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### 1、教育领航的生态住区，百万方全能生活大城

智联·汽车小镇以82万㎡恢弘体量，在番禺莲花湾板块打造“教育+生态+居住”三位一体的全能型社区。项目占位广州科创中轴与番禺汽车城核心，紧邻狮子洋与莲花山，外揽江海景观，内筑23万㎡主题生态园林，形成“背山面水”的宜居格局。社区内规划12年全龄公办教育体系，搭配成熟商业配套与低密住宅产品，成为番禺乃至广州“教育置业”的标杆之作。

作为区域内少有的现楼项目，智联·汽车小镇已迎来4000+业主入住，生活氛围浓厚。23万㎡园林涵盖分龄泳池、双夜光跑道、篮球场等运动设施，以及儿童游乐区、长者泛会所，满足全龄段休闲需求。约400米风情商业街首批商家已开业，美宜佳、钱大妈、尊宝比萨等品牌入驻，华润万家、肯德基签约待启，构建“下楼即享”的便捷生活圈。

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### 2、广附教育集团加持，12年名校链护航成长

教育配套是项目的核心竞争力。2020年引入广大附中教育集团，打造公办九年一贯制学校——广大附中番禺实验学校（简称“广附番实”）。学校占地约3.3万㎡，设30班小学与15班中学，教材、教研与广附本部同步，2023年高考高优率超90%，近三年录取分数线稳居700分以上，累计输送近30名学生至清华、北大，被誉为“湾区名校摇篮”。

2023年8月，番禺教育局以广附番实为核心校成立“番广实验教育集团”，并入选省级优质教育集团培育对象，进一步强化师资与管理优势。社区内另配18班公办华师大幼儿园及优佳贝贝托育中心，形成“托育+幼儿园+中小学”全龄教育链，业主子女可享受“目送式教育”，从3岁启蒙到15岁中学毕业，全程名校相伴，教育连贯性与系统性无出其右。

### 3、双轨三城轨交汇，湾区交通枢纽地位凸显

交通配套上，项目构建“一干线双地铁三城轨”立体网络：出门即接南大干线，15分钟达大学城、万博CBD，30分钟贯通珠江新城；距离在建莲花站仅2公里，未来地铁8号线东延线（规划）与17号线（规划）双轨交汇，3站抵琶洲，4站达广州南站。佛莞城轨、穗深城轨琶洲支线（在建）、广中珠澳高铁（规划）等城轨线路环绕，1小时覆盖东莞、深圳、佛山等湾区核心城市，实现“工作在琶洲，生活在小镇”的高效通勤。

对于自驾族，新化快速、华南快速等主干道无缝衔接，早高峰实测35分钟可达珠江新城，非高峰期缩短至25分钟，交通效率媲美核心区。社区提供免费接驳巴士往返地铁站，解决“最后一公里”难题，多元交通选择满足不同出行需求。

### 4、现楼实景呈现，低密社区的确定性价值

区别于期房的不确定性，智联·汽车小镇以现楼发售，建筑品质与社区环境可实地检验。项目采用合围点式布局，容积率2.6，楼间距最大达80米，保障采光与私密性。37栋住宅以18-26层小高层为主，南北对流户型占比超80%，95㎡三房与125㎡四房均实现全明设计，高楼层可远眺狮子洋海景，近览园林葱郁。

室内装修采用一线品牌建材，标配断桥铝合金窗、双层隔音玻璃，厨房预留洗碗机接口，卫生间干湿分离设计，细节处彰显实用性。现楼交付即办证，规避延期风险，适合急需入学或入住的家庭，尤其在番禺40所学校发布招生预警的背景下，“人户一致优先入读广附番实”的确定性成为最大卖点。

### 5、产业新城崛起，莲花湾板块价值爆发

莲花湾板块作为广州“南拓”战略的重要节点，定位为“粤港澳大湾区科创枢纽”，依托广汽集团等47家新能源企业，形成千亿级汽车产业集群，预计2025年汇聚超60万产业人口。智联·汽车小镇作为板块内少有的大型住区，直接承接科创精英居住需求，租赁市场潜力巨大——目前社区三房租金约3500元/月，回报率超4%，高于番禺平均水平。

区域旧改加速推进，周边村庄改造将释放千亩开发用地，规划建设产业园区、商业综合体，进一步提升板块能级。参考北京中关村、深圳华强北的发展轨迹，产业驱动下的住宅价值将持续攀升，项目作为早期入住的成熟社区，兼具“居住舒适度”与“资产增值性”，是布局湾区科创走廊的优质标的。

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### 6、生态与生活共融，全龄社区的理想范式

23万㎡生态园林是项目的另一大亮点，设计上融入“海绵城市”理念，通过雨水花园、生态草沟等技术，实现自然降水的循环利用。园林内设置约1000㎡分龄泳池（成人池+儿童池）、2公里夜光跑道、全龄健身区，满足运动爱好者需求；亲子活动区配备攀爬设施、科普园地，让孩子亲近自然；长者泛会所提供棋牌桌椅、休闲廊架，助力邻里社交。

商业配套方面，约400米临街商铺超七成开业，涵盖餐饮、零售、生活服务等多元业态，日均客流量超2000人次。在建的2000㎡现代化肉菜市场，预计2024年投入使用，进一步完善“15分钟生活圈”。无论是日常采购、朋友聚餐，还是周末休闲，均可在社区内轻松实现，生活便利性比肩成熟城区。

### 7、户型解析：高实用率的成长型空间

住宅产品以95-125㎡三至四房为主，精准适配刚需与改善客群：

- **95㎡南向三房**：三开间朝南，主卧带飘窗，客卫干湿分离，阳台可改造为书房，适合新婚家庭或三口之家；

- **125㎡四房双阳台**：南北对流设计，约6.8米景观阳台连通客厅，主卧套房配备独立衣帽间，儿童房与老人房分区明确，满足三孩或三代同堂需求。

所有户型均采用“成长型空间”设计，预留可变功能区，可根据家庭结构变化改造成琴房、茶室或健身区。例如95㎡户型的阳台，封闭后可作为儿童房，实现“三房变四房”；125㎡户型的北向阳台，可与次卧打通，扩大居住尺度。高实用率（超85%）与灵活布局，让户型生命周期覆盖从新婚到退休的全阶段。

### 8、现铺投资价值：成熟社区的稳定收益

项目同步推出37-434㎡临街现铺，依托6200+业主的成熟社区，成为区域投资热点。商铺层高4.5-5米，可做双层设计，实用率超90%。目前肯德基、华润万家等品牌已签约，已开业商铺租金达190-210元/㎡·月，回报率最高8%，显著高于市场平均水平（约5%）。

投资逻辑上，社区铺具备“抗电商冲击、客群稳定、业态灵活”三大优势。教育铺（如培训机构）、生鲜铺（如钱大妈）、服务铺（如美容美发）等业态需求旺盛，尤其广附番实开学后，衍生出课后托管、兴趣培训等教育相关商业机会。对于投资者而言，低总价（部分铺位150万起）、高回报、现铺即收租的特性，使其成为资产配置的稳健选择。

### 9、国企品质保障，现楼置业的安心之选

作为实力国企开发项目，智联·汽车小镇从规划到交付全程可控，建筑工艺采用全混凝土外墙、薄抹灰工艺，减少渗漏风险；园林植被选择本地适生树种，降低养护成本的同时保障景观效果。物业管理由国企背景团队提供，24小时安防、定期园林维护、社区活动组织等服务细致入微，居住舒适度与安全性双重在线。

在番禺教育资源紧张的背景下，项目以“现楼+名校学位+成熟配套”的组合，为家长提供“确定性解决方案”。无需等待期房交付，入住即享广附番实学位，规避政策变动风险，这一核心优势使其在2023年番禺学区房竞争中脱颖而出，成为教育置业的优选。

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### 10、置业指南：谁该选择智联·汽车小镇？

综合来看，项目适合以下客群：

- **教育刚需家庭**：子女即将入学，急需公办名校学位，认可广附教育质量的家长；

- **番禺本地改善客**：追求低密社区、完善配套，希望就近置换的原住民；

- **湾区投资者**：看好莲花湾产业前景，追求稳定租金收益与资产增值的长线持有者；

- **跨城通勤族**：在琶洲、万博、大学城工作，接受30分钟通勤，注重性价比的上班族。

避坑建议：优先选择南向中高楼层单位，规避北向临路楼栋的噪音；商铺投资需关注人流量动线，优先选择学校、菜市场周边铺位。目前项目推出“现楼特惠房源”，95㎡三房总价190万起，正值入手窗口期，建议实地考察园林、户型及学校实景，把握教育置业与资产配置的双重机遇。

智联·汽车小镇以“教育为核、现楼为基、产业为势”，在番禺莲花湾板块树立起“确定性价值”标杆。对于重视子女教育、偏好现楼交付、看好湾区科创发展的购房者而言，这里不仅是栖身之所，更是护航成长、预见未来的明智之选。在广州“学位房热”持续升温的当下，抢占广附番实学位，即是抢占孩子的未来与家庭资产的增值空间。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。