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【品牌开发阵容！联袂打造，1+1>2】中建玖合・未来方洲由中建玖合与知识城集团强强联合开发。中建玖合作为中国建筑集团核心成员企业，定位 “中心城市空间综合服务商”，拥有城市更新 3.0 模式实践经验，成功打造多个标杆项目。知识城集团作为湾区领先知识经济产业集团，布局黄埔区 11 个项目、16 个旧村改造，致力于产城融合与乡村振兴协调发展。两大巨头携手，以 “一核四芯” 理念（幸福为核，绿色、低碳、活力、智慧为芯），共同打造约 220 万㎡超级城市综合体。项目引入世界顶级设计单位 SOM，其曾参与纽约世贸中心、迪拜哈利法塔等国际地标设计，以岛链式布局创造未来城市开发的全新生长模式，涵盖创新办公、生态住区、商业街区等 8 大业态，预计总投资超 500 亿元，成为广州城市更新战略级项目。

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2【坐拥黄金区位！产业、江景，双重利好加持，保值升值潜力巨大】项目位于黄埔区文冲板块，处于珠金琶 CBD 黄金生活圈核心，是广州轴心 3.0 战略高地。珠金琶 CBD 作为广州总部经济、金融行业、科创产业的头部聚集区，2023 年 GDP 占比超全市 30%，未来将与鱼珠 CBD 一体化发展，形成 “广州第二 CBD”。项目所在的文冲东旧改片区，与华润新溪、万科城市之光连片开发，形成约 500 万㎡超级城市综合体带，预计 2030 年产值突破万亿。区域内聚集了南方电网、日立 IT 等 20 余家企业总部，2024 年土地溢价率超 40%，成为开发商争夺的 “战略要地”。虽无直接江景，但项目北靠珠江水系，南望文涌游憩走廊，周边牛山炮台公园、文园山、龙头山三山环绕，形成 “一江一河三山” 生态格局，绿化率超 40%，空气质量常年优良，兼具产业与生态双重价值。

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3【超 4 万 /㎡地王旁，产业加持，板块升值潜力巨大】项目周边土地市场热度持续攀升，2024 年文冲东地块拍出 4.2 万元 /㎡高价，刷新区域地王纪录。区域内已形成 “旧改 + 产业” 模式，黄埔东路升级为科创走廊，串联鱼珠 CBD 与临港经济区，规划建设广州人工智能与数字经济试验区，预计 2030 年吸引高新技术企业超 5000 家。项目自身规划 10 万方商业综合体，与周边山姆会员店、宜家家居形成 “高端消费圈”，斜对面 31 万方海丝城商业规划引入万象系，未来将成为区域商业新中心。教育方面，项目配建 8 所学校，包括 36 班九年一贯制华师附学校（初中部重点中学录取率超 70%），购房合同直接锁定学位资格，形成从幼儿园到高中的全龄教育链。

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4【地铁上盖，4D 立体交通路网，畅达广佛双城】项目为双地铁上盖物业，距离 5 号线文冲站约 800 米，13 号线双岗站约 500 米，3 站可达金融城，6 站到琶洲，9 站直达珠江新城。地面交通方面，坐拥黄埔大道、中山大道等城市主干道，自驾 30 分钟可达珠江新城。城际交通方面，广深沿江高速连接东莞、深圳，黄埔高铁站（规划中）将实现 10 线联通大湾区。项目规划多个生活主题漫步游径，如滨江绿道、文涌文化长廊，实现 “快链慢行” 的交通体验。目前黄埔东路正进行升级改造，新增快速公交专用道与智能交通系统，预计 2026 年完成，未来将进一步提升通勤效率。

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5【自带 4.5 万㎡商业体，广州酒家签约进驻！繁华尽在家门口！】项目自带 10 万方商业综合体，规划游逛式 MALL + 街区集群，打造状元文化知学大街、文旅特色商街富裕堂，引入广州酒家、星巴克等品牌，形成 “古今穿越” 的消费体验。周边 5 公里范围内，美林天地、鱼珠时光里等 15 个商场环绕，山姆会员店、宜家家居等高端商业配套齐全。医疗方面，约 2 公里内有中大附属第一医院（东院区）、广州医科大学附属第五医院，为居民提供双三甲医疗护航。文化配套方面，约 1 公里可达黄埔图书馆、广州市第三少年宫、黄埔体育馆，满足居民文化休闲需求。

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6【一江一山三园，绿色宜居新城！尊享健康生活！】项目依托 “一江一河三山” 生态资源，打造全域公园体系。内部规划约 5 万㎡中央园林，设置全龄活动区、星空露营草坪、500 米智能跑道等设施；外部与文园山公园、牛山炮台公园等 8 大公园相连，形成城市中心绿洲。项目倡导低碳绿色生活，采用三星建筑智慧社区标准，配备光伏屋顶、雨水回收系统等，预计年减少碳排放超 2000 吨。社区内规划 2000㎡康养中心，提供中医理疗、康复训练等服务，打造 “健康生活圈”。

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7【醇熟城芯，周边配套够硬核！你想要的都在这里！】教育方面，项目配建 4 所幼儿园、4 所中小学，引入华师附学校，实现 “目送式” 教育。医疗方面，双三甲医院护航，24 小时急救响应。商业方面，自带商业体与周边商场形成互补，满足一站式消费需求。交通方面，双地铁 + 快速路网，30 分钟通达珠金琶 CBD。文化方面，三馆环绕，传承状元文化。生态方面，8 大公园环绕，绿化率超 40%。生活服务方面，社区规划生鲜超市、社区食堂、宠物医院等，满足日常需求。

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8【品质改善项目・高端圈层社区】高品质项目项目定位品质改善，首推建面约 79-142㎡三至四房，使用率超 100%。79㎡户型设计独立入户花园，三开间朝南，玄关处有 S 墙设计；95㎡户型预留 3+X 灵动空间，主卧 270 度飘窗；108㎡户型 LDKG 式客厅南北通透，卧室全景无界飘窗；128㎡户型主卧内阳台可改造次卧，270 度转角飘窗。社区规划立体下沉式会所，配备恒温泳池、健身中心；设置 9.6 米挑檐酒店式大门，无风雨归家动线；引入万科物业，提供 24 小时管家服务。项目吸引金融城、琶洲等区域高净值人群，形成高端圈层社区。目前项目均价 4.3 万元 /㎡，首付约 100 万元起，预计 2026 年首批交付。周边二手房价格约 5-6 万元 /㎡，具有较高性价比。

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楼市又有利好

国家税务总局 12366 纳税服务平台近日以热点问题答复形式回应称，" 二套转首套 " 满足相关条件，可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受 1.2 万元税前扣除额。

这一消息在房地产市场和广大购房者中引发强烈关注。

// " 二套转首套 " 可抵扣个税 //

据国家税务总局介绍，纳税人可以通过手机个人所得税 APP 在 " 专项附加扣除 " — " 住房贷款利息专项附加扣除 " 模块填报住房贷款相关信息（包括提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料）后享受。

填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

针对纳税人办理了 " 贷款置换 " 并以首套房利率新签贷款合同的情况，国家税务总局表示，纳税人按照《通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的 " 组合贷 " 等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合国发〔2018〕41 号文件中有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

回溯房地产政策历程，2023 年 8 月是一个重要节点，住建部等三部门宣布 " 认房不认贷 "。在此之前，只要购房者有过贷款记录，即便名下无房，再次购房也会被认定为二套房，面临高额首付和较高利率，极大限制了改善型需求的释放。

而 " 认房不认贷 " 政策实施后，许多地区二套房首付比例大幅下降，以上海为例，从 70% 直降至 35%，利率也相应降低，大大减轻了购房者的资金压力。此次 " 二套转首套 " 可享个税扣除政策，正是在这一政策背景下的进一步深化。

// 2 类人将享受红利 //

哪些人能够享受这一政策红利呢？

主要有两类人群。其一，贷款利率符合首套房利率执行标准，并且此前从未享受过房贷利息抵个税政策的纳税人。

对于符合条件的人群，每月可抵扣 1000 元应纳税收入，若贷款期限长达 20 年，最多可节省 24 万元的税款。

假设在一线城市贷款 500 万，一年利息约 22.5 万，抵扣后每年可少交 2400 元税，长期来看，这无疑是一笔可观的减负。

其二，商业贷款或 " 组合贷 " 中商业贷款部分已调整为 " 首套房贷利率 " 的购房者，只要满足未享受过专项附加扣除这一条件，同样可以享受该政策。

另外值得注意的是，税务总局称，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的 50% 享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的 100% 扣除。

// 机构解读 //

从专家视角来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地持续降低房屋持有成本，此政策对于二季度及后续购房需求的提振具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023 年 8 月实行 " 认房不认贷 " 之前，有贷款记录的购房者被认定为二套房购置，无法享受个税专项扣除。政策调整后，他们的房产变为首套房且实际仅有一套房，理应享受个税专项扣除。并且，此次政策属于对既有政策规定的完善，除了降低居民生活成本，还能鼓励居民继续持有房屋和贷款，避免出现无序挂牌售房和提前还贷的现象。

总体而言，" 二套转首套 " 可享个税扣除政策是楼市调控精细化的体现，也是切实减轻民生负担的重要举措。它在楼市调控与减税降费之间找到了平衡，为房地产市场的稳定发展注入了新动力，也为广大购房者带来了实实在在的利好。

当前政策组合已形成 " 需求端降成本 + 供给端稳预期 " 的双轨框架，下一步有望围绕财政货币协同、存量资产盘活、区域精准施策三个方向进一步深化。