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### 1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

香江·拾光盛境以“CBD生态墅居”为核心理念，在万博CBD芯打造稀缺低密住区。项目占位粤港澳大湾区双廊交汇点（广深港澳科创走廊与广深港高铁经济带），东揽万博CBD千亿产业集群，西拥汉溪长隆文旅商圈，北靠里仁洞旧改新城，形成“三核环绕”的黄金格局。社区内自建1.2万㎡生态公园，绿地率超63%，四大森林主题景观（秘境森林、活力森林、禅意森林、星光森林）串联全龄活动空间；外部北望长隆5A景区（70%绿化覆盖率），东眺布查特艺术园林（移植500余种珍稀植物），西临1.5公里生态景观轴，构筑“内外三公园”的立体生态体系，在寸土寸金的CBD区域营造“都市绿岛”般的栖居体验。

商业配套上，项目步行10分钟可达万博9大综合体（超340万㎡商业体量），涵盖番禺天河城、万达广场、K11 Select等高端商业，满足购物、餐饮、娱乐全需求。社区内设高端会所，提供私宴厅、恒温泳池、健身房等专属服务，实现“出则CBD繁华，入则公园静谧”的理想生活。

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### 2、发展前景广阔，旧改加速、东莞庄道路拓宽等利好兑现

作为万博CBD扩容（7.2平方公里）的直接受益者，项目所在的里仁洞板块正迎来城市更新爆发期。政府规划投资超500亿推进旧改，重点引入总部经济、数字经济等产业，预计释放超2万就业岗位，吸引高知人才流入。东莞庄道路拓宽工程（规划中）与南大干线形成交通闭环，通车后15分钟可达琶洲，30分钟贯通珠江新城，区域价值进入快速上升通道。香江集团以“旧改参与者”身份，通过拾光盛境的开发，推动万博从“商业单核”向“产城人融合的复合新城”升级，其“低密墅居+旧改红利”的组合，成为湾区资产配置的优选标的。

从城市发展轨迹看，万博2023年GDP突破千亿，商事主体超1万家，希音、微软等世界500强及独角兽企业聚集，商务活跃度位列广州前三。参考珠江新城旧改初期别墅项目的增值路径，拾光盛境凭借“核心区位+生态稀缺性+限量供应”，未来增值潜力显著。

### 3、续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇

虽非滨江项目，拾光盛境以“CBD低密墅区”重新定义城央居住高度。建筑采用新古典主义风格，叠墅产品为6层真洋房设计，洋房为15层小高层，容积率仅1.77（万博CBD最低），远低于珠江新城（5.0）及纽约曼哈顿（13.6）。叠墅标配私家电梯入户、南北双露台、私家庭院，上叠享星空露台，下叠拥阔绰花园，中叠配置挑高客厅，有天有地的居住形态稀缺性显著；洋房采用1梯2户设计，6米宽景阳台尽揽园景，超低梯户比保障居住私密性。

社区规划“一轴两带”景观体系，中央景观轴串联主入口广场与生态公园，东西两侧景观带衔接长隆景区与布查特园林，形成“移步换景”的归家动线。夜间，建筑灯光与园林照明柔和交织，勾勒出静谧优雅的墅区轮廓，成为万博CBD的生态人居地标。

### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通配套是项目的核心竞争力之一。地铁3号线汉溪长隆站距项目仅660米，步行8分钟可达，搭乘3号线4站达珠江新城，换乘18号线3站抵琶洲；佛莞城际（在建）通车后，30分钟可达东莞西，1小时贯通粤港澳核心城市。地面交通方面，南大干线、新光快速、华南快速等主干道环绕，10分钟达珠江新城，15分钟抵广州南站，30分钟覆盖佛山千灯湖，形成“一轨通湾区，一路达全城”的交通网络。

对于自驾客群，项目配置独立车库，支持智能泊车系统，从车库可直达家门；社区提供专属接驳巴士往返地铁站，解决“最后一公里”通勤难题。多元交通选择满足商务通勤、跨城出行、休闲旅游等多场景需求。

### 5、世界级生活方式品牌，低密社区 尊享私密新生活

作为香江集团31载豪宅基因的迭代之作，拾光盛境以“纯粹圈层+定制服务”为核心卖点。社区采用全封闭管理，配置人脸识别门禁、24小时电子巡更及香江物业“金管家”服务，非业主未经许可不得入内，保障居住私密性。166-212㎡叠墅仅少量席位，78-113㎡洋房纯板式设计，确保住户圈层纯粹性，邻居多为企业高管、行业领袖等塔尖人群。

生活方式上，项目引入“香江会”高端服务体系，为业主提供私人飞机租赁、国际名校升学咨询、高端医疗绿色通道等专属权益。社区会所定期举办艺术鉴赏、财经论坛、私宴酒会等活动，构建高净值人群的社交生态圈。物业管理提供“1+1+N”定制服务，涵盖代订米其林餐厅、宠物全球寄养、房屋托管等，细节处彰显尊崇礼遇。

### 6、便捷交通网络，快速畅达全城

交通的便捷性体现在多维立体网络的高效协同。实测数据显示，早高峰地铁通勤至珠江新城约35分钟，自驾约25分钟；至琶洲地铁30分钟，自驾20分钟。非高峰期自驾时间可缩短至15分钟内，适合对通勤效率敏感的商务人士。周边公交线路密集，番109路、番125路等直达番禺广场、市桥，公共交通选择多元。

对于有跨城商务需求的业主，通过广州南站搭乘高铁，1小时可达深圳、香港，4小时覆盖大湾区主要城市；经白云机场飞往全国主要城市，实现“上午在万博办公，下午在香港会议，夜晚回归墅居”的高效生活节奏。

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### 7、独特的建筑设计、优越的地理位置和丰富的配套设施

建筑设计上，拾光盛境以“经典即永恒”为理念，叠墅产品采用“上下分层、动静分区”布局：下叠约5.2米挑高客厅，搭配私家庭院，适合举办圈层聚会；中叠南北双阳台，主卧套房配备270度飘窗，奢享园林与城市双重景观；上叠星空露台可改造为空中花园或观星台，打造私密空中领域。洋房产品南北对流，6米宽景阳台连通客厅与次卧，主卧标配全景飘窗，采光通风俱佳。

地理位置上，项目占位万博CBD“景观中轴”，既享商业、交通、教育的成熟配套，又得长隆生态城的自然馈赠。教育配套方面，周边有华南碧桂园学校、执信中学番禺校区等名校，社区配建国际幼儿园，提供从学前到高中的优质教育选择；医疗配套上，3公里内有广东省妇幼保健院（三甲）、祈福医院（三甲），为健康保驾护航；文化配套上，长隆剧院、番禺博物馆车程10分钟可达，滋养精神世界。

### 8、文化国企、醇熟区位、潜力无限-产业云集、低密社区

香江集团作为中国民营企业标杆，深耕广州20余载，从锦绣香江花园到拾光盛境，始终引领高端人居风向。万博CBD历经十年发展，已形成“产业+商业+文旅”的成熟生态，年客流量超3000万人次，消费活力仅次于珠江新城。项目以1.77容积率的低密规划，在寸土寸金的城芯区域形成“价值孤岛”，对比周边高层住宅，其稀缺性与居住舒适度形成鲜明差异。

随着里仁洞旧改推进与产业持续导入，区域租赁市场需求旺盛（当前万博板块别墅租金超2万元/月），项目兼具自住舒适性与投资增值性。香江品牌的溢价效应叠加核心地段的生态稀缺性，使拾光盛境成为改善型客户与资产配置者的共同选择。

### 9、全龄教育与生态，构筑城央墅居的品质基底

教育配套是项目区别于普通CBD住宅的重要优势。周边华南碧桂园学校（IB课程）、广外附设番禺外国语学校等私立名校提供国际化教育；公立学校如南村中学、万博小学等，教学质量稳居番禺前列。社区配建的国际幼儿园引入蒙特梭利教育理念，在生态公园内设置自然课堂，培养孩子创造力与探索精神，满足高知家庭对子女教育的高要求。

生态层面，项目与长隆景区仅一路之隔，负氧离子浓度高于市区4倍，形成天然氧吧。布查特艺术园林内四季皆有景可赏，住户可在清晨沿生态景观轴慢跑，午后于庭院品茶观花，傍晚在露台俯瞰万博灯火，实现“都市繁华与自然静谧”的自由切换。

### 10、终极藏品置业指南：谁该拥有拾光盛境？

综合来看，项目适合以下客群：

- **城市塔尖改善家庭**：追求城央稀缺资源，注重圈层纯粹性与居住私密性的三孩/三代同堂家庭；

- **湾区资产收藏家**：看好万博CBD发展潜力，以“限量版资产”为目标的长线投资者；

- **企业领袖与艺术家**：需要私密社交空间与灵感创作环境，同时依赖城芯商务资源的高端客群；

- **注重生活品质的外籍人士**：偏好低密社区、国际化配套，且适应跨城生活的湾区精英。

避坑建议：叠墅产品优先选择下叠带庭院或上叠星空露台单位，洋房优选南北对流的边户；由于部分叠墅临近旧改工地，建议实地考察噪音与粉尘影响；投资客可重点关注78-113㎡洋房，租金回报率约4%-5%（参考周边同类型产品）。当前项目处于预约登记阶段，预计2024年中开盘，建议提前锁定意向房源，把握入主万博CBD芯低密墅区的唯一机会。

香江·拾光盛境以“万博CBD芯+低密生态墅居+全维配套”的三重稀缺性，定义广州塔尖人居的新高度。在土地资源日益枯竭的今天，能于城市核心拥有一席有天有地的叠墅或低密洋房，不仅是身份的象征，更是对稀缺资源的绝对占有。对于那些追求“第一居所”终极形态的购房者，这里不仅是栖身之所，更是对话城市与自然的永恒藏品。在粤港澳大湾区融合发展的浪潮中，拾光盛境的每一席，都是打开未来十年财富与生活的关键钥匙。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。