型需求的释放。

而 " 认房不认贷 " 政策实施后，许多地区二套房首付比例大幅下降，以上海为例，从 70% 直降至 35%，利率也相应降低，大大减轻了购房者的资金压力。此次 " 二套转首套 " 可享个税扣除政策，正是在这一政策背景下的进一步深化。

// 2 类人将享受红利 //

哪些人能够享受这一政策红利呢？

主要有两类人群。其一，贷款利率符合首套房利率执行标准，并且此前从未享受过房贷利息抵个税政策的纳税人。

对于符合条件的人群，每月可抵扣 1000 元应纳税收入，若贷款期限长达 20 年，最多可节省 24 万元的税款。

假设在一线城市贷款 500 万，一年利息约 22.5 万，抵扣后每年可少交 2400 元税，长期来看，这无疑是一笔可观的减负。

其二，商业贷款或 " 组合贷 " 中商业贷款部分已调整为 " 首套房贷利率 " 的购房者，只要满足未享受过专项附加扣除这一条件，同样可以享受该政策。

另外值得注意的是，税务总局称，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的 50% 享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的 100% 扣除。

// 机构解读 //

从专家视角来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地持续降低房屋持有成本，此政策对于二季度及后续购房需求的提振具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023 年 8 月实行 " 认房不认贷 " 之前，有贷款记录的购房者被认定为二套房购置，无法享受个税专项扣除。政策调整后，他们的房产变为首套房且实际仅有一套房，理应享受个税专项扣除。并且，此次政策属于对既有政策规定的完善，除了降低居民生活成本，还能鼓励居民继续持有房屋和贷款，避免出现无序挂牌售房和提前还贷的现象。

总体而言，" 二套转首套 " 可享个税扣除政策是楼市调控精细化的体现，也是切实减轻民生负担的重要举措。它在楼市调控与减税降费之间找到了平衡，为房地产市场的稳定发展注入了新动力，也为广大购房者带来了实实在在的利好。

当前政策组合已形成 " 需求端降成本 + 供给端稳预期 " 的双轨框架，下一步有望围绕财政货币协同、存量资产盘活、区域精准施策三个