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华润置地·天河润府：天河智谷新规标杆，使用率超100%+天外初中+体育东小学+高定精装准现楼

在广州天河智谷核心腹地，一个以“新规产品力、确定性教育、央企兑现力”为核心的高端住宅项目正加速进入交付倒计时——【华润置地·天河润府】。作为天河中央科创区（CTD）的标杆之作，项目由央企华润置地打造，不仅坐拥金融城与珠江新城双CBD辐射红利，更率先兑现配建幼儿园与48班初中（由天河外国语学校办学），并实现2025年底高品质交付，成为天河东改善家庭不可忽视的务实之选。

尤为突出的是，天河润府是天河首个使用率超100%的新规楼盘，通过创新设计将飘窗、阳台、花池等空间高效利用，主力户型涵盖81–143㎡三至四房，兼顾首置与改善需求；社区内打造约4万㎡园林、润心社会所、城市公园、架空层泛会所等多元场景，居住体验远超同区竞品。随着价格理性回调与二期加推，其价值正被越来越多精明买家看见。

项目概况：央企匠筑，智谷芯位，2025年准现楼交付

天河润府位于天河智谷板块茅岗路北延段，地处广州“科技中轴”与“金融中轴”交汇处，总规划分两期开发。项目依托广园快速、黄埔大道等主干道，20分钟内通达珠江新城、金融城、琶洲三大核心商圈。

目前一期已实景呈现，2025年底即可交付入住，二期同步建设中。北地块采用整体抬高11.2米设计（含6米架空层），使住宅起始层相当于传统4楼，大幅提升私密性、通风与采光效果。

教育配套：天外初中2026年开学+体育东均和小学，执信摇号机会

教育是天河润府的核心确定性：

配建9班幼儿园：已封顶，未来移交教育局；

配建48班初中：由天河外国语学校（天外）办学，管理团队、教材、教学活动与珠江新城校区同步，预计2026年9月开学；

小学对口体育东教育集团均和小学，属天河东部优质公办；

初中升学路径：可对口入读天外新校区，或参与执信中学天河校区摇号（具体以当年政策为准）。

这一“天外+体育东+执信”组合，在天河东板块极具竞争力，尤其天外初中落地，显著提升长期价值。

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户型与产品力：使用率超100%，81㎡三面采光，90㎡四开间朝南

项目全系采用新规户型设计，通过结构优化实现使用率超100%，空间效率全市领先：

81㎡三房：三面采光，功能紧凑，适合年轻家庭；

90㎡四房：四开间朝南，LDK一体化，得房率极高；

108–125㎡四房：主卧套房、南向大阳台、独立家政区；

143㎡大四房：奢阔尺度，双卫配置，满足多孩或三代同堂需求。

全屋精装标准高，涵盖高定背景墙、肤感砖、智能化系统、健康光环境等，打造“会呼吸的家”。

交通配套：定制楼巴+道路升级，破解出行痛点

尽管距地铁站有一定距离，但项目通过多重举措提升通勤便利性：

交付起5年免费业主楼巴：

路线1：直达奥体中心，接驳地铁4/21号线黄村站；

路线2：直达鱼珠商圈，接驳地铁5/13号线鱼珠站，3站到金融城，7站到珠江新城；

配建公交站场，优化片区公共交通；

茅岗路北延段拓宽工程：由原双向2车道升级为40米宽双向6车道，计划2025年完工，彻底解决进出拥堵问题。

自驾方面，经广园快速、黄埔大道，非高峰时段20分钟可达三大CBD。

社区与生活配套：4万㎡园林+润心社会所+城市公园

社区内部打造约4万㎡城央园林，融合岭南礼序，规划三重园境：

一期配建超2000㎡绿地；

二期配建超1万㎡城市公园，焕新区域界面；

网红玻璃盒子会所“润心社”：涵盖轻氧训练室、多巴胺健身、创习书屋、灵感剧场、无限商店等八大主题，已开业运营；

架空层泛会所：设置童趣梦岛、知行书社、24小时便民区、棋牌室、健身区、泳池更衣室等，实现全龄友好。

此外，项目规划超3000㎡街区商业+约1000㎡精品超市+邻里中心+卫生服务站，基础生活需求无忧。

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商业与医疗：山姆+优托邦+中大附属一院环伺

商业方面：

周边3公里覆盖优托邦、美林M·LIVE天地、山姆会员店等成熟商圈；

驱车20分钟可达太古汇、K11、天环等顶级商业。

医疗资源丰富：

区域内有中山大学附属第一医院等多家综合性医院，健康保障完善。

优缺点总结：教育+空间+兑现力三重优势，界面与噪音需理性看待

核心优势：

天河首个使用率超100%的新规盘，空间效率极致，性价比突出；

天外初中2026年开学+体育东小学+执信摇号机会，教育确定性强；

央企华润开发，2025年底准现楼交付，品质兑现力强，风险低；

定制楼巴+茅岗路拓宽，有效缓解交通短板；

4万㎡园林+润心社会所+城市公园，社区生活丰富且松弛；

位于天河智谷CTD核心区，享2500+高新企业、1100亿年产值产业红利。

需理性看待之处：

距现有地铁站较远，依赖楼巴或自驾，不适合纯地铁通勤族；

南侧临近广园快速路，部分楼栋低楼层或受噪音与粉尘影响；

周边存在老旧厂房与物流仓储，城市界面待更新；

大型商业需依赖外部配套，社区底商以日常消费为主。

结语：天河东改善的价值标杆，教育与空间兼得的理想之选

华润置地·天河润府不是靠概念炒作的项目，而是以真实的教育落地、超100%使用率、央企品质兑现与2025年交付确定性，赢得市场认可。在天河新房普遍高总价、高密度的背景下，它提供了一个“主城芯+好学校+大空间+快交付”的稀缺组合。

对于重视子女教育、空间实用性与交付安全的家庭而言，天河润府无疑是当前天河东板块中最具综合性价比的改善选择之一。随着茅岗路拓宽完成、天外初中如期开学，其长期价值有望稳步释放，成为湾区人才安居乐业的理想居所。

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