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广州——海珠半岛花园

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说到广州豪宅，最具风向标的，毫无疑问是珠江新城和广州塔商圈周边的一些老牌豪宅。

我们先看珠江新城。

其中，珠江新城东区站在了豪宅链的顶端，片区内聚集了汇悦台、广粤尊府等南向望江顶豪，还有颐德公馆、珠江别墅、尚东柏悦府等矩阵。

譬如汇悦台，今年成交了一套建面约308㎡的高楼层，单价约28.57万/㎡，同面积段对比2022年，涨幅约11.6%。

最近两年，最高单价和最低单价都是建面约365㎡户型，而23.89万/㎡成交的是法拍房，可比性不高。

同样是南向望江的广粤尊府，贝壳上的最新成交是2023年年末。

建面约180㎡三房约23万/㎡，跟同年最高成交价30万/㎡比，跌了约23.3%；跟同面积段的比，仅相差8个月，跌了约11.5%。

再看挂牌。

广粤尊府现在挂售11套，挂牌价在22-30万/㎡之间，其中最多人关注的一套价格为28万/㎡，业主预期价与往期成交价相差较大，想要成交估计还是要降价。

再看颐德公馆。

据统计，颐德公馆今年成交均价约22.2万/㎡，2023年成交均价约23.3万/㎡，折合跌了1.1万/㎡，跌幅约5%。

单独看建面约170㎡南向户型，今年与去年相比，单价约跌12.7-13.2%。

至于海珠的经典豪宅，就不得不提广州塔附近的珠江帝景苑。

面积段相近的情况下，珠江帝景苑的二手房还受楼龄影响，如楼龄新的房源成交价破10万/㎡，而楼龄超20年的则为6字头，8年楼龄差，价差约3.3万/㎡。

然而就在上个月，珠江帝景苑成交了一套约153㎡4房户型（点击蓝字回顾），折合单价约6万/㎡，与去年同户型8.5万/㎡相比，半年时间不到就跌了近30%。

拉长战线看最近三年，珠江帝景苑成交均价由9.8万/㎡降至7.9万/㎡，降幅约24%，业主也频频降价。（数据来源：贝壳）

滨江东的海珠半岛花园，建面约144㎡四房户型，7个月时间左右，单价跌幅为16.5%。

海珠半岛花园最近三年的整体走势，成交均价由6.9/㎡一波多折降至5.7万/㎡，降幅约17.4%。（数据来源：贝壳）

标杆如二沙岛，最近一年内的挂牌价，跌幅最高达40.3%。

广州的“云山珠水”向来都是豪宅的盘据地，除了天河、海珠、越秀、番禺，白云山脚下也有不少豪宅——白云区南湖板块。

譬如颐和山庄，同是5房户型，成交单价直接跌了36.4%，但若是同面积段相比，约164㎡户型与2018年比的话，涨幅为15.8%。

不过6年间涨幅15.8%，在豪宅中水平一般，同时也说明该小区多以自住为主。

跟过山车般涨跌不定的颐和山庄比，山水庭院的价格“稳如老狗”——建面约240㎡5房户型的单价几乎一动不动。

涨不动，倒很适合养老自住的买家入手。

总而上述例子，广州标杆型豪宅，万绿丛中的那一点红，唯有珠江新城的顶豪汇悦台，而其他的典型豪宅价格，近一年来基本都在跌，跌幅在10-30%不等。

虽然二沙岛的成交房源不多，但从挂牌价上看，单价最高幅度约40%，也未能幸免。

为什么广州豪宅也开始暴跌了？

难满足新需求

但未跌穿底盘

前面提及的这些高端豪宅，尽管占据了云山珠水、城市CBD等稀缺资源优势，但仍存在一些难以调和的通病，在新市场需求下，短板愈发明显。

其一，楼龄。早期开发中，白云山、滨江带都是广州打造宜居的重点板块，时过境迁，这些豪宅的楼龄多在10-20年左右，有的甚至将近25年高龄。

高龄带来的，毫无疑问是产品过时，无需满足当下置换买家对户型的新需求，尤其现在的新房普遍实用率超100%，简直把二手豪宅“拍死在沙滩上”。

就拿珠江帝景苑建面约184㎡户型来说，目前迭代的产品，可做到双主套270°大采光+LDKB一体化+明卫，阳台尺度也能拉到最大化，这样一对比，豪宅户型显然打不过。

其三，最近一年，中心区新房井喷，在实用率突破100%和各种政策利好下，千万级豪宅性价比提升，不断冲击老牌豪宅，详情可戳：

扒完广州豪宅数据，发现富人变心，比我变胖还快！

老牌豪宅想要出售，不得不一而再降价，价格回落，也是当下房地产发展的正常趋势。

那这个价格暴跌，跌穿底盘了吗？

其实并没有，只是利润空间收窄而已。

克尔瑞数据显示，2023年广州二手千万豪宅成交均价87473元/㎡，七年涨幅达135%。

如近来跌幅约30%的珠江帝景苑，2017年6月的成交为5.1万/㎡，面积段等其他条件相近的户型，2024年的成交价仍高达9.8万/㎡，涨幅高至92%。

涨跌一对比，很显然，价值空间依然可观，只不过相比高峰时期，房子抛售的利润降低，远没有到跌穿底盘的时候。

所以，整体上，广州豪宅的价值空间只是小幅回落，还没走到亏损的穷途末路。

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