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1、广州地铁地产珑岄上城：老黄埔的潜力新秀

广州地铁地产珑岄上城自诞生起便备受关注，诸多购房者思考其是否值得入手。2024年12月10日，广州地铁以底价186042万元拿下黄埔双岗停车场地块一期，成交楼面价约1.7万/平。项目分两期开发，一期靠近地铁站，与中建海丝城首开组团相邻，规划建设14栋住宅及1所幼儿园。二期位置更靠内部，相对安静，规划有住宅与1所小学，目前学校品牌待定。该地块最初规划体量较大，后分期出让，此次出让的一期占地50415平，总建面109486平，容积率2.17，还有10845平配建。扣除配建后，可售住宅部分98641平，可售楼面价约1.88万/平，算上配建成本，实际成本或超2万/平。如今项目案名定为广州地铁珑岄上城，已在筹备阶段，预计不久后正式面市。

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2、项目规划与布局亮点

珑岄上城整体规划颇具特色，按规划双岗停车场项目总占地17万平方米，总建面约38.26万平方米。一期总用地面积约5万平方米，总计容建筑面积10.94万平方米，总建筑面积15.4万平方米。其建筑布局由7栋32层塔楼和4栋16层小高层板楼组成，全部非超高层。塔楼为两梯三户与两梯四户，板楼为两梯两户，这样的低密度规划在老黄埔较为少见，为不喜欢超高层的客户提供了别样选择，也是老黄埔在售项目中唯一没有40 + 层摩天大楼的新盘。项目北面紧邻龙头山森林公园，居民无论是漫步公园还是欣赏山景都极为便利，环境资源优势明显。同时，2.17的容积率在老黄埔更是凸显其居住的舒适性与优越性。

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3、交通优势：TOD模式的便捷出行

珑岄上城最大的亮点之一在于其交通便利性，项目正位于5号线的TOD之上，实现5号线地铁直接入户。从家楼下出发，乘坐地铁5站即可抵达金融城，11站便能到达珠江新城。这种便捷的交通条件，极大地缩短了居民通勤时间，无论是前往城市核心商务区工作，还是到繁华区域休闲娱乐，都变得轻松快捷。对于在金融城、珠江新城等地工作的人群而言，珑岄上城的TOD模式无疑是极具吸引力的，为他们的日常出行提供了高效保障。

4、教育配套的现状与展望

在教育配套方面，珑岄上城双岗停车场项目配建的学校位于二期，目前处于前期阶段，学校品牌尚未确定。首推的一期交付时，二期学校能否开学存在不确定性，这需要开发商积极协调，毕竟学校对于刚需客户来说是重点考虑因素。此外，项目仅规划了小学和幼儿园，没有规划初中，按照黄埔的小升初政策，未来大概率要通过电脑派位入学。目前地块附近最近的学校是中建海丝城配建的华中师附，至于能否共享该学校资源，要看开发商之间的交涉情况。虽然教育配套存在一定的不确定性，但随着二期的推进，有望为业主提供较为完善的基础教育资源。

5、商业、医疗与休闲配套的丰富性

珑岄上城在商业、医疗和休闲配套上也有可圈可点之处。按照规划条件，地块内部需配建幼儿园、社区日间照料中心、家庭综合服务中心、社区少年宫以及其他商业设施，合计约10845平。旁边中建海丝城旧改项目将打造多块商业地块，距离双岗地铁站直线距离约1km的地块规划建设约31万㎡商业综合体，其中购物中心建面约12万㎡，规模比天环广场还大，且将引入华润万象汇，这将是老黄埔第一个万象系商业。此外，五站地铁可到达三溪山姆等大型仓储式商场。在休闲方面，北向直线距离100多米处便是占地约5000亩的龙头山森林公园，加上停车场上盖抬高，即便低楼层也能拥有不错景观，再结合低密度规划，舒适度较高。虽然文中未提及医疗配套，但老黄埔作为成熟区域，周边应具备一定的医疗资源。

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6、高阶社区配套的独特性

珑岄上城通过抬高约20米的独特设计，带来了“跃级”的高阶社区配套。作为老黄埔第一个，也是广州主城区中除了琶洲南TOD之外的第二个TOD4.0项目，如此大幅度的抬高相当于超6层楼的高度，在整个广州都实属难得。这一设计让项目有充足空间为业主打造私享的立体花园、立体商业、空中会所、阳光车库等豪宅级别的高阶配套，这种手笔在以往广州的刚改项目中极为罕见，为业主营造了高品质的居住氛围，提升了居住的舒适度与尊崇感。

7、户型设计的亮点与创新

珑岄上城一期产品设计亮点颇多。由7栋塔楼和4栋小高层板楼组成，塔楼即便最小面积也做到南向，平面间遮挡较小，且为超新规产品，能实现三房设计。项目户型体现了豪宅级别居住品质的“平权”：户户朝南、单边位，保证每个户型都有良好的采光面与景观面；两梯两户/四户的设计，带来豪宅级别的低密居住体验；全户型高配，每户都有独立入户花园、270°景观面等配置。建面约74㎡户型做到三房两卫，空间感与配置足以比肩市面100㎡左右户型。建面约94㎡户型更是实现四房两卫带主套，满足多人口家庭需求，无需置换。此外，项目的板楼产品稀缺且优势明显，大面宽、南北对流，采光通风极佳，一字排开且南面无遮挡视野，前后双花园环抱，两梯两户的小高层设计让居住舒适度超越不少豪宅项目。建面约110㎡和125㎡的板楼户型，拥有独梯入户、四面宽朝南、南北对流超大方厅等大平层级别配置，建面约125㎡更是四房带双主套的板楼户型，在老黄埔其他项目通常需180㎡以上户型才能做到双主套，该户型能满足多代同堂家庭互不干扰又能共享欢乐的居住需求。

8、项目的优点剖析

珑岄上城优点显著。其一，地块直接建在双沙地铁站上，作为5号线停车场一部分，交通便利性极高，方便居民日常通勤与出行。其二，容积率仅2.17，相较于老黄埔众多旧改项目5 - 6的高容积率，居住环境更舒适，私密性更好。其三，地块北邻龙头山森林公园，为居民提供良好自然景观与休闲环境。其四，项目自身配建18班小学和15班幼儿园，未来教育可基本自给自足。其五，楼面价约1.7万元/平方米，预计开盘价具有优势，在价格上相对周边项目更具竞争力。其六，最高110%的使用率与同期产品相比毫不逊色，提高了空间利用率，让购房者获得更多实惠。

9、项目的缺点分析

当然，珑岄上城也存在一些缺点。首先，地块周边物流园扎堆，环境相对嘈杂，可能存在噪音和粉尘问题，影响居民日常生活的静谧性。其次，北侧大沙东路四期打通后，将承接东西向老黄埔 - 云埔工业区的货车疏解功能，这也会带来一定噪音干扰。再者，虽然项目自身规划了小学和幼儿园，但一期只配建幼儿园，负责配建小学的项目二期尚未完成出让，可能导致一期业主子女小升初面临摇号，增加教育的不确定性。最后，老黄埔区域竞争激烈，周边已有中建海丝城、黄埔新城、将军山地块等多个在售项目，珑岄上城未来入市后将面临较大竞争压力，在市场推广和销售上需面临挑战。

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10、项目综合评估与购房建议

综合来看，珑岄上城虽区位、配套及周边环境存在一定不足，但双沙地铁站上盖的交通优势以及较低的拿地价（楼面价仅1.7万/平），使其在老黄埔核心区外围的刚需盘中具备一定竞争力。其直接竞争对手为隔壁的中建海丝城、万科黄埔新城以及后续入市的庙头旧改。对于预算不太充裕且注重地铁通勤便捷性以及北向山景资源的购房者，可以重点关注。然而，由于二期出让时间未定，学校开学时间未知，对于着急解决孩子读书问题的购房者，该项目不太适合列入考虑范围。总体而言，购房者需根据自身实际需求和预算，权衡项目利弊后做出决策。

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